Только-только Россия оправилась от новогодних праздников, как эксперты начали подводить итоги прошедшего года в своих сферах. Одними из первых на рынке недвижимости черту под 2016-м подвёл аналитический центр SRG, падение цены квадратного метра вторичного жилья на 3,4% или 1,5 тысячи рублей. Насколько эти данные объективны и чего стоит ждать от 2017 года - в опросе забайкальских экспертов от ИА «Чита.Ру».
Григорий Палагин, председатель Забайкальской ассоциации строительных организаций:
- Падение цен на вторичном рынке жилья обусловлено оттоком населения, которое в связи с отъездом начинает активно продавать квартиры. Это, в свою очередь, сказывается на стоимости квартир в новостройках. Цена на них сейчас достаточно низкая, она находится на пределе рентабельности. Многие строительные организации даже продают квартиры в убыток себе, потому что им нужно выплачивать кредиты.
Ожидать дальнейшего снижения цен на первичном рынке жилья не стоит. Цена на квадратный метр формируется из нескольких факторов. Здесь важно понимать, что у нас практически отсутствует производство строительных материалов. Цемент, сантехнические изделия, практически всё необходимое для строительства привозится из других регионов. При этом мы видим устойчивый рост цен на материалы, который будет продолжаться и в этом году. Поэтому, я считаю, квартиры будут по-прежнему продаваться по стоимости на грани рентабельности, но не ниже.
На возможный рост цен повлияют изменения в федеральном законе №214
(«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» – прим. авт.). С этого года он вводит большие обременения для строительных компаний – появляется своего рода налог, в компенсационный фонд необходимо вносить 1% от стоимости строящегося многоквартирного дома. Многим компаниям для участия в долевом строительстве придётся повысить свой уставной капитал – это тоже повлечёт изменение стоимости жилья. Наконец, кредиты тоже остаются дорогими.
Чтобы сделать жильё доступным, многие стремятся строить меньшие по площади квартиры упрощённой планировки. Но я не считаю это выходом, потому что проблема с жильём у забайкальцев остаётся. Единственная возможность снизить цены на квартиры – это предоставить кредиты на доступных условиях.
Вообще, сейчас наблюдается колоссальный спад сдачи жилья. Статистики за год ещё нет, но она будет примерно на уровне 15-20% по отношению к прошлому году. И в новостях о том, что строительство в Москве растёт, мало хорошего. Потому что растёт оно за счёт того, что забайкальцы продают жильё здесь и покупают там.
Ольга Евстратова, директор агентства недвижимости «Магнат»:
- Вторичное жильё остаётся популярным среди забайкальцев и продаётся ничуть не хуже первичного. По итогам года могу сказать, что больше приобретали однокомнатные квартиры и трёхкомнатные большой планировки, площадью 100-150 квадратных метров. Причём предпочтение отдавали всё-таки «вторичке» – не каждый готов отдавать несколько миллионов за квартиру в новостройке.
К тому же, в течение года цены на вторичные квартиры снизились как минимум на 600 тысяч, а иногда и на 1 миллион рублей. Это произошло из-за того, что в начале года процентная ставка практически во всех банках достигала 18%. Естественно, выставленное на продажу жильё простаивало. Собственники же этих квартир чаще всего уже успели переехать в другие города, обзавестись кредитом или присоединиться к долевому строительству. И они рассчитывали, продав своё жильё, выплатить ипотеку или сумму, положенную по договору долевого участия. Сроки подходят, квартира не продаётся, денег нет – и единственным разумным вариантом оказывается снизить стоимость на 100-200 тысяч рублей.
Если делать прогнозы на 2017 год, то я думаю, что цены на рынке вторичного жилья останутся примерно на том же уровне. Раньше они были искусственно завышены – однокомнатные квартиры пытались продавать за 2 миллиона, в то время как в соседнем Улан-Удэ они стоили примерно 1,3 миллиона рублей. Теперь стоимость жилья оказалась максимально приближена к реальной, её можно сравнить с ценами 2005-2006 года.
Татьяна Сильчёнок, исполнительный директор «Забайкальского центра недвижимости»:
- Без сомнений, спрос на малоэтажное строительство с каждым годом растёт. Сравнительно с 2015 годом спрос вырос примерно на 30%. Людей стало больше тянуть к земле, к жизни за городом. Также немаловажную роль играет доступность, однако сейчас высока вероятность увеличения цен на строительные материалы, которая повлияет и на стоимость жилья.
Тенденция к росту стоимость стройматериалов наблюдается уже несколько лет, и 2017 год, скорее всего, не станет исключением. В первую очередь, в цене растёт пиломатериал – основной материал, используемый в малоэтажном строительстве в нашем регионе. Существуют, конечно, и другие материалы, но именно дома из бруса пользуются наибольшим спросом среди забайкальцев. Рост цен обусловлен несколькими факторами, но ключевым из них является высокий курс доллара и юаня, а как следствие, высокая покупательская способность наших соседей из Китая. Именно они спровоцировали резкий подъём цен за последние пару лет. К примеру, в 2014 году один кубический метр пиломатериала можно было приобрести по цене около 5,5 тысячи рублей, сегодня рыночная стоимость куба пиломатериала не опускается ниже 7 тысяч, а с потеплением начнёт стремительно расти вверх. По другим материалам, используемым в малоэтажном строительстве, существенного роста цен не ожидается. Многие из них напрямую зависят от курса доллара, но последнее время в этом плане мы наблюдаем позитивную тенденцию.
Помимо роста цен на материалы, единственные существенные изменения в сфере малоэтажного строительства коснулись закона «О государственной регистрации недвижимости». Если раньше можно было построить, а после этого уже оформить дом в собственность, то теперь с этим могут возникнуть определённые сложности. Даже если вы строите на земле под индивидуальное жилищное строительство на собственные деньги, перед началом работ нужно обязательно получить разрешение на строительство.
Что касается процентной ставки по ипотеке, то она каждый год падает и сегодня она самая низкая за последние пять лет. Также есть вероятность, что увеличится число банков-кредиторов по программе малоэтажного строительства – было бы большим плюсом для потребителей. Сейчас такие кредиты предоставляют только Сбербанк и Россельхозбанк, да и то последний временно приостановил кредитование. Помимо ипотеки, на строительство дома можно потратить материнский капитал – на мой взгляд, это наиболее разумное его использование из всех предложенных государством вариантов. При этом, есть возможность построить дом исключительно на средства материнского капитала, так и использовать его в счёт погашения основного долга по ипотеке.
Тем читинцам, которые планируют построить дом в этом году, я бы посоветовала заблаговременно подойти к решению этого вопроса. Строительство дело серьёзное, ответственное и требует немало времени не только на строительной площадке, но и на подступах к ней. Разработать проект, составить смету, подобрать и оформить земельный участок – всё это займёт время. А если вы планируете строить дом в ипотеку, то об этом стоит задуматься уже сейчас. На оформление пакета документов и получения одобрения банка обычно уходит не менее двух месяцев. Строительный сезон не за горами, и наши специалисты уже заключают договора строительного подряда.
* * *
Изучить цены на жильё и присмотреть подходящий вариант всегда можно на
Доске объявлений Читинского городского портала. Прямо сейчас в разделе
«Недвижимость» вас ждут 8 346 предложений от застройщиков, агентств недвижимости и собственников. Это 5 983 квартиры и 910 домов, дач, участков. Не говоря уже о комнатах, коммерческой недвижимости и квартирах в других районах Забайкальского края.
