Praha teď další nákupní centrum nepotřebuje, je přesvědčen šéf toho největšího
S Martinem Makovcem z Unibail-Rodamco-Westfield o tom, co musí mít nákupní centrum, aby přitáhlo zájem po celý rok, o sebevědomé koncentraci českého kapitálu v nemovitostních fondech i o tom, zda je těžší než dřív nalákat do Česka slavné brandy.
Bude se stavět v Bubnech nebo v Písnici? Nekončící spekulace o tom, zda v Praze vznikne další obří obchodní centrum, utíná Martin Makovec, ředitel pro fúze a akvizice ve střední Evropě, celkem jednoznačně, když říká, že pro investici v řádech vyšších stamilionů eur nevidí nejen v Praze, ale ani v Česku prostor.
Do portfolia Unibail-Rodamco-Westfield (URW) patří dvě největší centra v zemi – Chodov a Černý Most, a k nim ještě Metropole Zličín.
Martin Makovec začínal ve finančních odděleních KPMG a EY, pak se věnoval nemovitostem v private equity strukturách a posledních čtrnáct let pracuje ve společnosti URW. Uzavřel realitní transakce v hodnotě přesahující 1,5 miliardy eur a podílel se na akvizici firmy Westfield ve výši 24,7 miliardy dolarů společností Unibail-Rodamco, což z ní dělá jednu z největších realitních fúzí a akvizic vůbec.
Region vedl v době covidové pandemie a nyní je součástí nejužšího středoevropského managementu, který řídí trhy v Česku, Polsku, Rakousku a Německu.
„Chodov je stále největší v Česku a jsem přesvědčen, že i zůstane,“ říká muž, kterého jako první číslo ráno zajímá návštěvnost z předchozího dne.
Proč?
Naše centra měla tu velkou výhodu, že mohla růst. Řada našich konkurentů tohle nemá. Na Chodově jsou aktuálně tři stovky jednotek a momentálně si neumím představit, že by se toho v jiném nákupním centru dalo docílit.
Vaší doménou jsou fúze a akvizice. Jak se trh maloobchodního retailu proměňuje?
Aktuálně velmi důležitým fenoménem je koncentrace českého kapitálu, jeho výrazné posilování ve formě českých nemovitostních fondů. Jak jsme měli v poslední době možnost sledovat, fondy už mají ambice kupovat i ta největší česká centra. A nejen česká, i zahraniční, což určitě bude dál pokračovat. Na druhou stranu, my jsme dlouhodobí hráči na trhu. Centra, která máme, budeme držet dál a dál je rozvíjet.
Co spustilo tu změnu? Finanční zázemí českých investorů?
Hlavním spouštěčem byla legislativa, která umožnila vznik této formy investičních fondů. To je něco, co v některých zemích, třeba v Polsku, dosud neexistuje, a tudíž tam koncentrace investičního kapitálu v takovém množství nefunguje.
A zadruhé je to obliba Čechů investovat do nemovitostí obecně, kdy nemovitostní fondy jsou alternativou investic v tomto segmentu.
Jak moc dopředu se ve svých prognózách díváte?
V URW uvažujeme ve velmi dlouhém horizontu. Aktuální strategie je do roku 2028, kdy jsme v naší Platform of Growth jasně deklarovali, že chceme růst organickým způsobem prostřednictvím rozšiřování a vylepšování našich center a jejich nabídky. Chceme mít nejlepší formáty a chceme, aby nové značky, které vstupují na český trh, byly u nás.
Velkou část byznysu si ale bere online. Je dnes těžší získat slavné brandy do Česka?
Na českém trhu vidím ještě velký prostor pro růst právě proto, že jsme jako země vnímáni velmi pozitivně. Díky ekonomickému potenciálu i díky tomu, že se odvětví vzpamatovalo z covidu, dokonce jsme překonali předcovidová čísla. A značky to vnímají pozitivně.
Každoročně to jsou nižší desítky značek, které na český trh vstupují a také tu zůstávají. Což je něco, co rozhodně neplatí všude, například na trzích vyspělejších a víc saturovaných.
Takže když jeden nájemce odejde, hned naskočí další?
Záleží na velikosti jednotky, ale dá se říct, že naše centra mají převis poptávky nad nabídkou volných kapacit. I díky tomu, že jsou supraregionální a fungují pro větší oblast.
U našich nájemníků sledujeme touhu mít – právě třeba díky onlinu – těch obchodů méně, ale o to větších a v těch nejlepších lokalitách.
Co přesně znamená, že chcete centra dál rozvíjet?
Primárně to vyplývá z toho, co je naším hlavním produktem, a to je destinační retail. Jsou to velká centra, o nichž říkat, že jsou jen nákupní, je vlastně nepřesné. Jsou to destinace s velkým D. Působíme jako komunitní centrum, jsme nedílná součást městských čtvrtí. Lidé se k nám chodí pobavit, chodí k nám společně, chodí se k nám najíst, strávit tu příjemný čas. A vidíme, že doba, kterou stráví v našich centrech, se prodlužuje.
Je v Česku ještě prostor na nová velká obchodní centra?
Co se nás týče, my se budeme soustřeďovat na rozvoj našich stávajících center. Těžko ale mohu komentovat konkurenci a to, jak si situaci na trhu vyhodnotí. My si myslíme, že Praha další nákupní centrum aktuálně nepotřebuje. Což ale nemusí být případ jiných měst.
Ptám se proto, že už několik let se spekuluje o dvou lokalitách v hlavním městě – o oblasti v okolí budoucí linky metra D a pak o oblasti Bubnů, kde i vy vlastníte pozemky. Ani to není předmětem vašich úvah, kam dál?
Ani jednu z těchto lokalit bych v tuto chvíli nechtěl komentovat.
Ale pozemky v Bubnech stále vlastníte?
Již nejsme spoluvlastníky pozemků v Bubnech, náš podíl jsme prodali našemu partnerovi. Další informace k transakci ale nebudeme poskytovat.
Kdyby někdo chtěl budovat další Chodov, kolik by na to teď potřeboval peněz?
Já si především myslím, že to není úplně o penězích. Pochopitelně je to faktor, ale Česko už není rozvojový, ale poměrně saturovaný trh, který je do značné míry rozdělený. A já si moc neumím představit budování nového Chodova. To je nereplikovatelná záležitost. Bavíme se o lokalitě se všemi fundamenty, které úspěšné nákupní centrum potřebuje mít.
Což je?
Skvělá dostupnost. Chodov má velmi širokou a rozmanitou spádovou oblast. Zákazníky jsou téměř všechny skupiny obyvatel. A nebavíme se jen o Praze, z našich dat víme, že sem jezdí lidé opravdu zdaleka. Například díky tomu, že zde máme několik značek a konceptů, které nikde jinde nejsou. Nebo tu mají své flagship formáty, tedy jakési vlajkové lodě své identity. Táhne i kvalitní gastronomie. A to všechno dohromady je unikátní kombinace, která zákazníky zajímá.
Kdybych tohle všechno jako investor měla, kolik peněz budu potřebovat?
Bavíme se o stovkách milionů eur. To si možná málokdo uvědomuje, jak dlouhodobé investice a ohromný kapitál za nákupními centry stojí. A také bych vám řekl, že nejde o to ušetřit, ale stavět bezpečně a udržitelně. Cokoli stavíme, chceme, aby to za sebou nechávalo co nejmenší uhlíkovou stopu a bylo energeticky co nejúspornější. To jsou pro nás zásadní kritéria.
Existuje nějaký žebříček udržitelnosti mezi centry?
Nám se v poslední době podařilo několik důležitých milníků, třeba co se týče odpadů. Téměř žádný odpad nejde do země – vyřešit to byl poměrně složitý problém. Obchodní centrum totiž v průměru vyprodukuje 1220 tun odpadu ročně.
A když mluvím o nákupním centru jako o centru komunitním, je důležité zmínit, že je významným zdrojem pracovních míst.
Kolik lidí odhadem pracuje ve vašich centrech v Česku?
Jde zhruba o čtyři a půl tisíce pracovních míst.
Jak si česká centra vedou v globálním srovnání?
Česko je obecně vnímáno velmi pozitivně jak mezi investory, tak mezi retailery. Naše hlavní KPI, což jsou návštěvnost a tržby, rostou. Unibail-Rodamco-Westfield má 66 center v Evropě a USA. V našem regionu, což je Česko, Polsko, Rakousko a Německo, sedmnáct center.
Celá skupina má 900 milionů návštěv ročně, ve střední Evropě jich je zhruba 200 milionů za rok. Navíc usilujeme o to, aby všechna naše centra měla takzvanou Better Places certifikaci, což je hodnocení auditované externí firmou.
A které z nich je vaší vlajkovou lodí?
Bude jich víc, v Los Angeles Century City, v New Yorku World Trade Center, v Londýně White City. A v našem regionu Chodov, Arkadia ve Varšavě a Shopping City Süd ve Vídni. Mezi ta největší patří také Forum des Halles v Paříži, Mall of Scandinavia ve Stockholmu a La Maquinista v Barceloně.
Úplně nejnovější je v Hamburku. Jmenuje se Hamburg Überseequartier, otevřelo loni a je unikátní v tom, že vzniklo místo brownfieldu v části Hafen City.
Řekl byste, že jsou zákazníci jiní než před covidem?
I oni se vyvíjejí, víc a víc využívají moderní technologie. Určitě budou dál náročnější. Co je ale důležité, my jim umožňujeme se fyzicky potkávat, což je podle mě faktor, který nabývá na důležitosti. Role těchto městských destinací je ze společenského hlediska větší a větší.
Máme svoji Westfield Rise, to je naše inhouse marketingová agentura, a ta se stará mimo jiné o to, aby návštěvníka, kdykoli přijde, něco zaujalo, pobavilo, překvapilo.
Proč některá vaše centra mají v názvu Westfield a jiná ne?
Aby centrum mohlo být takzvaně Westfield branded, musí splnit celou řadu kritérií. Jde o kvalitu nabídky, jídla, zábavy, služeb, udržitelnosti. Cílem je mít maximum center brandovaných, aktuálně jich takových máme po celém světě čtyřicet jedna.
Daří se vám v Česku snižovat zadlužení podle plánů?
Daří. Naším cílem je dostat se v roce 2028 na čtyřicet procent loan to value (procentuální poměr mezi výší úvěru a hodnotou aktiv nemovitosti, pozn. red.).
V Německu jste otevřeli zcela nové centrum v Hamburku, zároveň se snažíte prodat některá tamní menší centra. Když na trh vypustíte balonek, že je něco na prodej, jak dlouho trvá, než se to skutečně podaří?
Obecně je retail v nemovitostech hodně komplexní záležitost, protože se jedná o velké množství jednotek a nájemců, kteří mají byznys napříč obory.
Takže koupit nebo prodat nákupní centrum je v nemovitostech královská disciplína?
Dá se to tak říct. Dojednat všechny detaily dělá z takové transakce záležitost na několik měsíců.
The post Praha teď další nákupní centrum nepotřebuje, je přesvědčen šéf toho největšího appeared first on Forbes.