Immobilier : comment bien utiliser le dépôt de garantie de votre locataire

Si vous louez un logement, à la signature du bail avec le locataire, ce dernier vous a versé un dépôt de garantie. Son montant est légalement plafonné à un mois de loyer (hors charges) pour une location vide et à deux mois si elle est meublée. En tant que bailleur, vous devez conserver cette somme pendant toute la durée de la location, et la restituer en intégralité à votre locataire lors de son départ. Sauf s’il n’a pas respecté ses obligations.

Le dépôt de garantie peut d’abord être utilisé pour couvrir des dégradations. Attention, celles-ci doivent être dues à une action volontaire du locataire et ne pas résulter de l’usure normale du bien. Ainsi, après quinze ans de location, c’est à vous de payer la facture pour rafraîchir la peinture des murs. Si, en revanche, une vitre a été brisée ou un lavabo cassé, le coût estimatif des travaux de remise en état, justifiés par écrit, doit être envoyé à votre locataire. Vous pourrez alors défalquer ce montant de son dépôt de garantie.

Pensez aux charges récupérables

Ce dernier peut aussi être ponctionné si votre locataire n’a pas assumé certaines dépenses légalement à sa charge, comme le ramonage d’une cheminée ou l’entretien annuel d’une chaudière. Vous devez lui réclamer les justificatifs d’entretien afférents. S’il ne vous les fournit pas, les frais de remise aux normes pourront aussi être soustraits du dépôt de garantie.

Enfin, vous avez aussi le droit de puiser dans cette avance pour couvrir d’éventuels loyers impayés ou charges récupérables. Bon à savoir : si vous louez un appartement en copropriété, vous pouvez conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie, le temps que les charges de l’immeuble soient régularisées. A condition de préciser par écrit l’objet de cette retenue à votre locataire.

Dans tous les cas, le délai légal de restitution est encadré. Si l’état des lieux de sortie est conforme, et que votre logement ne nécessite pas de réparations, le dépôt de garantie doit être rendu au locataire dans le mois qui suit son départ. En cas de dégradations constatées, ce délai passe à deux mois maximum. Respectez bien ces dates butoirs car, à défaut, votre locataire pourrait exiger une majoration des sommes dues correspondant à 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard.

Enfin, si le dépôt de garantie est insuffisant pour couvrir vos frais, vous pouvez lancer un recours à l’amiable contre votre locataire. Pour éviter les erreurs, et accélérer la procédure, mieux vaut faire appel à un commissaire de justice - le nouveau nom des huissiers - pour récupérer vos fonds.