Des dizaines de normes en plus pour un marché du logement à l’arrêt depuis 15 ans

En mars 2011, l’IREF publiait une étude intitulée « La vérité sur le logement social », qui recensait les effets pervers de l’interventionnisme public dans ce domaine. Quinze ans plus tard, en 2026, le secteur du logement en France est toujours confronté à un foisonnement normatif qui complexifie son fonctionnement. L’excès de réglementations transforme la gestion en un parcours d’obstacles pour les professionnels, les collectivités, les propriétaires et même les locataires.

Le rapport de l’IREF soulignait déjà que le secteur était submergé par les normes. L’obsession du « risque zéro » avait conduit à multiplier les exigences, même pour le parc ancien. Le Grenelle de l’Environnement, lancé en 2007, avait « introduit des normes très contraignantes dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) des immeubles collectifs existants ayant un dispositif commun de chauffage. Le caractère purement informatif du diagnostic disparaîtrait au profit d’un caractère contraignant. »

Les effets pervers de la rénovation énergétique

Quinze ans plus tard, le constat est encore plus sévère. Le DPE, devenu obligatoire en 2021, devait servir de levier pour la rénovation énergétique. Or, dans un rapport, la Cour des comptes estime que « la mise en œuvre de cette réforme, intervenue dans des délais contraints, n’a pas suffisamment anticipé les difficultés rencontrées par les particuliers pour s’y conformer, alors qu’elle a des conséquences majeures sur leur situation patrimoniale et le marché immobilier ». Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location, ceux classés F le seront en 2028, et les E en 2034, ce qui touche près de 5,5 millions de « passoires thermiques » sur un parc total d’environ 32 millions de logements. Entre 2021 et 2023, l’offre locative a chuté de 22 % pour les biens classés de A à D, et de 33 % pour ceux classés F et G, et les logements abordables sont devenus de plus en plus rares. Parallèlement, 70 % des contrôles réalisés par la DGCCRF, organisme qui vérifie le bon fonctionnement du DPE, ont révélé des anomalies qui remettent en cause la fiabilité limitée de ce dispositif malgré la standardisation méthodologique.

Au final, le DPE, loin de simplifier la gestion énergétique des habitations, a renforcé la complexité administrative et généré des effets inverses à ceux qui étaient recherchés. En quinze ans, le DPE est devenu un ennemi du marché du logement.

Le basculement vers des exigences environnementales (trop) renforcées

La réglementation environnementale 2020 (RE2020) est une rupture nette avec la réglementation thermique 2012 (RT2012). Selon alterna énergie, « dans la continuité de la RT 2012, la RE 2020 présente 3 principaux nouveaux objectifs: construire des bâtiments “bas carbone” sur l’ensemble de leur cycle de vie ; améliorer davantage la performance énergétique des logements en réduisant davantage les consommations d’énergie et en augmentant la production d’énergie renouvelable ; assurer le confort des occupants pendant les fortes chaleurs, tout en réduisant au maximum les besoins en rafraîchissement. »

Or, il paraît difficile aujourd’hui de qualifier cette réglementation de réussite. Selon un rapport commandé par le ministère de l’Aménagement du territoire et de la décentralisation, la RE2020 devrait engendrer un surcoût d’investissement estimé à +11 % entre 2022 et 2031, dont la neutralisation repose sur des hypothèses incertaines d’effets d’apprentissage et de gains de consommation, alors même qu’un doute subsiste sur la durée de vie des équipements de chauffage. Ce surcoût contribue directement à la baisse de la production de logements, avec un déficit estimé à 211 000 logements entre 2022 et 2035, pouvant atteindre 342 000 logements non construits dans le scénario haut. Sur le plan climatique, l’impact apparaît limité : en projetant les niveaux de construction de 2024 à l’horizon 2031, l’économie carbone attendue serait de 7,9 millions de tonnes de CO₂, soit seulement 1,2 % de l’empreinte carbone nationale, un chiffre qui pourrait encore être surestimé de 15 à 25 % en raison de données carbone gonflées pour de nombreux composants. À cela s’ajoutent des fragilités méthodologiques, la France ayant adopté un mode de calcul distinct de celui de ses partenaires européens. La réglementation souffre également d’une absence de différenciation géographique, et d’un désalignement entre performance réglementaire et qualité d’usage.

Quinze ans de législation : un beau labyrinthe administratif 

Depuis 2011, le logement en France n’a cessé d’être bombardé de normes. Parmi les plus significatives, hormis celles dont nous avons discuté ci-dessus, on peut citer :

• la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain), qui oblige les communes à construire des logements sociaux pour arriver au seuil fatidique des 25% ;
• la loi ALUR (2014), qui voulait « réguler les marchés immobiliers » ;
• la loi Élan (2018), qui, malgré de bonnes intentions pour simplifier certaines normes de construction, et rendre plus flexible le marché locatif, n’est pas allée au bout de la démarche et n’a pas libéré le marché.

Cette liste n’est pas exhaustive… Quinze ans après notre étude, rien donc ne s’est amélioré, au contraire. L’État est toujours aussi présent dans le marché du logement et l’entrave toujours autant, alors que la crise empire. Nous l’écrivions, « Plus le logement est réglementé, plus le logement social est sollicité. » Rappelons que déjà, un quart des logements sociaux européens sont français, et ajoutons pour finir qu’une « politique du logement » misant tout ou presque sur le logement social a toutes les chances – nous le constatons d’ailleurs d’année en année –  de se révéler catastrophique.

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