¿Cuál es la superficie mínima para que una vivienda sea legal en España? Esto es todo lo que debes saber

Una de las mayores preocupaciones de la sociedad en la actualidad es encontrar una vivienda. Más allá de las condiciones, el mercado inmobiliario empieza a ser insostenible dada la gran cantidad de demanda y la escasa oferta.

Esta situación provoca muchas dificultades, puesto que el precio se encarece notablemente. Sin embargo, además de la odisea que supone acceder a una vivienda asequible, aparecen también los problemas para disfrutar de una vivienda digna.

Y es que cada vez es más frecuente encontrar anuncios de pisos con unas dimensiones fuera de lo normal, hasta el punto de llegar a ser prácticamente inhabitable. Pisos de 10 metros cuadrados que se venden como estudios a precios desorbitados.

Ante esta situación, muchos compradores han comenzado a preguntarse si realmente estas viviendas, si se las puede llamar así, son legales, y si existe una superficie mínima legal para que estos inmuebles sean considerados como lugar habitable.

¿Qué necesita una vivienda para ser considerada legal?

Aunque las dimensiones de un inmueble son importantes para los ciudadanos, lo cierto es que la legalidad de una vivienda no depende solo de esta característica. Aquí aparecen otros factores que influyen directamente en la posibilidad de que una casa sea vendida legalmente.

En este caso, todo piso podrá ser vendido y considerado como vivienda si cuenta con:

• Cédula de habitabilidad.
• Licencia de primera ocupación.
• Autorización administrativa que acredite su uso residencial.

Esta documentación resulta imprescindible para que la vivienda sea considerada habitable.

Requisitos básicos de habitabilidad en España

En España, las condiciones requeridas para una vivienda son reguladas a través del Código Técnico de la Edificación y por la normativa general de habitabilidad. De acuerdo con estos criterios, una vivienda debe contar, como mínimo, con una superficie útil de 36 metros cuadrados que incluya salón-comedor, cocina y baño, disponer de al menos una fachada exterior que garantice iluminación y ventilación natural, y cumplir unos requisitos básicos de altura libre, distribución interior y salubridad.

Por otro lado, la altura mínima entre el techo y el suelo debe ser de 2,50 metros, mientras que en cocinas, baños y áreas de circulación, esta altura no debe ser inferior a 2,20 metros.

Asimismo, también se exige que las estancias habitables dispongan de ventilación e iluminación natural directa, que los baños no sean zonas de paso, que se cumplan los estándares de eficiencia energética y que la vivienda cuente con los suministros esenciales, como agua fría y caliente, electricidad, evacuación de aguas, telecomunicaciones, sistema de extracción de humos y equipamiento básico.

La diferencia entre comunidades autónomas

Aunque existen unos parámetros regulados de habitabilidad, no todas las regiones comparten los mismos requisitos. Cada comunidad autónoma establece sus propias condiciones de habitabilidad, que fijan los metros cuadrados útiles mínimos necesarios para que un inmueble pueda ser considerado legalmente una vivienda.

En este caso, los mínimos comunes oscilan entre los 20 y los 40 metros cuadrados. Regiones como Murcia y Madrid establecen una superficie mínima de 40 metros cuadrados, mientras que otras zonas como Galicia o Andalucía fijan el mínimo en 24.

Diferencia entre viviendas antiguas y nuevas

Si bien es cierto que en España existe una regulación, la realidad es que no todas las viviendas lo cumplen. Esto se debe a que muchos hogares fueron construidos según la normativa vigente en su momento, por lo que no cumplen muchos aspectos de la actual.

Esto implica que, al haber obtenido la licencia en el año de construcción, tienen la posibilidad de seguir siendo consideradas como vivienda habitable a pesar de no cumplir con los requisitos de ahora. En cambio, las nuevas promociones inmobiliarias o los inmuebles que surgen de un cambio de uso, como la conversión de locales comerciales en viviendas, deben ajustarse a la normativa urbanística y de habitabilidad vigente en cada municipio y comunidad autónoma.

Por tanto, toda vivienda que se construye en la actualidad no puede esta por debajo de los mínimos exigidos, pero sí pueden seguir existiendo y comercializándose viviendas antiguas de menor tamaño si están regularizadas.