Edificios de lujo, una casona reciclada y strip mall: los millonarios proyectos del fondo real estate de Pegasus

En proceso de fortalecer la recuperación de sus negocios de retail y oficinas, Diego Chevallier Boutell, CEO de ARG Realty Group y socio de Rukan Real Estate, analiza el mercado del real estate, los proyectos por delante y marca las condiciones necesarias para el desarrollo.

Pandemia, incertidumbre económica y financiera, inflación, brecha y restricciones cambiarias, así como nuevos hábitos laborales y de consumo, le marcan la cancha al real estate local. Si bien el costo de construcción medido en dólares continúa favoreciendo al sector, no es una época fácil para hacer negocios en esta industria en general. Pero, menos aún lo es para los desarrolladores focalizados en la actividad del retail y de las oficinas, dos de los mercados que quedaron más golpeados tras la crisis sanitaria del Covid-19.

Diego Chevallier Boutell es el CEO de ARG Realty Group, empresa fundada en 2018 para aspirar a crecer -precisamente- en la adquisición y desarrollo de inmuebles comerciales con fines de renta en el país. El centro comercial Tortugas Open Mall (TOM), el complejo Urbana Centro Empresarial de oficinas A+, ubicado en Vicente López, y un banco de tierras, conforman los 100.000 m2 de activos de su portfolio.

Aunque está claro que el tsunami que generó el coronavirus alteró sus planes iniciales, la compañía (conformada por los fondos internacionales Equity International, Goldman Sachs Merchant Banking Division, Centaurus Capital y, como referente local, el grupo Pegasus) sigue en carrera. Pero, por lógica, con precaución.

La estrategia corporativa actual apunta a "proteger los activos y seguir invirtiendo" para promover "un crecimiento orgánico". Mientras evalúan las tendencias, la evolución de la pandemia y las condiciones del contexto que permitan determinar los pasos a seguir.

Pero, más allá de la complejidad de la coyuntura y del impacto en los negocios, Chevallier Boutell transmite un cauto optimismo sobre las posibilidades de recuperación de la actividad. Este ejecutivo, que a su vez es socio de Rukan Realty Group (desarrolladora inmobiliaria de Pegasus que construyó el citado shopping del Corredor Norte y cuenta con varios proyectos de usos mixtos y residenciales), reflexiona cada frase con tranquilidad. Tal vez porque dio la entrevista desde sus vacaciones, que gentilmente interrumpió. O tal vez porque confía en que "la "Argentina sigue presentando oportunidades" y "espacios para crecer".

¿Cómo afectan la actividad y los planes de inversión las condiciones de la macro y microeconomía local?

Quizás es la pregunta más difícil de responder. La pandemia ya provocó muchísimos imprevistos entonces, idealmente, la macro debería empezar a mostrar un plan económico que ataque los problemas que la Argentina arrastra desde hace 20 años. No logramos desarrollar un modelo de crecimiento y tanto el retail como las oficinas dependen de que el PBI del país crezca, dado que esto generaría mayor demanda, más empleo y beneficios.

En este momento se necesita darles a los inversores un horizonte con mayores certezas. En este marco, el acuerdo con el FMI resulta elemental para empezar a generar esas condiciones. Si bien esto no es suficiente, obviamente es un primer paso. La Argentina sigue presentando oportunidades. Pero, para poder convencer al inversor de que apueste nuevamente, hacen falta más señales de confianza.

¿Cómo nos ven sus socios del exterior? ¿Qué plantean?

El feeling de los inversores es la cautela. Ellos están conformes con nuestra gestión de los dos últimos años que fueron extremadamente difíciles, no solamente para la Argentina sino para el mundo en general. Existen varios planteos sobre si la situación actual llevará a un cambio de paradigma o no así que nadie va a arriesgar demasiado hasta no tener más certezas sobre cómo será la vuelta a la normalidad. Todo lo que hacemos hoy es para proteger nuestros activos. No tenemos una estrategia agresiva de compra, aunque obviamente estamos atentos a las oportunidades que se puedan presentar.

Pero esto no se circunscribe solo a la Argentina. Hay una enorme cautela general ante el escenario de incertidumbre actual porque aún no se sabe cómo será la vuelta a la normalidad. Si bien hay determinadas actividades o industrias en las que quizás el home office funciona, creemos que el regreso a las oficinas es necesario en la mayoría de los rubros, dado el intercambio que genera la presencialidad. Esto lo venimos escuchando de nuestros locatarios.

Inversiones

¿Es buen momento para impulsar la construcción de nuevos proyectos dado el bajo costo en dólares?

Es bueno, pero hay riesgos porque con la alta inflación y la incertidumbre cambiaría actual es muy difícil definir realmente cuál sería el costo final. Hoy por hoy los costos son buenos, pero mejor aún son los precios de venta porque -entre la pandemia y la crisis económica- los valores se ajustaron mucho y son muy atractivos. En este escenario de cepo cambiario y pocas alternativas de inversión, la vivienda sigue siendo muy buen resguardo de valor a lo largo del tiempo, sobre todo cuando están en ubicaciones estratégicas.

Prepandemia se hablaba del gran potencial de crecimiento que había en el país para el desarrollo de shopping centers, ¿avanzarán con alguna nueva inversión en retail?

Aún creo que la cantidad de propuestas de centros comerciales es escasa y que hay un montón de espacio para crecer. Pero, hoy es muy difícil convencer a un inversor de construir un edificio de oficinas o un nuevo centro comercial. Hay mucho dando vueltas para reciclar.

Antes de salir a construir nuevo, se debe ser mucho más creativo y buscar reposicionar activos que tal vez son atractivos, pero que no tienen los retornos esperados por falta de un buen manager o de una estrategia adecuada. Creo que habrá mucho retail que necesitará adaptarse a la nueva realidad.

¿Piensan invertir en el exterior?

No, el management de ARG Realty es argentino y para nosotros lo importante es tener localía. Es decir, conocer a los equipos, al constructor y a los clientes. Rukan tiene más de 10 años en la Argentina. Hemos vivido todo tipo de crisis y situaciones así que estamos acostumbrados. Pero queremos continuar apostando a la Argentina. Nos parece que más allá del contexto actual, el país sigue presentando oportunidades.

La realidad es que -con cautela-queremos seguir creciendo en el país. Más allá de que nuestros inversores son del exterior, deseamos construir aquí. Nuestro foco continuará estando en los sectores que se nos presenten como los más atractivos para plataforma de renta en el país.

¿Cuáles son las principales certezas que necesitan para crecer?

Es importante fortalecer las instituciones y resolver el problema de la inflación para dar mayor previsibilidad porque esto a cualquier inversión de largo plazo le da mucha inseguridad. Querer reinventar teorías económicas no tiene demasiado sentido. Estos niveles de inflación y de incertidumbre cambiaria no ayudan a nadie.

Para el real estate, lo mejor es la previsibilidad y el crecimiento a largo plazo porque este es el espíritu del negocio. Entonces, estabilizar la macro es una de las cuestiones fundamentales para que nuestro sector crezca, ya sea para renta como para venta.

¿Pudieron obtener la rentabilidad esperada cuando fundaron ARG Realty?

No, fueron tiempos difíciles, de manejo de crisis y de buscar formas para que las pérdidas fuesen las menores posibles. No se trató tanto de conservar la rentabilidad sino de cuidar los activos para que el daño fuese el mínimo.

Efecto pandemia

¿Cómo fue la magnitud del impacto que tuvo la pandemia sobre sus activos de oficinas? ¿Qué nivel de recuperación lograron?

El complejo Urbana Centro Empresarial, de ARG en Vicente López, consta de 50.000 m2 rentables de oficinas. Si bien allí no hubo grandes vacancias, tuvimos empresas que redujeron espacios y estamos intentando completarlos. Hubo algunas compañías que iniciada la pandemia habían decidido irse pero se arrepintieron y volvieron. Además, en octubre del último año logramos firmar un contrato bastante importante. Antes de la pandemia teníamos ocupado el 95 por ciento aproximadamente y se redujo un 10 por ciento, no es una merma tan significativa. Allí el actual asking price es de u$s 24/m2.

¿Y en TOM?

En el centro comercial fue un poco más complejo porque estuvimos ocho meses cerrados y eso a los retailers les pegó muy fuerte. Hay muchos que son PyMEs y, obviamente, se les hizo cuesta arriba aguantar la estructura durante tanto tiempo. Además, estaba la incertidumbre de no tener una fecha clara de apertura. Se les complicó el capital de trabajo y la renovación de stocks; también afecta mucho las restricciones a las importaciones.

Estuvimos cerca del 70 por ciento de ocupación, cuando históricamente era superior al 90 por ciento. Pero, hoy la demanda está, el público regresó. Actualmente nos quedan muy pocos locales vacíos dentro del shopping, serán dos o tres. Estamos en tratativas con algunos locatarios para reemplazar nuestra principal baja, que fue la partida de Falabella, que ocupaba alrededor del 20 por ciento del shopping. Parte de esta superficie ya la cubrimos con Estudio Nube -la primera tienda omnicanal de América latina- que abrió en diciembre. La plaza exterior también pudimos completarla con muy buenos resultados. Trajimos nuevas propuestas gastronómicas.

Tendencias

¿Cómo visualiza el futuro del retail?

ARG Realty continúa con el foco puesto en ser una plataforma de renta para activos en la Argentina, inicialmente de oficinas y retail. Después de la pandemia veremos qué otras alternativas u oportunidades se presentan.

No es que crea que estas actividades no van a sobrevivir. Si bien probablemente los hábitos cambien, el activo de oficinas AAA continuará. En cuanto al retail, está volviendo fuerte, aunque con ciertas transformaciones que ya se ven y por eso es que impulsamos la propuesta de Estudio Nube, un local de 1500 m2 omnicanal donde está Shipnow para ofrecer la operación logística.

Estamos confiados en que estas actividades vuelven aunque obviamente hay que abrir un poquito la cabeza y pensar en cómo cambian los hábitos. En todo el mundo se ve que la gente quiere retomar la venta presencial pero que esté de alguna manera vinculada al mundo online. Por eso hacemos hincapié en la omnicanalidad, nos enfocamos en fortalecer los activos con novedades y estamos trabajando especialmente en propuestas comerciales que de alguna forma complementen al shopping. Todo esto trae aparejado inversiones de flujo de fondos.

En particular, destaco mucho Estudio Nube porque es algo único: se trata de un local que concentra a 30 emprendedores (clientes del sitio Tiendanube) donde las personas pueden ir y comprar online. Es una solución totalmente omnicanal. Los emprendedores exponen sus productos, los compradores escanean el código QR y pueden optar por retirar ahí mismo o enviarlo a su casa por Shipnow. Creo que esta tendencia es hacia donde realmente va el retail. Nosotros no buscamos competir con el comercio online sino complementarlo a partir de la estructura que ya tenemos. De alguna forma es una vía para facilitarle la venta a los retailers.

A su vez, la idea es traer al shopping propuestas que antes no había. Justo antes de la pandemia hicimos una obra de expansión del TOM a partir de la cual se inauguró una nueva sala de cine, canchas de fútbol techadas en la azotea -que son las primeras en su tipo en la Argentina- y un parque aéreo. Apuntamos a seguir en esa línea, con propuestas novedosas para el retail.

¿Esto se alinea con la tendencia de transformar los centros comerciales en espacios de encuentro y experienciales?

Sí. Si bien los shoppings siempre estuvieron enfocados en la experiencia, creo en la idea de generar lugares que resuelvan todas las necesidades.

¿Qué acciones planean para reforzar sus propuestas de oficina?

Hoy el desafío más grande para las empresas es convencer a sus equipos de que vuelvan a la oficina pero si estas no cuentan con un activo AAA es muy difícil que puedan hacerlo. Si tienen una oficina clase B donde no se ofrecen condiciones de climatización ni amenities, resulta más complicado. Para persuadir a los equipos tienen que disponer de un lugar que realmente sea atrayente y es en ese sentido que nosotros seguiremos invirtiendo en tecnología y amenities.

¿Piensan incursionar en otros posibles negocios como, por ejemplo, el de centros logísticos y depósitos de última milla?

Estamos abiertos, tenemos cierto espíritu oportunista. Desde ARG, si hay algún otro sector que nos parece que puede llegar a tener potencial -siempre vinculado al real estate- estamos para evaluarlo. En algún momento hemos mirado el negocio logístico pero, si bien no lo descarto, actualmente estamos enfocados en proteger nuestros activos y seguir invirtiendo en ellos para su crecimiento orgánico, sin abrirnos a otros sectores... Por lo menos hasta que vayamos dejando atrás toda esta crisis y nos sintamos un poco más cómodos.

Obras y proyectos

Urbana Las Lomas, ubicado en San Isidro, comprende tres edificios residenciales de 24 unidades cada uno y cuatro terrenos para vivienda unifamiliar, por un total de 13.000 m2 vendibles. El primero de los edificios se entregará a mediados de este año y el segundo está en proceso de inicio de obra. Las unidades en pozo se venden a US$ 2500/m2. El complejo incluye también dos edificios de oficinas con locales comerciales (5600 m2) ya finalizados. En total, implica una inversión total de US$ 35 millones.

Rukan se asoció al estudio Lacroze Miguens Prati para desarrollar Aberg Cobo, que implicó el reciclado de una emblemática casona antigua en Recoleta conectada a una nueva construcción. Son viviendas apto profesional que funcionan como oficinas y unidades modernas tipo loft. Aún quedan unidades en venta.

En conjunto con el mismo estudio de arquitectos, actualmente construyen un proyecto similar al de Barrio Norte pero de uso exclusivamente residencial con basamento comercial. Lo bautizaron Pasaje Calas y queda en Agüero y Güemes, Palermo. La inversión es de US$ 7 millones, con terreno incluido. El valor de comercialización actual del metro cuadrado de las viviendas ronda los US$ 3000. En total comprende 60 unidades, de las cuales la mitad ya fueron vendidas.

A su vez, en estado más incipiente, esta desarrolladora trabaja en la construcción de un complejo de mediana y baja densidad, sobre 10 hectáreas de tierras que poseen en el barrio Santa Rita de Boulogne, también partido de San Isidro. Será un proyecto de usos mixtos, residencial y comercial, donde habrá edificios y casas con jardines. Está aún en etapa de proyecto y análisis del master plan.

En tanto, en retail, este año planean iniciar la construcción de una nueva propuesta comercial estilo strip mall a edificar sobre un terreno de 20.000 m2 lindero al TOM, que la empresa posee desde la prepandemia. La obra implicará entre nueve y 12 meses de construcción y demandará entre US$ 1,5 y 2 millones de obra.

También Rukan tiene pendiente evaluar el desarrollo de 33.000 m2 de tierras que poseen frente al TOM, sobre la avenida Olivos, donde actualmente está instalado el showroom de Kavak, la concesionaria de automóviles. Al respecto, Chevallier Boutell explica que están "esperando tener más claridad de cuáles son los potenciales usos para ese predio"

La versión original de esta nota se publicó en el número 338 de revista Apertura.