Ακίνητα: Γιατί το 2026 δεν θα μοιάζει με τα προηγούμενα χρόνια

Η ελληνική αγορά ακινήτων στις αρχές του 2026 παραμένει ελκυστική, αλλά εισέρχεται σε φάση ωριμότητας, όπου οι αντοχές της θα δοκιμαστούν. Οι αποφάσεις που θα ληφθούν τόσο από την πολιτεία όσο και από την αγορά θα καθορίσουν την ικανότητα της κατοικίας να ισορροπήσει ανάμεσα στην ανάπτυξη, την προσιτότητα και τον βιώσιμο μετασχηματισμό.

Η κατοικία εξακολουθεί να αποτελεί βασική κοινωνική ανάγκη, αποταμιευτικό καταφύγιο και επενδυτικό προϊόν, επηρεάζοντας τον οικογενειακό προγραμματισμό, το διαθέσιμο εισόδημα και τη συνολική δυναμική της οικονομίας.

Τα τελευταία χρόνια, η άνοδος των τιμών, τα αυξημένα μισθώματα και η περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών έχουν μεταφέρει το ενδιαφέρον από τη ζήτηση στην ανθεκτικότητα της αγοράς και στην ικανότητά της να ανταποκριθεί στις ανάγκες του 2026.

Το 2025 επιβεβαίωσε ότι η Ελλάδα παραμένει πόλος έλξης για ξένους αγοραστές, αλλά ανέδειξε και τα όρια μιας αγοράς που λειτουργεί υπό πίεση στη διαθεσιμότητα και αντιμετωπίζει αυξανόμενες θεσμικές και κατασκευαστικές προκλήσεις.

Το προφίλ των ξένων αγοραστών

Σύμφωνα με έρευνα της RE/MAX Ελλάς, οι ξένοι αγοραστές του 2025 προτίμησαν διαμερίσματα και μονοκατοικίες άνω των πέντε ετών, επιφάνειας 60 έως 100 τ.μ. και αξίας 100.000–200.000 ευρώ. Πρόκειται για προφίλ που επιλέγει ακίνητα μεσαίου μεγέθους και κόστους, κατάλληλα για ιδιοχρησία ή ήπιες επενδύσεις.

Για το 52% των ξένων αγοραστών, το βασικό κίνητρο ήταν η χρήση του ακινήτου ως δεύτερη ή εξοχική κατοικία, ενώ το 30% προχώρησε σε αγορές με επενδυτικό σκοπό. Μόλις το 10% αγόρασε για κύρια κατοικία. Η Golden Visa δεν αποτελεί πλέον τον βασικό μοχλό ζήτησης, καθώς μόλις το 8% των συναλλαγών σχετίζεται με αυτήν, δείχνοντας μια πιο διαφοροποιημένη παρουσία ξένων κεφαλαίων.

Τα διαμερίσματα κάλυψαν το 38% των αγορών, ακολουθούμενα από μονοκατοικίες και μεζονέτες, ενώ τα οικόπεδα και τα αγροτεμάχια παρέμειναν σε χαμηλά επίπεδα. Οκτώ στους δέκα αγοραστές επέλεξαν μεταχειρισμένα ακίνητα, γεγονός που αναδεικνύει τη στενότητα νέας προσφοράς και τη σημασία αναβάθμισης του υπάρχοντος αποθέματος.

Διπλή κατεύθυνση στην αγορά του 2026

Όπως καταγράφει η Elxis–At Home in Greece, η αγορά κινείται πλέον σε δύο κατευθύνσεις. Από τη μία, αυξάνεται το ενδιαφέρον για μικρότερες και πιο προσιτές νεόδμητες εξοχικές κατοικίες, κυρίως 60–70 τ.μ. ή ακόμη μικρότερες μονάδες 35–45 τ.μ., που αξιοποιούνται και μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Από την άλλη, ενισχύεται η premium αγορά. Ένα στα τέσσερα ακίνητα πωλήθηκε άνω των 600.000 ευρώ, ποσοστό τριπλάσιο σε σχέση με προηγούμενα έτη. Η μέση αξία νεόδμητων εξοχικών κατοικιών ανήλθε στις 450.000 ευρώ, σημειώνοντας ετήσια αύξηση άνω του 37%. Η διπλή αυτή τάση δείχνει ότι η αγορά εξελίσσεται πολυεπίπεδα, ανάλογα με το εισόδημα και τον επενδυτικό ορίζοντα των αγοραστών.

Στεγαστική πίστη και δανεισμός

Καθοριστικό ρόλο αποκτά ξανά η στεγαστική πίστη. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, τον Οκτώβριο του 2025 η δωδεκάμηνη μεταβολή των στεγαστικών δανείων έπαψε να είναι αρνητική για πρώτη φορά μετά από χρόνια, ισοσκελίζοντας τις αποπληρωμές. Ένα χρόνο πριν, η πιστωτική επέκταση ήταν αρνητική κατά 2,8%.

Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα αναφέρει ότι το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα υποχώρησε στο 3,12% τον Σεπτέμβριο του 2025, κάτω από τον μέσο όρο της ευρωζώνης. Τον Νοέμβριο, η χώρα βρέθηκε στην πεντάδα των φθηνότερων, με 3,04%, έχοντας καλύψει σημαντικό έδαφος από την ένατη θέση των αρχών του έτους.

Η επιστροφή της πιστωτικής επέκτασης σε θετικό πρόσημο (0,4% τον Νοέμβριο του 2025) σηματοδοτεί την πρώτη θετική επίδοση από το 2010, κλείνοντας σταδιακά έναν κύκλο δεκαπενταετούς απομόχλευσης. Η βελτίωση των όρων χρηματοδότησης στηρίζει τη ζήτηση, χωρίς όμως να αίρει τις δομικές πιέσεις της αγοράς.

Τιμές και διαθεσιμότητα

Τα στοιχεία του Spitogatos για το τέταρτο τρίμηνο του 2025 δείχνουν συνεχιζόμενη άνοδο τιμών, με μέση ετήσια αύξηση σχεδόν 10%. Τα Νότια Προάστια της Αττικής παραμένουν η ακριβότερη περιοχή, ενώ στη Θεσσαλονίκη οι ζητούμενες τιμές αυξήθηκαν με διψήφιο ρυθμό.

Παρά τις διαφοροποιήσεις, κοινό στοιχείο είναι η πίεση στις τιμές και η περιορισμένη προσφορά. Η διαθεσιμότητα ακινήτων, σύμφωνα με τη RE/MAX, αποτελεί τον καθοριστικό παράγοντα που οδηγεί πολλούς υποψήφιους αγοραστές σε αναμονή ή επαναξιολόγηση της αγοράς, ακόμη και σε περιβάλλον βελτιωμένης χρηματοδότησης.

Κατασκευές, υποδομές και βιωσιμότητα

Η οικοδομική δραστηριότητα το 2025 επιβραδύνθηκε, καθώς μειώθηκαν οι ρυθμοί έκδοσης νέων αδειών, ενώ το κόστος κατασκευής συνέχισε να αυξάνεται. Θεσμικές εκκρεμότητες και γραφειοκρατικά εμπόδια εξακολουθούν να περιορίζουν την προσφορά νέων κατοικιών.

Σύμφωνα με τα συμπεράσματα του Διεθνούς Συνεδρίου του ΤΜΕΔΕ «Redefining the Future Horizons – Σχεδιάζοντας τις βιώσιμες στρατηγικές του αύριο», η κατοικία και οι κατασκευές πρέπει να συνδέονται με τις υποδομές, την κλιματική προσαρμογή και την ανθεκτικότητα των πόλεων. Η κλιματική κρίση επηρεάζει τον σχεδιασμό, το κόστος και τη χρηματοδότηση έργων, δημιουργώντας ένα πιο απαιτητικό πλαίσιο για αγοραστές και επενδυτές.

Η ανάγκη ανασχεδιασμού υποδομών, η ενσωμάτωση τεχνολογίας και η σύνδεση χρηματοδότησης με κριτήρια βιωσιμότητας αποτελούν πλέον βασικά στοιχεία του νέου περιβάλλοντος της αγοράς κατοικίας. Τα ακίνητα καλούνται να πληρούν αυστηρότερες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης και ανθεκτικότητας, με την τοπική αυτοδιοίκηση να έχει κεντρικό ρόλο στην εφαρμογή των στρατηγικών αυτών.

Οι προοπτικές του 2026

Το 2026 θα κριθεί όχι μόνο από τη ζήτηση, αλλά και από την ικανότητα της αγοράς να αυξήσει την προσφορά, να ενσωματώσει τις απαιτήσεις βιωσιμότητας και να διατηρήσει την κοινωνική ισορροπία. Η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει ελκυστική, όμως οι αντοχές της θα δοκιμαστούν σε ένα περιβάλλον υψηλών προσδοκιών και περιορισμένων πόρων.

Για τον υποψήφιο αγοραστή ή επενδυτή, η διαθεσιμότητα ακινήτων στην περιοχή ενδιαφέροντος, η ρεαλιστική αποτίμηση τιμών και ο χρόνος λήψης αποφάσεων –που συχνά κυμαίνεται μεταξύ τεσσάρων και έξι μηνών– αποτελούν κρίσιμους παράγοντες. Ο σκοπός της αγοράς, είτε πρόκειται για ιδιοκατοίκηση, δεύτερη κατοικία ή επένδυση, καθορίζει τον τύπο και το μέγεθος του ακινήτου σε μια αγορά που ταυτόχρονα συρρικνώνεται προς μικρότερες μονάδες και ενισχύει την premium κατηγορία.