Ortskern-Sanierung Rotenberg: "Es gibt Wertsteigerungen, aber nur moderat"
Von Timo Teufert
Rotenberg. Überraschungen wie vor gut drei Jahren in Rauenberg, als dort nach der Stadtkernsanierung hohe Ausgleichsbeträge für die Anwohner wegen sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen von der Stadt aufgerufen wurden, soll es bei der Sanierung des Rotenberger Ortskerns nicht geben. Deshalb hat der Gemeinderat beschlossen, während der Arbeiten die Entwicklung der Bodenwerte in Rotenberg kontinuierlich von einem Sachverständigenbüro erheben zu lassen. Der Zwischenbericht liegt jetzt vor und wurde in der jüngsten Gemeinderatssitzung vorgestellt. Die gute Nachricht: Bodenwertsteigerung wie in Rauenberg – dort standen Summen teils über 15.000 Euro im Raum – wird es nicht geben.
"Wir wollten nicht lange abwarten, bis das Projekt abgerechnet ist. Denn wegen des Prozesses in Rauenberg sind wir ein gebranntes Kind", sagte Bürgermeister Peter Seithel in der Sitzung in der Kulturhalle. In Rauenberg habe es nie Zwischenstände gegeben, sodass die Bürger am Ende von Beitragssprüngen von bis zu 16 Euro pro Quadratmeter überrascht waren. In Rotenberg verhält sich dies aber laut dem Gutachter Markus Laiblin etwas anders: Nur wenn tatsächlich alle angedachten Sanierungsziele und Sanierungsmaßnahmen im alten Ortskern umgesetzt werden – was derzeit nicht anzunehmen ist – würde es zu leichten Bodenwertsteigerungen kommen.
Die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung eines Grundstücks ergibt sich aus der Differenz zwischen dem sanierungsunbeeinflussten Anfangswert und dem sanierungsbeeinflussten Endwert eines Grundstücks. Bei der Bewertung sind beispielsweise die Grundstücksstruktur, die Nutzung von Grundstück und Gebäude, die Zustände von Gebäuden und Wohnungen, das Stadtbild und der Denkmalschutz sowie die Verkehrsverhältnisse vor der Sanierung sowie mögliche Mängel und Missstände.
Da der Bodenwert auch ohne Ortskernsanierung steige, sei es wichtig, ein Anfangs- und ein Endwertegutachten zu erstellen, erklärte Bauamtsleiter Martin Hörner in der Sitzung. "Es gibt Wertsteigerungen, aber die sind moderat", berichtete Hörner aus dem Gutachten. Die höchste Steigerung des Bodenwerts liege in einer der 13 Wertzonen bei acht Euro pro Quadratmeter, in anderen bei 2,30 bis vier Euro pro Quadratmeter. Insgesamt bewegen sich die Steigerungen zwischen einem und sechs Euro pro Quadratmeter. "Das Gutachten geht allerdings auch davon aus, dass alle geplanten Maßnahmen zu 100 Prozent umgesetzt werden", schränkte Hörner ein. Sofern es nach dem Willen des Gemeinderates zu einvernehmlichen Ablösevereinbarungen zwischen der Stadt und den Grundstückseigentümern kommen sollte, können Abschläge von bis zu 20 Prozent auf den Ablösebetrag gewährt werden. Auch eigene Arbeiten, die dem Sanierungszweck dienen, können angerechnet werden.
Doch obwohl man die Bevölkerung schon mehrere Male über die Ortskernsanierung informiert habe, seien nicht einmal ein Fünftel aller angedachten Projekte umgesetzt. "Sind die bis Ende der Maßnahme nicht umgesetzt, kommt es auch nicht zur Bodenwertsteigerung", erklärte Hörner. Dann greife die sogenannte Bagatellgrenze: "Von der Erhebung von Ausgleichsbeträgen kann abgesehen werden, wenn es nur geringfügige Bodenwertsteigerungen gibt und diese gutachterlich ermittelt wurden und der Verwaltungsaufwand größer wäre als der Ertrag", sagte Hörner.
Man wolle den Prozess transparent darstellen, betonte Seithel. Fakt sei aber: Dort wo es den größten Sprung geben würde, passiere sanierungstechnisch sehr wenig. "Es ist schade, dass Eigentümer sich nicht auf Sanierungen einigen konnten", sagte Franz Sieber (Freie Wähler). Dabei seien 100 Prozent der Abbruchkosten förderfähig. Und Jürgen Bender (CDU), der sich in Rauenberg in der Bürgerinitiative gegen die hohen Zahlungsaufforderungen wehrte, ist überzeugt, dass die Gemeinde alle Stellschrauben nutzen sollte, um die Bewohner nicht "abzukassieren". Denn: "Vom schönen Ortskern profitieren alle Rotenberger, nicht nur die, die dort wohnen", so Bender. Allerdings dürfe es nicht sein, dass diejenigen, die dort wohnen, alles bezahlen müssten und dann die Feste auf den schön sanierten Plätzen aushalten müssen, sagte Bender. Christiane Hütt-Berger (SPD) wies außerdem darauf hin, dass die Hälfte des Zeitraums für die Ortskernsanierung bereits vorbei sei. "Es ist gut, dass die gutachterliche Bewertung ähnliche Werte ergibt, wie jetzt."
Hörner nutzte die Sitzung auch, um einen finanziellen Zwischenstand zu geben: Für die Ortskernsanierung hat das Land 1,67 Millionen Euro bewilligt. "Ausbezahlt sind davon 585.000 Euro, für 2021 sind 406.000 Euro geplant", so Hörner. Für das Programmjahr 2021 stehen insgesamt 445.000 Euro zur Verfügung, für 2022 noch einmal 480.000 Euro. "Damit ergibt sich eine Unterfinanzierung von 518.000 Euro." Deshalb habe man eine Erhöhung des Bewilligungsrahmens beantragt.