Sin Ley de Alquileres: ahora los dueños pueden echar a los inquilinos aunque estén al día en el pago

Desde la derogación de la Ley de Alquileres, el mercado inmobiliario funciona bajo nuevas reglas. Aunque ya no hay una legislación específica que regule los contratos, siguen vigentes las normas del Código Civil y Comercial, que determinan los derechos y obligaciones de ambas partes. 

Entre los artículos 1187 al 1226, el Código establece las bases de todo contrato de alquiler y contempla la posibilidad de desalojo por diversos motivos. Uno de los puntos más sensibles es que un inquilino puede ser desalojado incluso si está al día con el pago.

¿Por qué un propietario puede echar al inquilino?

La causa más común de desalojo en Argentina es la falta de pago del alquiler, pero no es la única. El Código Civil y Comercial, en su artículo 1222, permite al propietario iniciar una acción de desahucio si el inquilino incumple alguna de las condiciones establecidas en el contrato.

Otra causa frecuente es el uso de la propiedad para un fin distinto al acordado, por ejemplo, transformar la vivienda en un local. En este caso, el locatario debe iniciar un proceso judicial para solicitar el desalojo, ya que forzar la salida del inquilino sin orden judicial constituye un delito. 

¿Qué es el desahucio?

El desahucio es un procedimiento legal mediante el cual el propietario busca recuperar la posesión del inmueble alquilado cuando el inquilino incumple el contrato. Puede deberse a falta de pago, mal uso de la vivienda, finalización del contrato, incumplimiento de obligaciones o necesidad del propietario.

A diferencia del desalojo, que es el acto físico de retirar al inquilino, el desahucio es el proceso judicial previo, que debe terminar con una sentencia de un juez para que el desalojo sea legal. El objetivo es proteger el derecho del propietario a recuperar su bien, al mismo tiempo que se garantiza el debido proceso al inquilino.

¿Cómo es el proceso de desahucio y cuánto tiempo tarda?

El proceso judicial se compone de varias etapas. Estas son:

• Intimación de pago: si el destino es habitacional, el propietario debe intimar al inquilino a pagar lo adeudado, otorgando un plazo mínimo de 10 días corridos desde la recepción de la notificación. 
• Demanda judicial: si el inquilino no cumple, el dueño puede iniciar la demanda ante la justicia civil o comercial, solicitando el desalojo. 
• Notificación al inquilino: se le da al inquilino la posibilidad de contestar la demanda o regularizar la situación. 
• Sentencia judicial: si no hay acuerdo ni defensa válida, el juez puede dictar sentencia a favor del propietario. 
• Ejecución del desalojo: si el inquilino no se retira voluntariamente, la sentencia se ejecuta mediante intervención de las autoridades, que llevan adelante el desalojo forzoso.

El tiempo varía según el caso y la jurisdicción, pero en promedio puede extenderse entre seis meses y un año. Puede demorarse más si el inquilino presenta defensas legales o apelaciones.