Immobilier locatif : six conseils pour bien investir

Compte tenu de l’incertitude politique actuelle, la franche reprise de l’immobilier, que les plus optimistes anticipaient pour fin 2025, risque de ne pas être au rendez-vous. Car aujourd’hui, dans les grandes métropoles, les acquéreurs sont très sélectifs et les délais de vente sont en moyenne supérieurs à trois mois. Quant aux autres villes dynamiques, le rythme des transactions y marque le pas, car les prix sont encore trop élevés. Encore cette double tendance ne concerne-t-elle que l’immobilier ancien, car le marché du neuf, lui, continue de sombrer dans une crise sans précédent, avec un effondrement des ventes et des mises en chantier et un stock de biens à vendre toujours important.

En ce début d’automne, la principale crainte des professionnels concerne l’évolution des taux d’intérêt. En effet "le rebond du volume des ventes début 2025 s’explique largement par des conditions de crédit plus favorables", confie Caroline Arnould, directrice générale du courtier Cafpi. Au premier semestre, les taux d’emprunt se sont stabilisés entre 2,9 % et 3,20 %, après avoir flirté avec les 4,20 % fin 2023. Or il n’est pas certain que la tendance perdure. Car si les taux directeurs à court terme tendent à baisser, celui des OAT (obligations assimilables au trésor) à dix ans augmente depuis fin juillet. Il oscillait, fin août, autour de 3,50 % soit près de 8 % de plus que trois mois auparavant. Si cette hausse continue, les banques vont être contraintes de prêter plus cher, car elles ne pourront pas durablement rogner sur leurs marges.

Avec un accès au crédit plus compliqué et onéreux, le marché immobilier pourrait se gripper à nouveau. Ce qui, à rebours des idées reçues, représente une conjoncture… plutôt favorable si vous disposez de fonds disponibles, à placer dans la pierre. En réalité, "les particuliers qui investissent à contre-cycle obtiennent souvent une rentabilité supérieure", affirme Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du management des services immobiliers et membre du Conseil national de l’habitat. En effet, les acheteurs sont en position de force actuellement. En revanche, il faudra étudier votre projet avec soin, car le niveau de risque est aujourd’hui un peu plus élevé. D’autant que l’incertitude sur l’évolution de la fiscalité – pierre angulaire de tous les bailleurs – va avoir un impact sur les rendements futurs.

Conseil n° 1

Pour éviter la concurrence, visez les appartements moins recherchés par les acquéreurs de résidences principales. Il s’agit de ceux situés au premier étage, au-delà du quatrième niveau sans ascenseur, un peu sombres, etc. Parce qu’ils sont nombreux et mettent plus de temps à trouver preneur, vous pourrez négocier une remise supplémentaire. S’ils sont en bon état et situés dans une métropole où la pénurie locative explose, ils se loueront facilement malgré ces petits défauts.

Conseil n° 2

A condition de disposer d’une trésorerie suffisante, misez sur un logement ancien avec une mauvaise étiquette énergétique, puis rénovez-le. Ces biens se vendent déjà de 15 à 25 % de moins que la moyenne du marché. Attention toutefois : tous ne se valent pas car, en raison du mode de calcul du DPE (diagnostic de performance énergétique), la note d’un studio en rez-de-chaussée ou sous les toits sera plus compliquée à améliorer que celle d’un trois-pièces situé à un étage intermédiaire. Aussi, avant de vous engager, vérifiez que les travaux envisagés auront un réel impact sur l’étiquette du bien et que le coût du chantier est cohérent avec son prix d’achat. Faites appel à des professionnels et bordez bien le projet. Scrutez aussi les travaux collectifs envisagés dans la copropriété car, si une rénovation énergétique globale est prévue, elle sera bien plus efficace que des travaux individuels. En revanche, si votre bien est classé G, vous ne pourrez pas le mettre en location avant qu’il n’affiche une meilleure note - cette interdiction touchera les biens classés en F à partir du 1er janvier 2028.

Conseil n° 3

Pour éviter de dépendre des décisions d’autres copropriétaires et de perdre du temps, il existe une autre piste. "Achetez une maison individuelle de 60 à 80 m² en banlieue d’une ville moyenne ou en seconde couronne d’une métropole", suggère Henry Buzy-Cazaux. Ainsi, non seulement vous maîtriserez de A à Z le chantier de rénovation, mais, en plus, "ce type de biens est très demandé par les couples d’actifs et très rare à la location", remarque Loïc Cantin, président de la Fnaim. Cerise sur le gâteau, si vous investissez dans une ville éligible au Denormandie (voir le simulateur sur le site service-public.fr et si vous respectez les conditions d’éligibilité au dispositif (amélioration du DPE, montant minimum de travaux, plafonds de loyers, etc.), vous profiterez d’une réduction fiscale de 12 %, 18 % ou 21 % du coût de l’opération, selon la durée de mise en location (6, 9, 12 ans).

Conseil n° 4

Si vous cherchez un investissement à visée patrimoniale avec un moindre rendement mais susceptible de s’apprécier dans le temps, intéressez-vous au neuf, notamment en région parisienne. Les promoteurs offrent aujourd’hui des ristournes sur les logements invendus dans la plupart des programmes sortis de terre. En investissant ainsi, vous pourrez louer immédiatement et disposerez d’un bien relativement liquide. En effet, au vu de la profondeur de la crise, le marché du neuf a peu de chances de repartir avant l’élection présidentielle de 2027. Or "personne n’a mesuré l’impact de l’effondrement du nombre de logements neufs mis sur le marché depuis 2022. Dans les dix ans à venir, ces biens vont donc sans doute bénéficier d’un effet rareté", anticipe Norbert Franchon, président de Gambetta, un promoteur immobilier. Ils seront alors particulièrement recherchés.

Conseil n° 5

Soyez un bailleur exemplaire. Car les locataires aux meilleurs dossiers privilégient toujours les logements en excellent état. Ne mégotez pas sur les aménagements (placards dans la cuisine, salle de bains refaite, peinture neuve…), d’autant que ces travaux sont déductibles de vos revenus locatifs. Fixez également votre loyer dans la moyenne du marché, voire quelques dizaines d’euros en dessous. Grâce à ce positionnement attractif, vous inciterez votre locataire à rester dans les lieux, ce qui minorera les coûts de vacance locative et de recherche de nouveaux occupants.

Conseil n° 6

Enfin, la conjoncture économique s’assombrissant, prenez une assurance loyers impayés pour gagner en tranquillité. Non seulement celle-ci prendra le relais si un locataire se montre défaillant, mais elle assume aussi le coût d’une éventuelle remise en état de votre bien. Attention : renseignez-vous bien sur les garanties comprises dans le contrat et comparez les offres. N’oubliez pas de respecter le modus operandi de l’assureur (lettre de relance, etc.) pour être sûr d’être effectivement couvert en cas de problème. Si vous jugez cette sécurité coûte trop cher, sachez que certains locataires peuvent bénéficier de la garantie légale visale.fr. Proposée par Action Logement sous conditions (âge, situation professionnelle…), elle est totalement gratuite pour lui comme pour vous et – hélas – encore refusée par de nombreux bailleurs.

Ne vous lancez pas les yeux fermés

Depuis quelques années, des vendeurs de rêve martèlent sur les réseaux sociaux avoir découvert la martingale pour s’enrichir en devenant bailleur. La majorité de leurs "conseils" éludent pourtant l’élément clef d’une opération immobilière : le risque. Pour le minorer, évitez d’investir dans un grand logement à rénover sans disposer d’une trésorerie suffisante pour assumer un crédit pendant au moins six mois, au cas où votre chantier dure. Car outre les travaux, votre logement vous coûtera de l’argent (assurance, taxes, charges de copropriété…) pendant toute la rénovation, sans que vous n’encaissiez aucun loyer.

Avant d’investir, mesurez aussi l’impact fiscal : intégrez la taxe foncière dans votre budget et vérifiez que les loyers encaissés ne font pas flamber votre imposition globale. Enfin, soyez particulièrement prudent avec les modes. Le régime du meublé est aujourd’hui plus contraignant et nettement moins favorable que par le passé ; l’habitat partagé ne fonctionne pas partout, tout comme la colocation. Enfin, calculez toujours votre rentabilité sans avantage fiscal. A défaut, vous risquez de belles déconvenues au moindre changement législatif. Or, ils risquent d’être nombreux dans les années à venir…