¿Nuevos hábitos y mercados o gentrificación?

Durante semanas el mercado inmobiliario de la Ciudad de México (CDMX) ha vivido la controversia social y la salida de políticas gubernamentales anunciadas para atender los efectos de la gentrificación, justificada en el incremento de precios en vivienda y espacios comerciales.

Sin embargo, quedarse en el debate aparente es ignorar un fenómeno que lleva décadas desarrollándose en distintos momentos de los últimos ciclos inmobiliarios y que ha dejado una recuperación de precios en corredores como Condesa, Hipódromo Condesa y Roma, pero también distintas zonas de la metrópoli.

Nos referimos a lo que ocurre en las colonias Juárez, Santa María la Ribera, San Rafael y Tabacalera, entre otras que en conjunto se ubican en la alcaldía Cuauhtémoc.

En la lista de razones que llevan a la asequibilidad o el desplazamiento de la población local, destaca la caída en la producción de vivienda en especial de interés medio en dichas zonas que permita la permanencia de distintos tipos de habitantes.

Aunado a la escasez de producto se suman el efecto que ha causado el impacto inflacionario, la conocida falta de tierra y los permisos para nuevas edificaciones.

Tampoco se puede ignorar el efecto en precios que han causado en material de arrendamiento, la llegada de nómadas digitales, el crecimiento del trabajo remoto con las estructuras híbridas y la revalorización que la ciudad ha tenido internacionalmente entre los viajeros.

En consecuencia, el mercado de rentas de corta estancia ha presionado por demás los valores de las propiedades y hecho más rentable para los actuales dueños subir las propiedades a plataformas para la intermediación del arrendamiento.

Incluso históricamente el mercado informal residencial de rentas de personas físicas o morales ha sido la dinámica más seguida en la zona.

Un análisis desarrollado por Metric Analysis con base en Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) e INEGI, indica que entre 2019 y 2024 el ticket promedio del mercado residencial en estas zonas, medido en precios por m2, pasó de $5 mil 152 pesos a 5 mil 716 pesos, aumento equivalente a un crecimiento de 11%.

En este lapso, los precios de las propiedades crecieron 2.6% de las propiedades con una plusvalía de 33.9% en propiedades a la venta ante la citada falta de nuevas edificaciones y la demanda creciente.

Este fenómeno ha provocado también la incorporación de más clases de propiedades habitacionales, donde el nivel medio registra una caída de 51% mientras el de semilujo creció 56%.

Además de la reducción en la superficie promedio de los departamentos con la que desarrolladores con proyectos activos han respondido a las variables del mercado para atender el ticket que el mercado está en posibilidad de pagar por permanecer en las zonas centrales.

Información al segundo trimestre del año de Tinsa México by Acummin indica que el parque de vivienda nueva registra un stock de 21 mil 947 unidades, que con una absorción mensual de 900 unidades sin nuevos desarrollos sólo abastecería la demanda durante 25 meses.

Otro hecho evidente en el ámbito comercial evidente es el efecto positivo de la evolución de los valores de las propiedades observado en el creciente efecto en la actividad comercial.

Por ello, mientras entre 2010 y 2018 se abrían 277 negocios en estas colonias, para el lapso 2019-2024 el promedio escaló a 374, que prácticamente representa el doble.

Así, es un hecho que el fenómeno analizado desde distintos ángulos permite entender el efecto específico de la perspectiva y la realidad.