La 'sombra' de la burbuja sobre un mercado de la vivienda que aguarda más subidas: «Estamos como a principios de los 2000»
El problema de la vivienda es desde hace meses la principal preocupación de los españoles, según el CIS. Cada vez son más los que se topan con serias dificultades para poder pagar un techo bajo el que desarrollar un proyecto de vida, una realidad que contrasta con el comportamiento de un mercado residencial en plena expansión en el que tanto la compraventa de pisos como los precios no dejan de crecer. En medio de este escenario sobrevuela el interrogante de si puede repetirse una burbuja como la que estalló en 2008, aunque por el momento todas las previsiones apuntan a que sigue habiendo una demanda fuerte de vivienda y a que los precios seguirán creciendo.
«Una burbuja especulativa es una subida persistente y generalizada del precio de un bien que progresivamente se aleja de su valor fundamental», explica a 20minutos el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, Julián Salcedo. «Esto hace que el comprador crea que es mejor comprar ahora que esperar, porque saldrá más caro, y el vendedor, que también lo sabe, sigue subiendo el precio», añade. Salcedo llama a la prudencia y descarta por el momento emplear este término para referirse al panorama actual, aunque reconoce que «se parece cada vez más a la situación en la que estalló la burbuja de 2008, salvando las distancias» y que la subida de los precios está siendo tal que cada vez son menos los que pueden comprar un piso.
Según los datos del INE, el primer trimestre de 2025 cerró con un alza media en el precio de la vivienda de un 12,2% con respecto a principios de 2024, la más abultada de la serie histórica desde el 13,1% registrado a comienzos de 2007. Este ascenso, que se suma al incremento del 8,4% del año pasado y a los de años anteriores, evoca la escalada registrada hace dos décadas. Las estadísticas del Ministerio de Vivienda indican que entre 2001 y 2006 el precio medio de los inmuebles creció ininterrumpidamente por encima del 9%, llegando a registrarse subidas interanuales por encima del 17% en 2003 y 2005.
El alza actual es fruto del desajuste entre una oferta de vivienda escasa y una demanda fuerte que se asienta sobre una población cada vez más numerosa —desde 2021 España ha ganado un millón de hogares, según datos del INE— y más concentrada en las grandes ciudades, a lo que se suma el apetito de quienes apuestan por la vivienda como vía de inversión. Prueba de la fortaleza de la demanda es que en mayo se vendieron 61.054 viviendas, un 39,7% más que en el mismo mes de 2024 y el mayor volumen de operaciones para un quinto mes del año desde 2007.
Con esta última subida de las compraventas, el mercado encadena once meses consecutivos de avances interanuales, después de volver a terreno positivo a mediados del año pasado, coincidiendo con la bajada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE). El giro de timón de la institución presidida por Christine Lagarde reactivó las compras, al calor de la mejora en las condiciones de las hipotecas ofertadas por los bancos.
En lo que va de 2025, la compra de vivienda avanza de forma estable con unas 60.000 operaciones mensuales, un ritmo que, de mantenerse así, podría permitir cerrar el año cerca de las 750.000 transacciones. Esta marca supondría el mayor volumen de compraventas en 18 años, acercándose mucho a las 775.300 de 2007, con la gran diferencia de que por aquel entonces el mercado ya empezaba a mostrar los primeros síntomas de crisis y ahora se encuentra en una fase de expansión. Eran los últimos coletazos de una burbuja inmobiliaria cuyo detonante fue la crisis financiera global de 2008.
El ritmo actual de crecimiento de las compraventas es parecido al de principios de 2004. Según las estadísticas del Ministerio de Vivienda, por aquellas fechas se registraron en el primer trimestre 190.442 operaciones, apenas un 3,5% más que las 184.087 contabilizadas entre enero y marzo de este año. El volumen es similar, pero con una diferencia: el peso de la vivienda de obra nueva. A principios de 2004, un tercio de los inmuebles libres que se vendían eran pisos a estrenar, una proporción que seguiría creciendo hasta representar las viviendas de nueva construcción más de la mitad de las operaciones en 2008.
Actualmente, en cambio, la obra nueva concentra en torno al 21% de las compraventas, dado que el ritmo de construcción es también muy inferior al que se daba a principios de siglo. Pese a que el ladrillo ha empezado a recuperarse, es un sector que se sigue convaleciente del batacazo de la crisis. En España llegaron a iniciarse más de medio millón de inmuebles al año entre 2003 y 2007, con el viento de cola de la ‘barra libre’ de crédito por parte de los bancos. La crisis provocó que la construcción se hundiera. En los nueve años entre 2009 y 2017 se pusieron en marcha menos promociones que solo en 2007. Tras tocar suelo en 2013 con apenas 30.000 viviendas iniciadas en todo el año, la construcción ha ido retomando el vuelo poco a poco hasta superar las 110.000 en 2024.
Un ciclo «más gradual»
A causa de este desajuste entre oferta y demanda, el economista jefe para Europa de Oxford Economics, Ángel Talavera, reconoce que se está produciendo «un recalentamiento muy fuerte» en algunas zonas del país, aunque tampoco ve acertado por el momento hablar de burbuja. «La gran diferencia para mí es la evolución del crédito y del endeudamiento de los hogares, que está en la mitad del pico de la anterior burbuja», opina, recordando que los bancos endurecieron tras la crisis los requisitos para la concesión de créditos. Según el Banco de España, la deuda de los hogares equivale actualmente al 43,5% del PIB. Los datos del INE indican que en mayo se suscribieron 42.274 hipotecas para la compra de una vivienda, un 54,4% más que en 2024 pero muy lejos de las más de 100.000 mensuales que se daban en los últimos años de la burbuja.
«El ciclo que estamos viendo es más gradual y tiene fundamentos más robustos que el de los 2000, está más impulsado por que hay dinero para comprar», valora Talavera, que matiza que «no podemos descartar que el ciclo se vaya manteniendo hasta llegar a un calentamiento más serio». «Que la vivienda cueste mucho y no se pueda acceder a ella es un problema, pero a nivel macroeconómico el riesgo de un colapso como el que tuvimos en 2008 es mucho más bajo», afirma, aclarando que todavía se ha alcanzado el pico de precios de aquella burbuja. De acuerdo con los datos del Ministerio de Vivienda, el valor medio de los inmuebles en España se situó en el primer trimestre de 2025 en 2.033 euros por metro cuadrado, apenas 70 euros por debajo del máximo registrado a comienzos de 2008. Sin embargo, al descontar el efecto de la inflación, el nivel actual es todavía un 9,3% inferior al pico de la burbuja, según Eurostat.
Tampoco en términos de esfuerzo la situación ha llegado a equiparse aún a la de 2007-2008, debido al aumento de las rentas. Los datos del Banco de España indican que por aquel entonces una familia requería de media unos nueve años de ingresos íntegros para poder comprar una vivienda, mientras que ahora son unos siete, como ocurría en 2004. «Estamos como a principios de los 2000», resume el economista jefe para Europa de Oxford Economics, que augura un crecimiento del precio de la vivienda del 11% para este año y del 6% para el año que viene. «Habrá un punto donde el nivel de precios será tal que la demanda empezará a caer, pero es imposible saber dónde parará», concluye Talavera.