Invertir en una segunda propiedad puede ser un buen negocio pero antes conozca el teje y maneje tributario

Las personas físicas que busquen alquilar una vivienda o bien vender un lote que ya generó alguna plusvalía deben analizar el mercado inmobiliario, pero también ajustarse a esquemas específicos de tributación

Invertir en una segunda propiedad para rentar, en el caso de una casa, o incluso en un lote para generar plusvalía y vender en unos años podría ser una decisión que le brinde una fuente de ingresos extra y protección en momentos de alta inflación. Pero entrar en el negocio inmobiliario conlleva una cuidadosa evaluación de las obligaciones tributarias que se van a adquirir.

En el escenario de que una persona física adquiera una segunda propiedad para arrendar (pues la primera la habita), es importante tomar en cuenta que si la mensualidad está establecida en $500, por ejemplo, no significará que el monto total quede libre. Esto, porque deberá ajustarse a los cálculos de la normativa tributaria costarricense.

Silvia González, socia de Impuestos y Legal de la firma Grant Thornton, explicó que la actividad de alquiler se regula bajo lo que se denomina renta de capital inmobiliario, un impuesto mensual que determina que sobre los ingresos brutos, es decir, a lo que se facture, el arrendantario tiene el derecho a un deducible del 15% para el cálculo del tributo. Así, una vez calculado el 85% de lo recibido, será sobre ese monto que se aplique un 15% de impuesto.

La experta añadió que la normativa mantiene una exención para el impuesto al valor agregado (IVA), que señala que aquellos alquileres que no superen en 1,5 veces un salario base, poco más de ¢600.000 al mes, no enfrentarán el tributo.

La renta de capital inmobiliario es una figura diseñada para las personas que deciden comprar una segunda casa o tener una inversión en un producto inmobiliario, pero que no se trata de la casa de habitación, o bien esa persona física tampoco mantiene una empresa desarrolladora o se dedica a alquilar o vender casas, según explicó el socio de EY Law, Alejandro Antillón.

Este especialista explicó que la tasa efectiva luego de los cálculos será de 12,5%, es decir, de cada ¢100 colones que se reciban de ingreso por concepto de alquiler, el monto a cancelar ante la Administración Tributaría sería de ¢12,5. “Paga mensualmente, hace la declaración y se acabó, es fácil de administrar y no tiene que tener contadores o un montón de trabajo para declarar, es sencillo”, dijo.

Precio de alquiler podrá subir hasta 11,11%, según nuevo ajuste máximo autorizado

En el caso de que la casa de alquiler ya no se utilice para dicha actividad, el contribuyente debe de darse de baja ante la Administración Tributaria. Pero en el escenario en el que la propiedad se dejó de alquilar porque el arrendante se marchó y la expectativa es ponerla nuevamente disponible en el mercado, el consejo de Randall Oquendo, también socio de la firma EY Law, es declarar en cero los meses que se mantenga desocupada.

El precio por arrendar una propiedad ha experimentado alzas durante este año y podrían continuar con dicha tendencia. Una nota de este medio de comunicación del pasado 9 de agosto señala que según un informe trimestral del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), existen tres factores relevantes que influirán en el aumento de los precios en los próximos meses: la subida del índice de precios al consumidor, los mayores costos para construir casa propia y una oferta de propiedades en alquiler en descenso respecto al inventario total de viviendas.

Lotes para venta

Por otro lado, si la segunda propiedad en la que se invirtió es un lote que se pretende vender al mediano o largo plazo para generar plusvalía, el tratamiento fiscal será distinto a una casa para alquiler.

Con la comercialización de un lote como persona física, el esquema tributario que aplicará será el de renta por ganancias de capital. “Acá lo que yo podría obtener eventualmente por la plusvalía que me generó el terreno es una ganancia de capital, pero ojo que también podría tener una pérdida”, acotó Oquendo.

Para determinarlo con ayuda de un ejemplo, si el inversionista compró un lote en ¢50 millones y posteriormente lo vendió en ¢100 millones, el patrimonio aumentó en ¢50 millones. Así, lo que se cancela es el 15% de ganancia de capital, es decir, sobre los ¢50 millones adicionales que es el monto bruto de la ganancia por el lote.

Eso sí, hay factores que hay que considerar tras las reformas tributarias realizadas en el 2019, pues si la adquisición y “maduración” del lote se inició antes del 1°. de julio de ese año, la persona que invirtió puede optar por pagar el 2,25% sobre el monto bruto de la venta (¢100 millones, siguiendo el ejemplo), principalmente en propiedades antiguas.

Análisis de inversión

Gaudelio Zúñiga, presidente de Grupo Ecoquintas, comentó a La Nación que con el reglamento de nómadas digitales y la atracción que genera Costa Rica para personas extranjeras (que incluso buscan jubilarse en el país) el inversionista debe analizar con detenimiento la ubicación de la propiedad en la que desea apostar su dinero, pues cada vez más se buscan zonas rodeadas de naturaleza, por ejemplo.

Asimismo, añadió que las posibilidades de conexión a servicios públicos y principalmente un buen Internet también son parte de los elementos que se deben tomar en cuenta si el plan es invertir para sacar provecho por medio del alquiler.

Por su parte, González recordó que los impuestos municipales, que se pueden cancelar de manera trimestral, son responsabilidad del dueño de la propiedad, mientras que otros rubros como las cuotas condominales o los servicios públicos son negociables con el arrendante.

Asimismo, otro de los factores a tomar en cuenta son las tasas de interés y la capacidad de pago, en el caso de que deba acceder a un crédito para adquirir la segunda propiedad. Recientemente las tasas de interés se mantienen al alza, en un contexto además de alta inflación.

No obstante, el vicepresidente ejecutivo del Grupo Financiero Acobo, Diego Soto, comentó que una decisión basada en las tasas de interés actuales es insuficiente, pues debe ser un análisis que incorpore tanto lo histórico como las proyecciones del mercado.

“En este momento la coyuntura de tasas se viene dando por temas puntuales, como la guerra entre Rusia y Ucrania, la pospandemia, una alta inflación; pero eso no quiere decir que a lo largo del tiempo vamos a vivir con ese entorno”, comentó Soto.

Por eso, una de los elementos a sopesar en el análisis es la capacidad de ingresos y de gastos para sostener un eventual crédito en el tiempo, que para el sector de vivienda se trata de obligaciones a muy largo plazo.

Si lo que se busca es invertir en el sector de propiedades pero la adquisición de una segunda propiedad no es una posibilidad aún, el inversionista podría tomar en cuenta, como parte de sus opciones, los fondos inmobiliarios que manejan los puestos de bolsa autorizados en el país.

“El fondo democratiza el ahorro en inversión inmobiliaria (...), porque con una pequeña inversión tengo y asumo los beneficios de lo que es estar en el sector inmobiliario sin necesidad de gastar cientos de miles de dólares o un endeudamiento sobre un inmueble único”, aseguró Soto.