Jeden Tag beantwortet ein Experte aus der t-online-Ratgeberredaktion eine Leserfrage rund ums Geld. Heute geht es darum, ob der Verkauf einer Eigentumswohnung steuerpflichtig ist. Die eigenen vier Wände zu verlassen, fällt den meisten Menschen nicht leicht. Vor allem dann nicht, wenn man viele Jahre in einer Wohnung oder einem Haus gelebt hat, das voller Erinnerungen steckt. Oft handelt es sich jedoch um eine vernünftige Entscheidung: Wer im Alter allein lebt, ist häufiger auf Hilfe angewiesen. Und auch soziale Kontakte werden wichtiger. Fehlen sie im vertrauten Umfeld, leidet nicht selten die Lebensqualität. So erging es auch einem t-online-Leser. Er hat seine Eigentumswohnung für 285.000 Euro verkauft und ist ins betreute Wohnen gezogen. Nun stellt er sich eine Frage, die viele Menschen beschäftigt, sobald es um größere Summen geht: "Muss ich den Erlös aus dem Wohnungsverkauf versteuern?" Die gute Nachricht: In vielen Fällen müssen Sie beim Verkauf einer selbst genutzten Wohnung tatsächlich keine Steuern zahlen. Entscheidend ist nicht der Umzug ins betreute Wohnen, sondern zwei steuerliche Faktoren: die Spekulationsfrist und die Frage, ob Sie die Wohnung selbst bewohnt oder vermietet haben. Doch wann ist ein Verkauf wirklich steuerfrei – und wann wird der Gewinn plötzlich steuerpflichtig? Immobilienkredit in Gefahr: So retten Sie Ihr Eigenheim vor der Zwangsversteigerung Diese Regeln sind beim Immobilienverkauf entscheidend Ob Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie Steuern zahlen müssen, richtet sich in Deutschland nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG). Dahinter steckt das Prinzip der sogenannten Spekulationssteuer. Der Begriff klingt kompliziert, meint aber etwas Einfaches: Wer eine Immobilie privat kauft und relativ schnell wieder verkauft, soll den Gewinn daraus wie Einkommen versteuern. Deshalb prüft das Finanzamt, wie viel Zeit zwischen Kauf und Verkauf vergangen ist. Die wichtigste Grenze: die Zehn-Jahres-Frist Bei privaten Immobilienverkäufen gilt: Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Die zweite entscheidende Ausnahme: Eigennutzung Neben dieser Frist gibt es eine wichtige Sonderregel: die sogenannte Eigennutzungsausnahme. Sie bedeutet: Selbst wenn die Zehn-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist, bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Wichtig ist dabei: Es geht nicht um drei volle Jahre. Es reicht, wenn die Selbstnutzung in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren stattfindet. Vier typische Fälle und was sie steuerlich bedeuten Damit Sie besser einschätzen können, ob bei Ihnen Spekulationssteuer anfällt, helfen vier typische Konstellationen. Fall A: Erst selbst bewohnt, später vermietet – Verkauf nach 15 Jahren Sie haben eine Immobilie im Jahr 2011 gekauft. Viele Jahre leben Sie selbst darin. Im Jahr 2021 sind Sie ausgezogen und haben die Wohnung anschließend vermietet. Fünf Jahre später – 2026 – verkaufen Sie die Immobilie. In diesem Fall müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Der Grund: Zwischen Kauf und Verkauf liegen 15 Jahre. Damit ist die entscheidende Zehn-Jahres-Frist überschritten. Ob die Wohnung zwischendurch vermietet war, spielt dann keine Rolle mehr. Fall B: Verkauf nach zehn Jahren – aber der Zeitpunkt entscheidet Sie haben eine Wohnung im Jahr 2016 gekauft und möchten sie 2026 verkaufen. Zwischenzeitlich haben Sie die Wohnung jedoch nur kurz selbst genutzt – etwa von 2025 bis 2026. In diesem Fall kommt es auf ein Detail an, das viele unterschätzen: den exakten Zeitpunkt des Verkaufs. Wenn Sie die Wohnung erst verkaufen, nachdem die Zehn-Jahres-Frist vollständig abgelaufen ist, bleibt der Gewinn steuerfrei – unabhängig davon, ob Sie dort zuletzt gewohnt oder vermietet haben. Verkaufen Sie jedoch nur wenige Monate zu früh, kann der Verkauf steuerpflichtig werden. Dann hilft auch die kurze Eigennutzung in den Jahren 2025 und 2026 nicht automatisch weiter. Denn die Eigennutzungsausnahme greift nur, wenn Sie im Verkaufsjahr (2026) und in den zwei Kalenderjahren davor (2024 und 2025) selbst in der Wohnung gelebt haben. Fall C: Vermietet und früh verkauft – Steuerpflicht fast sicher Sie haben eine Wohnung im Jahr 2020 gekauft und planen den Verkauf für 2026. Die Immobilie ist bis dahin durchgehend vermietet. In dieser Konstellation fällt in der Regel Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Denn zwischen Kauf und Verkauf liegen weniger als zehn Jahre – und eine Eigennutzung findet nicht statt. Wenn Sie die Steuer vermeiden möchten, haben Sie nur zwei Möglichkeiten. Erstens: Sie warten mit dem Verkauf, bis die Zehn-Jahres-Frist abgelaufen ist. Das wäre frühestens im Jahr 2030 möglich. Oder zweitens: Sie ziehen selbst ein, um die Eigennutzungsausnahme zu erfüllen. Dafür müssten Sie die Wohnung so lange selbst bewohnen, dass Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor dort gelebt haben. Fall D: Selbst genutzt in drei Kalenderjahren – Verkauf bleibt steuerfrei Sie kaufen eine Immobilie und nutzen sie selbst als Wohnung. Später möchten Sie verkaufen, obwohl die Zehn-Jahres-Frist noch nicht vorbei ist. Dann kann der Verkauf trotzdem steuerfrei bleiben, wenn Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt haben. Ein Beispiel: Sie sind im Dezember 2024 eingezogen, wohnen 2025 dort und verkaufen im Juni 2026. Damit haben Sie in den Kalenderjahren 2024, 2025 und 2026 dort gelebt. Obwohl das keine drei vollen Jahre sind, erfüllt es die steuerliche Voraussetzung. Kurz gesagt: Wer die Fristen kennt und die Nutzung richtig einordnet, kann beim Immobilienverkauf viel Geld sparen – und unnötige Überraschungen mit dem Finanzamt vermeiden.
