Объем сделок на складском рынке Москвы за 9 месяцев сократился на 14%
На рынке складской недвижимости Москвы наблюдается восстановление деловой активности, снижение которой отмечалось в I квартале на фоне карантинных мер. При этом московские склады демонстрируют тенденцию к кастомизации. К такому выводу пришли аналитики консалтингового агентства Knight Frank.
«Мы видим все больше сделок, заключаемых в формате built-to-suit, что говорит о дефиците свободных площадей и все большей кастомизации запросов клиентов. В таких условиях большую роль для принятия решения играет степень подготовленности земельного участка логистического парка для начала строительства», – подчеркнул директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank Россия и СНГ Константин Фомиченко.Согласно данным, приведенным в отчете об исследовании рынка, представленном компанией, за 9 месяцев 2020 года на рынке складской недвижимости Московского региона было введено в эксплуатацию 592 тыс. кв. м качественных складских объектов, что в целом соответствует аналогичному показателю III квартала 2019-го. Общий объем предложения качественной складской недвижимости достиг 15,7 тыс. кв. м.
Как отмечают эксперты, в I–III кварталах 2020 года наблюдался активный ввод собственных складских объектов. По итогам III квартала доля объектов, построенных на своих земельных участках по схеме генерального подряда, увеличилась на 38 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2019-го и составила 58% (или 344 тыс. кв. м). Одним из крупнейших объектов данного типа стал распределительный центр продуктового ритейлера «Глобус».
На объекты, реализованные для спекулятивной сдачи в аренду на открытом рынке, пришлось только 34% от общего объема нового строительства (снижение на 12 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2019 г.). В совокупности это были 203 тыс. кв. м складских помещений. Крупнейшим объектом стал новый корпус в логопарке «Софьино».
Наименьший объем свободного предложения в абсолютном значении, как уточнили в Knight Frank, отмечается на юго-западном направлении Московского региона. По итогам III квартала 2020 года здесь свободно менее 2 тыс. кв. м качественных складских площадей, или 0,1% от общего объема предложения на данном направлении.
Также сохранился тренд на снижение доли вакантных площадей в Московском регионе (2,2%, или 346 тыс. кв. м).
«Помимо высокого спроса на складские площади, уменьшению доли вакантных площадей также способствует строительство собственных объектов», – объяснили в агентстве. Специалисты компании Knight Frank ожидают сохранения низкого уровня свободных лотов на рынке, и по итогам 2020 года доля вакантных площадей составит 2,1–2,2%.
Что касается спроса, по итогам III квартала 2020 года общий объем сделок на рынке складской недвижимости в Московском регионе составил 985 тыс. кв. м, что на 14% ниже аналогичного показателя 2019-го, когда объем спроса составил 1139 тыс. кв. м. «Стоит отметить, что в III квартале 2020 года были заключены крупнейшие за всю историю наблюдения сделки со складской недвижимостью, к примеру, аренда по схеме built-to-suit компанией Ozon в складском комплексе «Ориентир Запад» и аналогичная сделка «ВсеИнструменты.ру» с «PNK Парк Домодедово», – добавили авторы исследования.
При этом на рынке отмечается рост сделок, заключенных по схеме built-to-suit с последующей арендой. По итогам I–III кварталов 2020 года на подобного типа сделки пришлось 38% от совокупного объема спроса, что на 30 п. п. больше итогового показателя 2019-го, когда она составляла 8% от общего поглощения. Крупнейшие сделки были заключены представителями online-торговли.
«Снижение доли спекулятивной аренды и рост доли сделок по схеме built-to-suit обусловлены как невысокой долей вакантных площадей на рынке складской недвижимости Московского региона, так и наличием особых требований к складским объектам со стороны компаний, представляющих сектор online-торговли и розничного ритейла, которые наиболее активны на рынке в 2020 году», – пояснили эксперты.
По итогам III квартала 2020 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на рынке складской недвижимости Московского региона составила 4000 руб./кв. м в год triple net.
По прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу 2020 г. общий объем введенной складской недвижимости на рынке Московского региона составит 800– 850 тыс. кв. м. Общий объем спроса на качественные складские объекты может достигнуть 1200–1300 тыс. кв. м. В структуре спроса не ожидается кардинальных изменений. При отсутствии критических внешних факторов и сохранении макроэкономической стабильности к концу 2020 года доля вакантных площадей лишь продолжит снижаться до уровня 2,1–2,2%. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на склады класса А по итогам 2020 года сохранится на текущем уровне и составит 4000 руб./кв. м в год triple net. «Рынок складской недвижимости на текущий момент – один из самых стабильных сегментов рынка, ставки аренды на котором, благодаря низкому объему нового строительства и низкой доле вакантных площадей, имеют высокий потенциал роста. Но текущая макроэкономическая неопределенность будет сдерживать значительный рост ставок», – добавили аналитики агентства.