Νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας: Τι αλλάζει σε διαμερίσματα και πολυκατοικίες και τι ισχύει μέχρι την ψήφιση του νόμου

Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο αξιοποίησης των ακινήτων προωθεί το υπουργείο Δικαιοσύνης μέσω του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας, που στοχεύει στον εκσυγχρονισμό του θεσμικού πλαισίου και στην επίλυση χρόνιων προβλημάτων της αγοράς.

Η νέα νομοθετική πρωτοβουλία επιδιώκει να αναμορφώσει συνολικά το πλαίσιο της ιδιοκτησίας.

Στα βασικά ζητήματα που εξετάζονται περιλαμβάνονται τα εξής:

• η κατάτμηση και συνένωση διαμερισμάτων,
• οι ενεργειακές αναβαθμίσεις,
• οι επεμβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους,
• η αξιοποίηση κοινών οικοπέδων
• και το δικαίωμα υψούν.

Στόχος του νέου Κώδικα είναι η συγκέντρωση των διάσπαρτων διατάξεων που ισχύουν σήμερα και η παροχή σύγχρονων λύσεων σε προβλήματα που συχνά εμποδίζουν την αξιοποίηση, αναβάθμιση και μεταβίβαση των ακινήτων. Το υπουργείο επιδιώκει ένα πιο ευέλικτο πλαίσιο, χωρίς να καταργείται ο τεχνικός και πολεοδομικός έλεγχος.

Ωστόσο, οι νέες ρυθμίσεις δεν σημαίνουν ότι κάθε ιδιοκτήτης θα μπορεί να προχωρά ανεξέλεγκτα σε αλλαγές. Κάθε παρέμβαση θα εξετάζεται από ιδιοκτησιακή, τεχνική και πολεοδομική σκοπιά, λαμβάνοντας υπόψη τα δικαιώματα των υπόλοιπων συνιδιοκτητών.

Τι ισχύει μέχρι την ψήφιση του νόμου

Μέχρι την ψήφιση του νέου νόμου εξακολουθεί να ισχύει το σημερινό καθεστώς, καθώς οι μέχρι στιγμής ανακοινώσεις αποτυπώνουν μόνο την κατεύθυνση των αλλαγών και δεν αποτελούν ακόμη εφαρμοστέο δίκαιο.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η πρόβλεψη για δυνατότητα κατάτμησης ενός μεγάλου διαμερίσματος σε δύο μικρότερες κατοικίες, ακόμη και όταν ο κανονισμός της πολυκατοικίας περιλαμβάνει σχετική απαγόρευση. Η ρύθμιση συνδέεται με την ανάγκη αξιοποίησης μεγάλων οροφοδιαμερισμάτων και ενίσχυσης της προσφοράς κατοικίας στα αστικά κέντρα.

Η διαδικασία, ωστόσο, δεν είναι απλή. Δεν αρκεί η τοποθέτηση ενός διαχωριστικού τοίχου· απαιτείται έλεγχος για τη λειτουργική αυτοτέλεια των κατοικιών, την ύπαρξη ανεξάρτητων παροχών, φωτισμού και αερισμού, καθώς και για τυχόν επιπτώσεις σε εγκαταστάσεις ύδρευσης, αποχέτευσης, θέρμανσης και ηλεκτροδότησης. Σε αρκετές περιπτώσεις, θα χρειάζεται οικοδομική άδεια ή τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Αντίστοιχες προϋποθέσεις ισχύουν και για τη συνένωση δύο διαμερισμάτων. Αν απαιτείται η αφαίρεση τοίχου, πρέπει να ελεγχθεί αν είναι φέρων, ενώ αλλαγές σε εγκαταστάσεις ή χρήσεις ενδέχεται να απαιτούν πρόσθετες εγκρίσεις και συμβολαιογραφική τροποποίηση της σύστασης.

Ενεργειακές αναβαθμίσεις και κοινόχρηστοι χώροι

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στην ενεργειακή αναβάθμιση των πολυκατοικιών. Το νέο πλαίσιο αναμένεται να διευκολύνει τη λήψη αποφάσεων για εργασίες όπως θερμομόνωση, αντικατάσταση συστημάτων θέρμανσης και εγκατάσταση φωτοβολταϊκών ή αντλιών θερμότητας.

Οι παρεμβάσεις αυτές απαιτούν τεχνική τεκμηρίωση, καθώς επηρεάζουν όψεις, δώματα και εγκαταστάσεις. Η θερμομόνωση αλλάζει την εξωτερική επιφάνεια, τα φωτοβολταϊκά καταλαμβάνουν χώρο στο δώμα, ενώ οι αντλίες θερμότητας δημιουργούν ζητήματα βάρους, θορύβου και δικτύων.

Τα όρια στις εργασίες εντός του διαμερίσματος παραμένουν. Επιτρέπονται απλές εσωτερικές αλλαγές, όχι όμως επεμβάσεις που επηρεάζουν τον φέροντα οργανισμό, την όψη, τα κοινόχρηστα μέρη ή τις κοινές εγκαταστάσεις. Ταράτσες, στέγες, πιλοτές, ακάλυπτοι και κλιμακοστάσια δεν μπορούν να μεταβάλλονται αυθαίρετα. Ακόμη και η αποκλειστική χρήση ενός χώρου δεν συνεπάγεται κυριότητα ούτε επιτρέπει μόνιμες κατασκευές χωρίς έλεγχο.

Δικαίωμα υψούν και προϋποθέσεις εργασιών

Η ύπαρξη αναφοράς στο δικαίωμα υψούν σε ένα συμβόλαιο δεν σημαίνει αυτόματα δυνατότητα ανέγερσης νέου ορόφου. Απαιτείται έλεγχος του συντελεστή δόμησης, του επιτρεπόμενου ύψους, της στατικής επάρκειας και της πολεοδομικής νομιμότητας του κτιρίου.

Πριν από κάθε εργασία, ο ιδιοκτήτης οφείλει να συγκεντρώνει όλα τα απαραίτητα έγγραφα τα οποία είναι:

• τίτλος ιδιοκτησίας
• σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας
• κανονισμό
• πίνακα χιλιοστών
• σχέδια οικοδομικής άδειας
• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
• και στοιχεία από το Κτηματολόγιο

Μόνο μετά από πλήρη τεχνικό και νομικό έλεγχο μπορεί να καθοριστεί τι επιτρέπεται και ποια διαδικασία πρέπει να ακολουθηθεί.