El pozo pierde atractivo: se duplica la brecha de precios entre propiedades nuevas y usadas

Los departamentos en pozo no resultan una buena opción para los inversores. La diferencia de precios entre unidades a estrenar y usados se duplicó en sólo un año. Sucede que mientras el costo de la construcción subió 100% en los últimos 18 meses, el valor de los inmuebles en oferta creció apenas un 15 por ciento. 

"La brecha entre usados y a estrenar hoy es muy grande: supera el 50%. Esto ocurre por que las listas de precios de los emprendimientos están subiendo por el impacto de los costos de la construcción. A lo que se suma además el efecto de los créditos hipotecarios, que no aplican al mercado de los emprendimientos en pozo", explicó Miguel Ludmer, director general de Interwin.

Actualmente, las hipotecas están orientadas principalmente a la compra de propiedades usadas. "El comprador puede acceder al crédito recién cuando hay escritura, algo que ocurre casi un año después de la posesión. Es decir, no puede comprar en pozo con crédito ni tampoco una unidad recién finalizada", aclaró Ludmer.

Según el especialista, entre enero y mayo los valores de los departamentos en pozo subieron un 30% en dólares. "Se está facturando lo mismo, pero los costos aumentaron al menos un 70%. Esto reduce los márgenes de los desarrolladores y se traduce en una suba en los precios de lista", agregó.

Para Carlos Spina, director comercial de Argencons y presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), "el usado está muy lejos de los valores de los emprendimientos nuevos".

"Los desarrollos nuevos que no se diferencian demasiado están en una situación muy complicada. El clásico emprendimiento entre medianeras es el que peor la está pasando", advirtió.

Aunque la brecha entre el usado y el pozo alcanzó niveles históricos, Spina cree que con el tiempo los valores comenzarán a acercarse. "El departamento nuevo puede bajar en dólares, mientras que el usado seguirá subiendo. Hoy es lo único barato que queda en el mercado inmobiliario", señaló.

Además, destacó: "El costo de construir a estrenar está empezando a bajar. El índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) se ubica por debajo del Índice de Precios al Consumidor (IPC) que mide el Indec. La apertura de importaciones también ayuda".

Un escenario histórico

El comportamiento de los precios varía notablemente entre las unidades a estrenar y las usadas. "En el segmento residencial usado, la evolución es más lenta, especialmente cuando hay exceso de oferta", explicó Fabián Achával, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre. "Muy diferente es el caso del pozo, donde la urgencia por trasladar los aumentos es inmediata. Hoy estamos frente a un escenario histórico", añadió.

"El pozo es el segmento más caro del mercado hoy. La diferencia actual es histórica. Esto va a cambiar cuando se agote el stock de unidades usadas", concluyó Achával.

Un pedido sostenido del sector

Spina remarcó que, para mejorar la situación de las desarrolladoras, es fundamental que se implementen créditos hipotecarios también para la construcción.

"Tiene que haber un cambio de paradigma por parte de los bancos. El riesgo, bien administrado, es bajo: la mora es menor que en cualquier otro tipo de crédito. Este es un negocio rentable y seguro, y además es necesario para la sociedad", aseguró.

"El crédito derrama en todas las industrias, genera empleo formal y federal. Tenemos que ir hacia ese camino. El financiamiento hipotecario para el segmento nuevo es indispensable", concluyó.