Plusvalías y gentrificación revelan realidad inmobiliaria en la CDMX

Contrario a la percepción social, la gentrificación en las colonias Condesa, Roma e Hipódromo Condesa es cuestionable porque el aumento de precios de las propiedades habitacionales a la venta se mantuvo conforme al impacto inflacionario en los últimos cinco años.

Distinto es el valor creciente del mercado informal residencial de rentas, que ante la falta de estadísticas apenas puede identificarse por el efecto creado por la demanda de la población de nómadas digitales, el mercado de renta de corta estancia y la caída en los niveles de construcción de nuevas propiedades.

“Hay una percepción probablemente válida, pero apenas determinada por las rentas informales de personas físicas o morales que los subalquilan a través de plataformas donde sí han subido los precios”, explica Jorge A. Mc Loughlin, director general de la firma.

Aun así, desde su perspectiva no se puede utilizar el argumento de aumento en los precios porque no hay fuentes que puedan contradecir los datos duros, que ponen en evidencia lo contrario.

“Los precios prácticamente en Ciudad de México (CDMX) es donde menos han tenido impacto año con año contra la inflación, por ello el valor del avalúo hipotecario utilizado en las operaciones de compra-venta es el que permite ver dónde está el aumento”, detalla.

Entre 2019 y 2024 el ticket promedio del mercado residencial en estas zonas, medido en precios por m2, pasó de 5 mil 152 pesos a 5 mil 716 pesos, aumento equivalente a un crecimiento de 11 por ciento, de acuerdo con un análisis desarrollado por la firma Metric Analysis con base en Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) e INEGI.

Esa perspectiva indica un aumento en precios 2.6 por ciento de las propiedades y una plusvalía en este tiempo referido de 33.9 por ciento en propiedades a la venta ante la falta de nuevas edificaciones y la demanda creciente.

La perspectiva del análisis también destaca en estos años cómo en estas colonias el mercado ha registrado la incorporación de más clases de propiedades habitacionales, donde el nivel medio registra una caída de 51 por ciento, mientras el de semilujo crecieron 56 por ciento.

En vivienda nueva creció de 37 a 42.6 por ciento, además de que los valores respecto al promedio de CDMX, se incrementaron 3.2 por ciento vivienda nueva y disminuyeron 0.9 por ciento en vivienda usada.

La demanda de espacios representada por nuevos usuarios como los nómadas digitales también se fundamenta en la participación que la Ciudad ha generado como destino principal de talento tecnológico, al ocupar la primera posición en el ranking latinoamericano Scoring Tech Talent de la empresa CBRE.

Otro factor en la evolución de la oferta disponible en venta relacionado con el comportamiento general del mercado en la Ciudad es que debido al alto costo de la tierra en la ciudad, además del impacto inflacionario y la falta de licencias de construcción, la industria ha reflejado un impacto en el tamaño de las superficies promedio de las propiedades al ajustarse de 97 a 83m2 con la finalidad de mantener el ticket promedio que actualmente es de 4 millones de pesos, el más alto a nivel nacional.

En contraparte, el directivo dice que un efecto positivo de la evolución de los valores de las propiedades es el creciente efecto en la actividad comercial.

Así, mientras entre 2010 y 2018 se abrieron 277 negocios en estas colonias, para el lapso 2019-2024 se abrieron un promedio de 374, que prácticamente representan el doble.