Viele Immobilien aus den 1960er- bis 1980er-Jahren wechseln mit Sanierungsstau den Besitzer. Doch wer voreilig modernisiert, könnte am Ende draufzahlen. Die Generation, die heute Immobilien vererbt, hat diese oft in den 1960er- bis 1980er-Jahren gebaut oder gekauft. Im Alter investieren viele Eigentümer verständlicherweise nur noch das Nötigste. Das Ergebnis: Mehr als jedes zweite Haus, das durch Erbschaft oder Verkauf den Besitzer wechselt, weist laut aktuellen Marktdaten einen erheblichen Sanierungsstau auf. Dach, Fenster, Heizung, Bad – die Liste möglicher Baustellen ist lang, und die Sanierungskosten können schnell in die Zehntausende gehen. Für Erben, die das Haus weder selbst bewohnen noch vermieten wollen, stellt sich die Frage: Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu investieren, oder ist es besser, die Immobilie im Ist-Zustand zu verkaufen? Nicht jede Sanierung steigert den Immobilienwert Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Claudio Bonelli, Experte für Erbschaften und Immobilien, betont, dass Erben zunächst drei Aspekte unterscheiden sollten: gesetzliche Pflichten, tatsächliche Schäden am Gebäude und freiwillige Modernisierungen. Denn nicht alles, was technisch sinnvoll erscheint, zahlt sich für den Verkäufer aus. Wichtig zu wissen: Ein Erbfall löst keine allgemeine Sanierungspflicht aus. Allerdings können bei älteren Gebäuden Nachrüstpflichten bestehen. Dazu gehört beispielsweise die Dämmung der obersten Geschossdecke, sofern diese nicht ausreichend gedämmt ist. Alternativ kann das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt sein. Verkehrswert oder Verkaufswert: Was zählt bei der Erbschaftsteuer? Immobilie zahlt Rente : So kommen Sie an Geld, ohne Ihr Haus zu verkaufen "Auch ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen können betroffen sein", erklärt Bonelli. Nach einem Eigentümerwechsel läuft für solche Nachrüstungen oft eine Frist von zwei Jahren. Bevor Erben über Modernisierungen nachdenken, sollten sie daher zunächst klären, welche gesetzlichen Vorgaben für das Gebäude gelten. Alte Gas- oder Ölheizung raus – Wärmepumpe rein? Die Heizungsanlage ist bei älteren Häusern oft ein zentraler Punkt. Käufer rechnen mögliche Investitionen häufig direkt in ihr Angebot ein. Doch Bonelli warnt davor, voreilig eine neue Heizung einzubauen. "Ob sich 20.000 oder 30.000 Euro für eine neue Anlage später vollständig im Kaufpreis wiederfinden, ist keineswegs sicher", so der Experte. Die Rechtslage hat sich zudem Ende Juli 2026 geändert. Die frühere Austauschpflicht für bestimmte alte Heizkessel ist entfallen, ebenso wie die pauschale Vorgabe, beim Einbau einer neuen Heizung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen. Eine ältere, funktionierende Heizung muss daher nicht allein wegen ihres Alters ersetzt werden. Wirtschaftlich kann ein Austausch dennoch sinnvoll sein – aber nur, wenn die Kosten im Verhältnis zum möglichen Mehrwert stehen. Sanierung bedeutet nicht automatisch einen höheren Verkaufspreis Wer ein älteres Haus vor dem Verkauf umfassend modernisiert, kann schnell einen sechsstelligen Betrag investieren. Doch Bonelli warnt: "Dieses Geld kommt über den Kaufpreis nicht automatisch zurück." Mit überschaubarem Budget: So viel Sanierung ist mit 20.000 Euro drin Ein Beispiel verdeutlicht das: Ein Haus könnte im aktuellen Zustand 450.000 Euro erzielen. Nach einer Sanierung für 80.000 Euro wäre ein Verkaufspreis von 510.000 Euro möglich. Der Preis steigt zwar um 60.000 Euro, doch in Summe hätte der Verkäufer 20.000 Euro mehr investiert, als er zusätzlich erlöst. Zeit, laufende Kosten und mögliche Nachträge bei den Bauarbeiten sind dabei noch nicht berücksichtigt. Bauschäden vor dem Verkauf klären Echte Schäden wie Feuchtigkeit im Keller, Risse im Mauerwerk oder ein undichtes Dach sind ein weiteres Thema. Käufer reagieren darauf oft mit Unsicherheit und kalkulieren vorsichtig – meist mit einem Sicherheitspuffer zusätzlich zu den vermuteten Reparaturkosten. "Solche Schäden sollten nicht einfach ungeklärt bleiben", rät Bonelli. Das heißt jedoch nicht, dass Erben jeden Schaden vor dem Verkauf selbst beseitigen müssen. Häufig ist es sinnvoller, einen Fachmann hinzuzuziehen, der die Ursache klärt und die voraussichtlichen Kosten einschätzt. Diese Informationen können beim Verkauf einen erheblichen Unterschied machen. Wichtig: Bekannte Mängel dürfen nicht verschwiegen werden. Wer etwa von Feuchtigkeitsschäden oder einem undichten Dach weiß, sollte damit offen umgehen. Transparenz schafft Vertrauen und kann Kaufinteressenten beruhigen. Küche und Bad: Geschmackssache statt Wertsteigerung "Bei Küche und Bad sollten Verkäufer mit größeren Investitionen besonders vorsichtig sein", warnt Bonelli. Diese kosten viel Geld und hängen stark vom persönlichen Geschmack ab. Eine neue Küche könnte dem einen Käufer gefallen, während der nächste sie nach dem Einzug trotzdem austauscht. Ähnlich ist es bei Fliesen, Sanitärobjekten und Armaturen im Badezimmer. Sind Küche und Bad funktionstüchtig, lohnt sich eine komplette Erneuerung allein für den Verkauf häufig nicht. Käufer älterer Häuser möchten diese Bereiche oft ohnehin nach ihren eigenen Vorstellungen gestalten. Was sich vor dem Verkauf häufig lohnt Statt viel Geld in Modernisierungen zu stecken, empfiehlt Bonelli kleinere Maßnahmen, die den ersten Eindruck der Immobilie deutlich verbessern: Haus oder Wohnung gründlich reinigen Keller, Dachboden und Garage entrümpeln Stark veraltete Einrichtung vollständig räumen Abgewohnte oder verschmutzte Wände streichen Garten pflegen, Rasen mähen und Hecken schneiden Terrasse, Balkon und Eingangsbereich säubern Fenster putzen und für helle Räume sorgen Kleinere optische Schönheitsfehler beseitigen Gerade bei Häusern aus den 1960er- oder 1970er-Jahren kann es einen großen Unterschied machen, wenn man die Zimmer leerräumt. Große oder nicht mehr zeitgemäße Möbel lassen Räume schnell kleiner und dunkler wirken. Wenn die Zimmer leer oder reduziert eingerichtet sind, können Interessenten Größe und Zuschnitt besser beurteilen und sich leichter vorstellen, wie das Haus mit der eigenen Einrichtung aussehen könnte. Fazit: Erst rechnen, dann entscheiden Bevor Erben größere Aufträge vergeben, sollten sie vier Fragen beantworten: Welchen Ertrag kann das Haus im heutigen Zustand erzielen? Welche Arbeiten sind tatsächlich notwendig? Was werden diese Arbeiten realistisch kosten? Welcher Verkaufspreis ist danach voraussichtlich erreichbar? Erst dann lässt sich beurteilen, ob sich eine Investition wirklich lohnt. Bonelli betont, dass es zwei Käufergruppen gibt: Die eine sucht bewusst ein älteres Haus, das sie selbst umbauen kann, und lehnt bereits durchgeführte Modernisierungen oft ab. Die andere möchte möglichst ohne größere Arbeiten einziehen und ist bereit, für einen guten Zustand entsprechend mehr zu bezahlen. Wer vorschnell saniert, riskiert, viel Geld auszugeben, das sich später nicht vollständig im Kaufpreis wiederfindet. Deshalb gilt: erst rechnen, dann entscheiden.
