Сосед сдаёт квартиру посуточно и мешает всему дому: что можно сделать по закону
Посуточная аренда квартир нередко становится причиной конфликтов между соседями. Можно ли запретить такую аренду, кто должен отвечать за нарушение тишины, повреждённое имущество и куда жаловаться жильцам, выясняли Tengri Home.
Могут ли жильцы дома запретить соседу сдавать квартиру посуточно
В Министерстве промышленности и строительства пояснили, что законодательство Казахстана разрешает собственникам сдавать квартиры как для постоянного, так и для временного проживания. При этом использование жилья не должно нарушать права других собственников, приводить к порче имущества или противоречить обязательным требованиям законодательства.
Но даже если большинство соседей выступают против посуточной аренды, запретить её решением общего собрания нельзя.
"Общее собрание не вправе устанавливать запрет на сдачу квартир в аренду, поскольку такое решение ограничивает предусмотренное законом право собственника распоряжаться своим имуществом", — сообщили в министерстве в ответ на официальный запрос редакции.
Справка: общее собрание собственников квартир и нежилых помещений — это собрание владельцев недвижимости в многоквартирном доме, на котором решаются вопросы управления и содержания общего имущества.
В ведомстве добавили, что систематические жалобы соседей также не становятся автоматическим основанием для запрета аренды.
Если временные жильцы нарушают тишину, портят имущество или совершают другие правонарушения, соседи вправе фиксировать эти случаи, обращаться в компетентные органы и защищать свои права в суде.
Отдельные требования действуют, если квартира используется именно в качестве гостиницы. По информации министерства, в таком случае необходимо изменить функциональное назначение помещения, а в предусмотренных законодательством ситуациях получить письменное согласие не менее двух третей собственников квартир и нежилых помещений.
При этом в министерстве не уточнили, по каким конкретно признакам обычная посуточная аренда может быть признана гостиничной деятельностью.
О чём собственник обязан сообщить ОСИ перед сдачей квартиры
Получать согласие соседей на обычную сдачу квартиры в аренду собственник не обязан. Однако уведомить о сдаче жилья председателя ОСИ или управляющую организацию необходимо.
"Согласно закону о жилищных отношениях, собственник обязан уведомить председателя ОСИ либо субъекта управления объектом кондоминиума о сдаче квартиры в аренду и предоставить информацию о нанимателе", — пояснили в Минпроме.
При этом ОСИ и управляющие компании не вправе без законных оснований требовать персональные данные арендаторов или использовать полученную информацию не по назначению.
Также они не могут произвольно запрещать временным жильцам входить в подъезд или вводить ограничения доступа только потому, что квартира сдаётся посуточно.
Должен ли хозяин регистрировать каждого временного жильца
В МВД напомнили, что собственник или уполномоченное им лицо обязаны регистрировать проживающих в сдаваемом жилье в установленном законодательством порядке При этом постоянная и временная регистрация имеют разное назначение.
Как разъяснили в полиции, если гражданин временно проживает по другому адресу более одного месяца, он подлежит регистрации по месту временного пребывания. При этом сниматься с постоянной регистрации не требуется.
Из ответа МВД не следует, что каждого гостя, снявшего квартиру на несколько суток, необходимо оформлять на временную регистрацию.
Кто получит штраф за шумных арендаторов — хозяин или гости
Если в посуточной квартире регулярно устраивают шумные посиделки, нарушают тишину или общественный порядок, соседи могут обратиться в полицию по номеру 102 либо непосредственно к участковому инспектору. Однако собственника квартиры не будут автоматически штрафовать за действия арендаторов.
"Административная ответственность возлагается на лицо, совершившее административное правонарушение. Сам факт владения квартирой и сдачи её в аренду не является основанием для привлечения собственника к административной ответственности", — сообщили в МВД.
В полиции уточнили, что нарушение тишины в ночное время рассматривается по статье 437 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП). Она предусматривает следующее наказание: физическим лицам грозит штраф от 5 до 10 МРП (от 21 625 до 43 250 теңге в 2026 году), в зависимости от повторности нарушения. Для малого бизнеса и некоммерческих организаций штраф составляет от 20 до 40 МРП (от 86 500 до 173 тысяч теңге), среднего бизнеса — от 30 до 60 МРП (от 129 750 до 259 500 теңге), крупного бизнеса — от 100 до 150 МРП (от 432 500 до 648 750 теңге).
Вопросы соблюдения санитарных норм и допустимых уровней шума в дневное время относятся к компетенции органов санитарно-эпидемиологического контроля.
При этом даже неоднократные обращения в полицию не означают, что собственнику автоматически запретят сдавать квартиру.
Читайте также: Вокруг шум - как измерить децибелы звука и достать соседа
Кто возместит ущерб, если арендаторы испортят общее имущество
Здесь ситуация другая. Если временные жильцы повредили общее имущество многоквартирного дома, ответственность в предусмотренных законом случаях может наступить не только для непосредственного виновника, но и для собственника квартиры. Речь может идти о повреждении лифтов, входных дверей, домофонов, камер видеонаблюдения и другого общего имущества.
"Если ущерб общему имуществу причинил арендатор, собственник квартиры и непосредственный причинитель вреда несут солидарную ответственность в предусмотренных законом случаях. Это означает, что ОСИ может требовать возмещения ущерба от собственника, не ограничиваясь обращением только к арендатору", — разъяснили в Министерстве промышленности и строительства.
Для взыскания ущерба необходимо подтвердить сам факт повреждения, его обстоятельства и стоимость ремонта. Для этого в министерстве рекомендуют ОСИ составить соответствующий акт, собрать фото- и видеоматериалы, получить документы о стоимости восстановительных работ и направить собственнику письменную претензию.
Если добровольно возместить ущерб не удастся, вопрос можно решить в судебном порядке.
В МВД также советуют при повреждении общего имущества сохранить записи с камер видеонаблюдения и незамедлительно сообщить о случившемся в полицию.
Куда обращаться, если полиция и ОСИ не решили проблему
В зависимости от характера нарушений жильцы вправе обращаться в разные государственные органы.
Если речь идёт о ночном шуме, конфликтах, угрозах или нарушении общественного порядка, следует обращаться в полицию.
При наличии признаков нарушений санитарных норм, пожарной безопасности или налогового законодательства — в соответствующие уполномоченные органы (Комитет санитарно-эпидемиологического контроля, противопожарную службу, Комитет государственных доходов).
При этом жилищная инспекция не занимается непосредственно контролем за поведением арендаторов и нарушениями тишины. Её полномочия связаны прежде всего с государственным контролем за деятельностью ОСИ и других субъектов управления объектами кондоминиума.
Если нарушения продолжаются, жильцы вправе обратиться в суд с требованием о защите своих прав, пресечении неправомерных действий и возмещении причинённых убытков.
Однако само по себе наличие жалоб не означает, что суд автоматически запретит посуточную аренду.
Как защитить свои права: пошаговая инструкция для соседей
Если посуточная квартира регулярно становится источником проблем, жильцам следует:
Фиксировать нарушения. Сохранять записи с камер видеонаблюдения, фотографии повреждений и другие доказательства.
Вызывать полицию при ночном шуме и нарушениях порядка. Обращаться по номеру 102 или к участковому.
Сообщать о повреждении общего имущества в ОСИ. Составлять акт, устанавливать размер ущерба и направлять требование о его возмещении.
Обращаться в профильные органы. При нарушении санитарных или противопожарных требований — в соответствующие службы.
Защищать права в суде. Если нарушения продолжаются и есть основания для судебной защиты.
Таким образом, запретить соседу сдавать квартиру посуточно только потому, что это не нравится остальным жильцам, нельзя. Однако право собственника распоряжаться своим жильём не освобождает его от предусмотренных законом обязанностей, а арендаторов — от ответственности за нарушения.
Ранее мы рассказывали, сколько можно заработать на посуточной аренде квартир в Казахстане. Риелторы объяснили, почему такой бизнес не всегда приносит ожидаемую прибыль, какие расходы несут арендодатели и с какими юридическими рисками могут столкнуться.