Murió la Ley de Alquileres: los inquilinos serán desalojados de inmediato por incumplir esta norma
La Ley de Alquileres en Argentina fue derogada y los contratos volvieron a regirse por el Código Civil y Comercial, lo que trae cambios clave para propietarios e inquilinos.
Uno de los puntos más importantes es que los inquilinos podrán ser desalojados de inmediato si incumplen con una norma muy específica del contrato: el cambio de uso del inmueble o un destino no autorizado. Esta falta puede provocar la expulsión legal del inquilino, aunque esté al día con los pagos.
¿Qué norma rige los alquileres desde la derogación de la ley?
Desde diciembre de 2023, ya no rige la Ley de Alquileres anterior. En su lugar, los alquileres se regulan según el Código Civil y Comercial, que permite que las partes acuerden libremente las condiciones, incluyendo cuándo y cómo se puede terminar el contrato.
Además, el Gobierno sumó artículos clave en el DNU, como el 260 y el 280, que le dan al dueño más herramientas para terminar un contrato si hay incumplimientos.
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¿Cuáles son las causas que pueden llevar a un desalojo inmediato?
El desalojo no solo se da por falta de pago. A partir del nuevo marco legal, el propietario puede iniciar un proceso de desalojo si el inquilino:
- Cambia el uso del inmueble (por ejemplo, vivir en una propiedad alquilada para uso comercial).
- Le da un uso irregular o no autorizado.
- Abandona la propiedad o no la cuida adecuadamente.
- Acumula dos meses sin pagar el alquiler.
- Incumple con otras cláusulas del contrato, como subalquilar sin permiso o hacer reformas no autorizadas.
Estas razones deben estar escritas en el contrato y haber sido aceptadas por ambas partes.
¿Qué significa "uso irregular" en un contrato de alquiler?
El uso irregular se da cuando el inquilino usa la propiedad de una forma no permitida, aunque pague el alquiler. Algunos de los ejemplos más recurrentes son:
- Convertir una casa en taller, local comercial o depósito.
- Hacer fiestas frecuentes si está prohibido.
- Subalquilar habitaciones sin avisar.
- Usar la vivienda para actividades ilegales.
Todo esto puede habilitar el desalojo inmediato si el contrato aclara el destino de uso y ese acuerdo fue roto.
¿Cómo funciona el proceso de desalojo con las nuevas reglas?
Inicialmente, el propietario debe enviar una intimación formal y darle al inquilino un plazo mínimo de 10 días para poder corregir el problema y cumplir con lo establecido.
Si no hay respuesta o el problema sigue, puede iniciar la demanda de desalojo. La Justicia evalúa si se cumplió el contrato y puede ordenar que el inmueble se devuelva en pocos días. La ejecución de la sentencia también tiene un mínimo de 10 días, según la ley.
¿Qué hay que tener en cuenta al firmar un contrato de alquiler?
Con el nuevo sistema, el contrato de alquiler define los marcos. Por eso es clave revisar:
- El destino autorizado del inmueble
- Si hay restricciones de uso claras
- Qué pasa si se rompe alguna condición
- Qué causas pueden dar por terminado el contrato
¿Qué pasa si el contrato no menciona el uso o las condiciones?
Si el contrato no especifica nada sobre el uso del inmueble o las causas de rescisión, es más difícil para el propietario justificar un desalojo rápido. Pero si hay una cláusula clara, el juez puede ordenar la devolución inmediata del inmueble aunque no haya deuda.