Депутаты вновь усомнились в комплексности застройки Наугорского шоссе в Орле
На заседании градостроительного комитета Орловского горсовета, 22 июня, депутаты в очередной раз обсудили КРТ Наугорского шоссе. На этот раз представителя застройщика ООО «СМУ №2» Виталия Чапкина не было. Доклад и слайды народным избранникам представила начальник управления градостроительства Мария Родштейн. Из ранее «изданного»
Практически ничего нового чиновница не озвучила: «СМУ №2» в рамках первого этапа построит десятиэтажный дом, правда, разрешения на строительства у Чапкина до сих пор нет. Но кого это волнует. Всего же в рамках КРТ будет возведено пять монолитных 10-этажных домов. Правда, проекта комплексной застройки нет ни у мэрии, ни у ООО «СМУ №2». Но кого это волнует. Архитектурный облик города — сущие пустяки для эстетов. На кону федеральные деньги, полученные Орловской областью на развитие инфраструктуры, и за них, ох, как нужно отчитаться.
В первый новый дом ООО «СМУ №2» расселит жителей расположенных на Наугорке аварийных двухэтажек. Это будут однокомнатные квартиры площадью в 32 кв.м. Конечно, орловцы могли бы и не дожидаться домов от Чапкина и переселиться в иное жильё. Но его нет. Ни у мэрии, ни у Чапкина.
«И это прекрасно, что застройщик готов расселить аварийный фонд в построенный дом», — добавила чиновница.
Можно было и по-другому
Детский сад на 90 мест будет построен мэрией. Когда? «Тогда, когда застройщик перейдёт к заключительному этапу. Деньги планируем получить за счёт федерального бюджета, но проектированием придётся заниматься нам», — пояснила депутатам Родштейн.
Можно было ли по-другому? Можно ли было сразу в документации возложить обязанность по развитию социальной инфраструктуры на застройщика, ведь недаром проект называется комплексным?
«Чисто теоретически, да, конечно, можно было. Но это для нас был первый опыт по реализации механизма КРТ. Мы учтём ошибки», — добавила Родштейн на уточняющий вопрос журналиста ОрелТаймс.
Когда же наступит это потом? Есть две версии: официальная и та, что разделяют опытные орловские застройщики и некоторые депутаты облсовета и горсовета. Официальная: реализация КРТ займёт 10 лет, и Чапкин обязательно достроит все обещанные дома, несмотря на то, что на всех прошедших заседаниях ещё ни разу не был представлен проект КРТ. Только рисунок первого дома на пустом участке земли, не требующим, по сути, от ООО «СМУ №2» значительных вложений: инфраструктуру (газ, водоотведение, электричество, водоснабжение) делает муниципалитет, а Чапкин только строит и продаёт. Вероятно, даже себе в убыток, ведь часть квартир придётся совершенно бесплатно отдать на расселение. В таком случае убыток примерно в 100 млн рублей прямо перетечёт на второй и третий этапы застройки. Но Чапкин, быть может, чистейшей воды филантроп.
Многоуровневой парковки не будет
Вторая версия неофициальная: ООО «СМУ №2» построит только первый дом. И всё. И даже без многоуровневой парковки. Это единственная инновация, которая была озвучена Родштейн на заседании комитета.
«Застройщик принял решение отказаться на первом этапе от многоуровневой парковки. Парковка будет в её обычном понимании. Наземной. Быть может, на следующих этапах застройщик вернётся к реализации этой идеи», — сообщила чиновница.
В целом, складывается уверенное ощущение, что власть и ООО «СМУ №2» тянут телегу в совершенно разные стороны. Причина одна: разные цели. Мэрии крайне важно отчитаться перед федеральным центром за освоение 179 млн рублей и вообще реализации запланированных 10 КРТ. Чапкину, как и любому нормальному бизнесу, нужна прибыль. Где в этой цепи люди и архитектурный облик? Кого это волнует.
Веры, надежда и деньги
Отсюда идёт тотальное непонимание ситуации: а что такое, собственно, вообще комплексное развитие и чем оно отличается от простого строительства. Этот вопрос уже пытался поставить перед застройщиком первый вице-спикер облсовета Михаил Вдовин и депутат Виталий Рыбаков. Почему детский сад должен строить муниципалитет? Почему проектом не предусмотрена школа? Что делать с транспортной логистикой? Как можно без учёта установленного законом норматива заявлять, что проблему с парковочными местами застройщик будет решать когда-то потом?
Вот и председатель комитета горсовета по градостроительству Александр Головин попытался высказать свою позицию по происходящему
«Вы знаете, у меня складывается впечатление, я не хочу никого обижать, что говорить о комплексном развитии Наугорского шоссе пока не приходится. Цифры по необходимым объёмам инвестиций, а это примерно 4-5 млрд рублей, СМУ №2 будет найти очень сложно, даже можно сказать невозможно. У нас в Орле есть только один застройщик, которое себе такой может позволить. Думаю, что стоимость квадрата здесь дойдет до 80 тыс. рублей, а то и выше», — заявил депутат Головин.
«У вас какие-то слишком невероятные цифры! Стоимость квадратного метра в первом 10-этажном доме будет варьироваться на отметке в 55 тыс. рублей», — парировала Родштейн.
Просадочные грунты?
Вообще, говорить о себестоимости квадратного метра в домах Чапкина не просто преждевременно, но и, как минимум, экономически несостоятельно. ООО «СМУ №2», конечно, скосило себе часть затрат, отказавшись от дорогостоящих многоуровневых парковок. Это не решит проблему с их наличием на последующих этапах. Но кого это волнует. В текущем моменте проблема снята.
Есть и ещё одна. О ней, ОрлеТаймс уже ранее рассказывал: геология данного участка такова, что здесь находятся, так называемые, просадочные грунты. Обычная технология строительства без учёта данного фактора может обернуться настоящей трагедией вплоть до обрушения дома впоследствии. Если же всё-таки его учесть и прибегнуть к устройству свайного поля — стоимость строительства сразу же вырастает в разы. Что, в конечно итоге, влияет и на стоимость квадратного метра жилья. Но кого это волнует.
«Видели ли Вы геологию проекта? Действительно ли там просадочные грунты, что уже показало строительство ранее возведённого здесь дома другим застройщиком?», — уточнила журналист ОрелТаймс.
«Нет, геологию я не видела. Но её застройщик точно проводил. Ваши домыслы о просадочных грунтах слишком надуманные. Высосанные из пальца», — ответила Родштейн.
Сразу отметим, нарушения закона в том, что Чапкин строит первый дом по обычной технологии — нет. Это риски, которые солидный застройщик обязательно бы учёл. Почему? Вот вам простой пример: на обрушение дома на Набережной Дубровинского, более известного как «карточный», в 2017 году повлиял комплекс факторов, среди них — просадочные грунты. Или вот ещё один пример: 9-этажный дом на ул. Кукушкина в Орле также был построен на просадочных грунтах. Спасти от обрушения его удалось, поскольку проблема была выявлена на раннем этапе: для этого под фундамент дома был залит бетон, в таких количествах, что его можно смело назвать «золотым».
Но кого это волнует. Федеральные деньги и прибыль — вот, что стоит на кону по КРТ Наугорки.
Красивый отчёт по КРТ для федерального центра
В завершение. Орловская область должна реализовать 10 КРТ. Об этом ранее заявлял замгубернатора по развитию инфраструктуры Владимир Ивановский. Это не просто «высосанная из пальца» цифра. Это отчётный показатель для федерального центра. Но в регионе нет ни желающих попадать под данную программу застройщиков, учитывая эффективность первого проведённого конкурса по Наугорке, ни земли.
Выход из положения был найден. Накануне стало известно, что второй проект КРТ, ограниченной улицами Металлургов и Родзевича-Белевича, без торгов получило орловское ООО «СЗ «ЖИЛСТРОЙ-Инвест». Именно так заявили в мэрии на журналисткий запрос «ОрелГрада». Вроде, красиво, да?
Но вот же незадача: эту землю бизнесмен Петров купил ещё 20 лет назад. Она находится в его собственности. Конечно, какие уж тут торги? На данном участке будет возведён один дом. По сути, это не КРТ — а обычное строительство. Будет ли школа, детский сад и иная социальная инфраструктура, которую и предусматривают проекты КРТ? Кого это волнует. В федеральный центр уйдёт красивый отчёт: второй проект КРТ реализуется, третий — в торгах. Так глядишь и до конца года наскребём по сусекам до отчётной десятки.
PS
Что же касается КРТ Наугорского шоссе, ОрелТаймс как хроникёр будет следить за развитием событий. С нетерпением вместе с депутатами облсовета ждём 3D-проекта развития данной территории, которую Виталий Рыбаков обязал представить на следующем заседании Родштейн. Ну, или застройщика, если тот проявит инициативу.
Читайте по теме: В Орле комплексной застройкой в Северном районе займётся местная компания
Орёл хочет реализовать ещё 5 амбициозных проектов по комплексной застройке территорий