Пандемия расширила спрос и требования к складам
«В 2020 году совершались крупные договоры. К примеру, сделка по схеме built-to-suit с последующей арендой компанией «ВсеИнструменты.ру» в «PNK Парк Домодедово» на 182 тыс. кв. м, по такой же схеме компания OZON арендовала 154 тыс. кв. м в «Ориентир Запад» – все это доказало уверенность участников рынка складской недвижимости. Во время пандемии главными потребителями площадей в Московском регионе стал сегмент онлайн-торговли и продуктовый ритейл», – рассказывает Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank.
То, что драйвером рынка выступил ритейл, который в кризисный период сместил вектор развития в онлайн, подтверждают и другие эксперты.
«В связи с бумом e-commerce из-за пандемии возросло число заказов, доставляемых из интернет-магазинов. Соответственно усилилась нагрузка на склады логистических служб. В некоторых категориях количество заказов увеличилось в 2 раза и летом побило рекорды предновогоднего сезона – самого нагруженного периода в ритейле», – считает Елена Шутюк, генеральный директор федеральной логистической компании IML.
Татьяна Коваленко, председатель комитета коммерческой недвижимости Ассоциации европейского бизнеса, отмечает, что пришло время развития новых форматов. Появились склады последней мили, дарксторы, идет адаптация сухих складов под фулфилмент-центры, то есть доработка по электричеству, вентиляции, пожарным требованиям. Кроме того, актуален формат биг-бокса, хотя развитие рынка меняет классическое представление о нем.
«Примечательно, что в России 50% складов строятся под клиента, на многие проекты есть лист ожидания. Лидерами по аренде складов являются ритейл и дистрибуция. Половина заключенных сделок по аренде складов в I полугодии 2020 года пришлась на компании из этого сегмента – фулфилмент-операторы, и маркетплейсы, и непосредственно сами онлайн-ритейлеры», – рассказывает Коваленко.
Так как магазины с собственными курьерскими службами оказались не готовы к резко выросшим объемам, сроки доставки увеличились на 1–2 дня из-за того, что сотрудники не успевали вовремя комплектовать и упаковывать заказы. Бизнес отреагировал повышением интереса к комплексной логистике – количество запросов достигало трехкратного роста относительно аналогичного периода в прошлом году.
«Услуга фулфилмента стала востребованной из-за гибкого управления складскими мощностями. Интернет-магазин платит только за используемую площадь и количество отправлений, что позволяет на лету управлять объемами и не переживать за нагрузки. У крупных компаний для этого есть достаточный запас прочности», – считает Елена Шутюк.
Спрос на складские площади растет
Изменились не только предпочтения клиентов по складским форматам – сместилась география рынка. Эксперты отмечают, что спрос на площади в регионах России резко возрос, в то время как в Московском регионе и Ленинградской области объемы ввода сократились. Тем не менее по итогам 9 месяцев 2020 года доля вакантных площадей в Москве и Подмосковье продолжила снижение и составила 2,2%, или 346 тыс. кв. м.
«Сохранение такого низкого уровня вакантных площадей ожидается до конца 2020 года. Если говорить о расширении и строительстве новых комплексов, то по итогам III квартала общий объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составил 592 тыс. кв. м, что соответствует аналогичному показателю 2019 года, когда объем ввода составил 552 тыс. кв. м. При этом до конца 2020 года ожидается ввод еще 200–250 тыс. кв. м складских площадей. Крупнейшие объекты, запланированные к запуску до конца года, – логистический комплекс «Внуково-2» (64,5 тыс. кв. м), «Ориентир Север-4» (60 тыс. кв. м), а также СК «Саларьево» (23 тыс. кв. м). Однако есть и проекты, планируемый метраж которых сократили. Например, концерн «Русич» отказался от строительства индустриального парка в Домодедове площадью 1,5 млн кв. м, вместо которых возведут только 55 кв. м», – отмечает Константин Фомиченко.
В Ассоциации европейского бизнеса опасаются, что 48% площадей будут вводиться спекулятивно, в результате дефицита обустроенных складских помещений.
«Несмотря на то, что после пандемийного эффекта, вероятно, произойдет отскок вниз, с точки зрения онлайн-ритейла привычки потребителей уже сформированы. Кризисная ситуация позитивно повлияла на развитие интернет-торговли, и складские девелоперы пользуются открывшимися возможностями. Но кризис стоит использовать и для действующих комплексов, не забывая о бюджетных и окупаемых способах увеличения эффективности работы существующей площади. Во-первых, это повышение плотности хранения на один квадратный метр. Во-вторых, оптимизация технологических процессов обработки транспортных средств. В-третьих, IT-технологии, то есть внедрение системы управления складом – WMS, которая помогает управлять товарными запасами в различных аспектах», – рассказывает Татьяна Коваленко, председатель комитета недвижимости Ассоциации европейского бизнеса.
Дальнейшее развитие в сегменте складской логистики зависит от ограничений в связи с продолжающейся пандемией. При стабильной ситуации ожидается рост потребительского спроса, в основном среди представителей онлайн-торговли. Татьяна Коваленко считает, что в 2021 году, после паузы во время карантина, а также благодаря строительству складов под клиентов по сделкам, заключенным в 2020 год, будет увеличен ввод площадей. Такого же мнения о тенденциях развития на будущий год придерживаются ее коллеги.
«На фоне низкой доли вакантных площадей постепенно будет расти средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды. Более того, ожидается, что спрос на качественную складскую недвижимость будет расти. Только, скорее всего, он продолжит смещаться в регионы России», – считает Константин Фомиченко.