Строители до конца года не будут платить неустойку за некачественные квартиры

Покупая квартиру на этапе строительства, существует одно неудобство — невозможно её оценить готовой. Да, чаще всего новые владельцы полностью сами делают ремонт и даже перегородки устанавливают так, как им удобно. Но что делать, если застройщик срывает сроки сдачи дома или подсовывает вам квартиру с дефектами? В этом случае с него можно взыскать неустойку. Правда, не в этом году.

_{Как подать претензию девелоперу? Фото: cdlandia.ru}

Правительство недавно вновь ввело мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов. Так власти поддерживают строительную отрасль в условиях сложной ситуации из-за пандемии, санкций, высоких ключевых ставок, спада покупательской способности населения и т. д. 

Нынешнее временное освобождение девелоперов от обязательств перед дольщиками уже третье. Первое вводили в 2020 году. Срок предыдущего моратория завершился в июле прошлого года. Но это не значит, что покупатели не смогут получить возмещение. 

Что поменялось в требованиях неустойки с девелоперов? 

Вплоть до конца года — 31 декабря, действуют следующие ограничения: 

• не начисляется неустойка (пеня) за нарушение застройщиком срока передачи готового жилья дольщику и устранение дефектов;
• при определении размера выплаты не учитываются убытки, которые были причинены в этот период (например, дольщику не компенсирует его расходы на аренду жилья из-за того, что застройщик не передал квартиру в указанный срок);
• не начисляются проценты за нарушение срока возврата денег, если дольщик решит расторгнуть договор долевого участия (ДДУ);
• возмещения, которые были предъявлены застройщику до 22 марта, будут выплачены после 31 декабря 2024 года;
• неустойка за нарушение срока передачи квартиры, начисленная за период с 1 июля 2023 года до 22 марта 2024 года, определяется исходя из ключевой ставки ЦБ, которая действовала на день обязательств (но не выше ключевой ставки на 1 июля 2023 года — 7,5%). 

Даже если вы успели предъявить требования о возмещении расходов до 22 марта 2024 года (дата вступления в силу постановления правительства), то у застройщика есть отсрочка на оплату до конца срока моратория — 31 декабря 2024. 

Как дольщику взыскать неустойку?

Мораторий не отменяет обязательства застройщиков навсегда. Это временная мера. Уже с 1 января 2025 года застройщик будет обязан выплатить все неустойки по нарушениям, которые возникли до 22 марта 2024 года, но не были выплачены из-за действия моратория, а также по новым просрочкам — после 30 декабря 2024 года. 

Если в ДДУ нет пункта о досудебном урегулировании споров, то взыскать неустойку можно через суд. Срок исковой давности составляет три года. 

Досудебная претензия

Для начала всё же попробуйте обойтись без суда. Для этого нужно направить застройщику досудебную претензию, в которой потребовать компенсацию, например, за срыв сроков сдачи дома. 

Обращение может быть в произвольной форме, но обязательно письменным. В нём нужно:

• описать суть претензий (срыв сроков сдачи жилья);  
• предъявить требование (выплатить неустойку по ДДУ);
• приложить документы (копию ДДУ, копию вашего паспорта и документа, подтверждающего оплату);
• указать свои банковские реквизиты, куда застройщик должен будет перевести деньги;
• указать сроки решения вопроса по ДДУ;
• указать сумму выплаты (это может быть сумма, предусмотренная договором, а также дополнительные компенсации);
• указать ФИО, почтовый адрес и индекс для получения ответа. 

Обращение можно послать ценным письмом, отправить курьером или вручить лично. Только оставьте себе документальное подтверждение того, что претензия была направлена и получена. Это станет доказательством в суде, что вы хотели решить вопрос мирно.

Обращение в суд

Если застройщик отказался выплачивать неустойку или вообще никак не отреагировал на письмо в течение 10 дней, можно подавать в суд. 

Когда неустойка меньше 100 000 рублей, то нужно обращаться к мировому судье. Если выше — в районный. Суд выбирается исходя из адреса регистрации дольщика или застройщика (юридический адрес).  

Подать иск можно следующими способами:

• через ГАС «Правосудие»;
• ценным письмом по почте;
• лично через канцелярию суда.

К иску нужно приложить документы:

• исковое заявление;
• копию досудебной претензии и подтверждение её отправки; 
• копию договора с застройщиком;
• расчёт неустойки по ДДУ с датой составления и вашей подписью;
• подтверждение ваших судебных расходов, которые ответчик должен будет компенсировать. 

После рассмотрения вашего иска и вступления в силу решения суда даётся ещё 30 дней. За это время ответчик может подать апелляцию. Тогда дело уйдёт на новое рассмотрение. Если этого не произойдёт, то решение суда вступит в силу, и вам нужно будет получить исполнительный лист. С ним вы можете обратиться в банк, где у застройщика открыты счета. Узнать данные кредитной организации можно из вашего ДДУ. Или же передать исполнительный лист в службу судебных приставов. Но деньги вы сможете получить, когда мораторий закончится — после 31 декабря 2024 года. 

Расчёт неустойки

Неустойка по ДДУ рассчитывается по определённой формуле. Если застройщик вовремя не сдал квартиру, то пени = цена квартиры × количество дней просрочки × 1/300 × ключевая ставка, которая действовала на день сдачи квартиры по ДДУ. 

В условиях моратория порядок расчёта будет следующим. Например, вам должны были передать квартиру 25 апреля 2024 года, но передадут лишь 30 января 2025 года. Стоимость квартиры по ДДУ составляет 10 млн рублей. Ставка рефинансирования на 25 апреля — 16%. Расчёт начинается с даты окончания моратория, то есть с 1 января. Количество дней просрочки — 30. Неустойка на дату передачи составит 320 000 рублей.