La paradoja de la subida de la vivienda sobre las empresas: «Las que pueden invertir no son necesariamente las más productivas»
La subida en el precio de la vivienda lleva tiempo empeorando el acceso a un techo, pero el impacto de la escalada va mucho más allá de las dificultades de una parte creciente de la sociedad para pagar el alquiler o comprar un piso. El aumento de los precios afecta también a las empresas y a la economía en su conjunto. Una reciente investigación publicada en la prestigiosa revista británica The Economic Journal apunta a que el encarecimiento de los inmuebles puede frenar la productividad, dado que permite una mayor facilidad para acceder a financiación —y, por tanto, mayor capacidad de inversión— a empresas que no son necesariamente las más productivas, algo que ya ocurrió a principios de siglo en España durante la burbuja inmobiliaria.
El estudio, firmado por Sergi Basco, profesor de la Universitat de Barcelona, y David López Rodríguez y Enrique Moral Benito, investigadores del Banco de España, parte del hecho de que entre el 2000 y el 2007 la inversión empresarial en España aumentó un 70%, mientras que la productividad real de la economía cayó de media un 0,4% al año. Es decir, pese a la mayor inversión, la economía española perdió eficiencia a la hora de emplear ese volumen de recursos creciente. La clave de esta paradoja está, según la investigación, en el precio de la vivienda, que se disparó un 120% en ese mismo periodo de tiempo.
Este encarecimiento permitió a las empresas con más activos inmobiliarios acceder más fácilmente al crédito de los bancos, respaldadas por la revalorización del capital que ya tenían en sus manos y no por una mejora de su funcionamiento o una mayor capacidad de producción. «Si hay dos empresas idénticas, pero una con un local propio cuyo valor ha aumentado un 10% y otra de alquiler, el aumento de precios hace que la empresa con el inmueble en propiedad pueda ir al banco a pedir un préstamo poniendo ese local como aval y la otra no», ejemplifica en una conversación con 20minutos el profesor de Economía de la Universitat de Barcelona y coautor del estudio, Sergi Basco, para explicar cómo la tenencia y la revalorización de los inmuebles abre la llave del crédito al ofrecer una mayor garantía ante las entidades financieras.
«Lo eficiente sería que empresas idénticas pudieran acceder a financiación en las mismas condiciones, pero lo que pasó es que hubo una dispersión en el acceso a la inversión», añade, señalando a las deficiencias que se produjeron en la asignación de los recursos sin tenerse en cuenta cómo se gestionarían. «Esto hace que las empresas que pueden hacer esa inversión no son necesariamente las más productivas», resume Basco.
Analizando la evolución del precio de la vivienda durante la burbuja inmobiliaria y la de los créditos bancarios y las cuentas financieras de las empresas, los investigadores llegan a la conclusión de que este efecto podría haber explicado hasta el 40% de la caída de la productividad observada en España durante los años del boom inmobiliario. «Una parte del aumento de precios tenía sentido porque la economía iba bien, pero había otra parte que no era sostenible y eso es lo que explica la bajada de productividad», expone el profesor de la Universitat de Barcelona.
«Normalmente se piensa que el aumento del precio de la vivienda es por el crecimiento de la construcción, que suele ser un sector de menos valor agregado, y eso es lo que hace bajar la productividad, pero nosotros hemos dejado de un lado eso y hemos encontrado que los precios de la vivienda afectan a la productividad de empresas industriales que no tienen nada que ver con la construcción», remarca, asegurando que este fenómeno no fue exclusivo de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo, sino que es extrapolable a cualquier momento de escalada de los precios, como está ocurriendo en la actualidad. «Es un mecanismo que funciona siempre que haya un aumento de precios de la vivienda. Cuanto mayor es el incremento de precios, mayor es el efecto», sostiene.
Diferencias por zonas
Además, la investigación apunta a que este impacto del encarecimiento de la vivienda sobre la productividad se ve agravado en aquellas zonas donde las subidas de los precios son más marcadas, fruto de una oferta más restringida que no llega a satisfacer la demanda de casas. La distorsión en el acceso al crédito se profundiza así también en función de la ubicación geográfica de las empresas, con independencia de cómo de eficiente sea su gestión. «Las empresas de los municipios que experimentan una mayor revalorización de la vivienda pueden endeudarse e invertir más que las empresas del mismo sector con la misma composición de activos pero situadas en zonas con menores limitaciones geográficas», señala el artículo.
Ante estos hallazgos, el estudio recomienda primar el aumento de la oferta de vivienda sobre las políticas que incentivan la demanda —como avales públicos o rebajas fiscales para la compra de pisos— para mitigar así la influencia de la subida de precios en el mercado inmobiliario sobre el conjunto de la economía. «Evitar esos booms de precios se puede conseguir con un aumento de la oferta. Si se pudiera construir fácilmente, el aumento de la demanda no tendría un efecto sobre los precios y no se daría ese efecto sobre la productividad», indica Basco.
Otra opción para paliar este efecto sería, según explica el profesor de la Universitat de Barcelona, una menor dependencia por parte de las empresas de la financiación de los bancos. «Una asignación eficiente de los recursos sería que los bancos prestaran el dinero en función de las ideas de las empresas, pero no funcionan así. El dinero se da en función del valor colateral de las empresas», expone, al mismo tiempo que señala las diferencias de este modelo de financiación imperante en Europa frente al de Estados Unidos, donde las propias empresas recurren con frecuencia a emitir deuda ellas mismas en los mercados, sin pasar por una entidad financiera.