Les fausses solutions de Donald Trump au vrai problème du logement aux Etats-Unis

Donald Trump le sait mieux que quiconque : devenir propriétaire fait partie du "rêve américain". Pour beaucoup de ses concitoyens, la petite maison agrémentée d'un carré de pelouse, clonée à perte de vue dans les banlieues des grandes villes, vaut certificat de réussite sociale. Seulement voilà, depuis 2019, les taux hypothécaires à 30 ans ont augmenté de 40 % et le prix de vente moyen des maisons américaines a grimpé de plus de 30 %. Depuis son bureau Ovale, l’ancien magnat de l’immobilier ne compte pas rester les bras croisés face à un leitmotiv qui résonne de plus en plus fort et qui tient en un mot : affordability (NDLR : l’accessibilité).

Les Américains ont moins l'habitude de disserter sur le pouvoir d’achat que les Français. Longtemps, la thématique est demeurée l’apanage de l’aile démocrate - le maire socialiste de New York, Zohran Mamdani, en avait même fait son slogan de campagne. La posture de Donald Trump sur le sujet, elle, est ambiguë. D'abord focalisé sur la dérégulation et les allègements fiscaux comme moteurs de croissance, il a dénoncé un "canular", ou encore un problème hérité de l'administration Biden. Début janvier, pourtant, l'imprévisible président scandait "affordability" en majuscules sur son compte Truth Social. Or cette notion transcende celle de l’inflation, qui a ralenti depuis le mandat de Joe Biden. "La frustration des ménages porte non pas sur le rythme d’augmentation des prix mais sur leur niveau, avec un effet de mémoire des prix qui prévalaient avant les chocs de la pandémie et des droits de douane, pointe Raphaël Gallardo, chef économiste à Carmignac. Le tout alors même que les salaires réels ont progressé plus vite que l'inflation sur la période".

Face à cette grogne - et avec les élections de mi-mandat en ligne de mire - le sujet est devenu le fil conducteur d'une batterie d'annonces ces derniers mois, telles que la baisse des prix des médicaments, de l'essence, une possible distribution de chèques de 2 000 dollars... ou encore le plafonnement des taux d'intérêt des cartes de crédit à 10 % pendant un an. Au micro du média américain CNBC, Donald Trump lui-même s'est amusé de cette dernière lubie, "une idée qui semble venir du maire de New York". A Davos, le patron de JP Morgan, Jamie Dimon, n'était pas d'humeur à plaisanter, évoquant un "désastre économique". "Cette mesure a peu de chances de passer au Congrès, ajoute Florence Pisani, économiste chez Candriam. Les banques alertent sur ses conséquences : elle les conduirait à durcir leurs conditions d’octroi de crédit et pourrait pousser les ménages qui en ont le plus besoin vers des solutions moins réglementées et encore plus coûteuses pour eux".

Mesures symboliques

Pour répondre aux inquiétudes croissantes autour des prix du logement, Donald Trump a trouvé un bouc émissaire. Début janvier, le président américain a annoncé son intention d'empêcher les investisseurs institutionnels d’acheter des maisons individuelles, provoquant une réaction immédiate en Bourse - l'action du géant Blackstone a dévissé de près de 6 % dans la foulée. Et pourtant, "ces acteurs détiennent moins de 2 % du parc immobilier, signale Florence Pisani. C’est une mesure plus symbolique qu’efficace, d’autant qu’elle risquerait de raréfier l'offre locative et de pousser les loyers à la hausse".

En parallèle, le locataire de la Maison-Blanche cherche à tout prix à infléchir les taux d'intérêt, par une pression incessante sur la Réserve fédérale, en ciblant son président. L'administration Trump a même ouvert une enquête contre le banquier central, malgré tout inflexible. Alors le milliardaire de Mar-a-Lago a actionné un autre levier : demander aux géants Fannie Mae et Freddie Mac d'acheter pour 200 milliards de dollars de titres adossés à des prêts hypothécaires. "C’est une mesure cosmétique : ce montant ne représente que 2 % du stock de créances titrisées détenu par des acteurs privés", tranche Florence Pisani.

Déficit d’offre

En réalité, le président républicain ne mène pas les bons combats, car l’Amérique souffre surtout d’un problème d’offre. La part des terrains vacants et disponibles pour le développement est passée de plus de 70 % au début des années 1960 à environ 40 % aujourd'hui, soulignent les experts de Goldman Sachs dans une note. Résultat : une pénurie de 4 à 6 millions de logements aux Etats-Unis, d’après les estimations de Ben Metcalf, directeur du Terner Center for Housing innovation de l'Université de Californie, à Berkeley. "Les solutions les plus pertinentes viendront de la prise en compte des contraintes locales — telles que le zonage, les délais d'obtention des permis, la disponibilité des infrastructures et les coûts de construction — qui limitent la capacité à construire des logements à grande échelle, ainsi que des politiques qui inciteraient les constructeurs et les promoteurs à se tourner vers des logements à prix plus abordables", précise Chris Kelly, président de la société de services immobiliers HomeServices of America.

Ces maux ne sont d’ailleurs pas inédits. "En 2019 déjà, la frustration de ne pas pouvoir accéder à un logement abordable était forte, rappelle Wendy Edelberg, chercheuse au sein du think tank Brookings, à Washington. Et depuis la pandémie de Covid, la demande de logements a augmenté avec l’essor du télétravail, or l’ajustement de l’offre prend du temps". D’autant que la Maison-Blanche n’a pas vraiment la main pour agir. "La pénurie et les prix élevés sont le résultat d'un manque de construction par les collectivités locales, analyse Ethan Harris, ancien économiste à Bank of America. La majeure partie de la croissance démographique américaine se produit dans les banlieues des grandes villes, mais celles-ci résistent toutes à l'expansion immobilière".

Pire, Donald Trump lui-même a contribué à ces tensions. "Ses droits de douane ont eu un impact significatif sur le coût de construction des logements, notamment du bois et d'autres matériaux, explique Ben Metcalf depuis Berkeley. Sans parler de ses mesures sur l'immigration : les travailleurs sans papiers ont historiquement représenté une part importante de la main-d'œuvre dans le secteur du bâtiment".

Enfin, la crise immobilière de 2008 a laissé des séquelles. "L'accession à la propriété ne convient pas à tous, elle comporte une charge financière et des risques que nous avons bien vus lors de la crise de 2008, rappelle Wendy Edelberg. Or, l'administration Trump oublie les locataires, qui représentent 35 % de la population". Pour éviter qu'une telle déflagration se répète, "il faut rester discipliné, juge Chris Kelly, de HomeService America. Cela implique de maintenir des normes de crédit rigoureuses, d'éviter les stratagèmes qui privilégient l'accessibilité à court terme au détriment des risques à long terme, et de concentrer les efforts politiques sur l'augmentation de l'offre de logements et la réduction des coûts structurels". Vaste chantier.