Hausse de loyer : quels sont les 10 points que les locataires et propriétaires doivent savoir ?

En matière d’augmentation de loyer, la législation française établit des règles strictes pour équilibrer les intérêts des propriétaires et des locataires et protéger leurs droits. Les hausses de loyer sont encadrées et peuvent être appliquées par les propriétaires sous certaines conditions.

Voici 10 choses à savoir sur l’augmentation d’un loyer et ce que cela implique pour les deux parties d’un point de vue légal :

Le contrat de location doit être minutieusement étudié pour connaître le montant initial du loyer et les modalités de révision prévues. Parallèlement, il est important de se familiariser avec la loi du 6 juillet 1989 qui régit les augmentations de loyer en France. Cette loi établit les droits et les obligations des locataires et des bailleurs, et fixe des règles précises pour encadrer les augmentations de loyer.

Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En général, la révision du loyer a lieu une fois par an, à la date anniversaire du contrat de location. Le propriétaire doit notifier par écrit au locataire, au moins trois mois avant la date d’effet, le montant du loyer ainsi que les références et les modalités de calcul.

Le bail doit indiquer les modalités d’augmentation de loyer, de manière automatique (clause d’indexation) ou après une période déterminée. Si une clause d’indexation est prévue dans le contrat de location, le loyer peut être ajusté en fonction de l’indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques).

Lorsqu’un bail ne prévoit pas d’indexation automatique du loyer, le propriétaire a la possibilité d’augmenter le loyer dans des cas spécifiques, tels que des travaux de mise aux normes pour assurer la sécurité ou la salubrité du logement. Toutefois, il doit respecter certaines procédures, notamment l’envoi d’un préavis, au moins six mois avant la date d’effet de l’augmentation proposée.Qui plus est, la hausse de loyer est encadrée par la loi et n’est pas arbitraire. Elle doit correspondre à l’évolution de l’indice de référence des loyers et ne peut pas dépasser la variation de cet indice sur les douze derniers mois.

L’encadrement des loyers limite le montant des loyers fixés par les propriétaires lors de la location d’un logement dans les zones tendues (soit les agglomérations à forte densité urbaine). Il existe des règles spécifiques pour certaines grandes villes telles que Paris, Lille, Bordeaux, Montpellier ou Lyon. Elles incluent notamment le complément de loyer et les loyers de référence minoré et majoré. Les propriétaires qui enfreignent ces réglementations peuvent être passibles d’une amende pouvant atteindre 5.000 € (et 15.000 € lorsqu’il s’agit d’une personne morale). Pour savoir si un logement se situe en zone tendue, il est possible d’accéder à un simulateur en ligne en se rendant sur https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues.

Si le locataire souhaite contester la hausse de loyer, il doit adresser un courrier recommandé au propriétaire, 4 mois minimum avant la date de renouvellement du bail. Il peut également décider de ne pas donner suite à la proposition d’augmentation de loyer formulée par le propriétaire, qui doit être transmise, elle aussi, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si aucune entente n’est possible, locataires et propriétaires peuvent s’adresser à la Commission départementale de conciliation (CDC) en se rendant sur le site officiel de l’administration française, service-public.fr. Pour justifier un refus de hausse de loyer, le locataire transmet à la CDC divers documents comme le contrat de bail, les avis d’augmentation de loyer et toute correspondance échangée avec le propriétaire.

Si la conciliation n’aboutit pas, les locataires et les propriétaires peuvent recourir à une médiation. Il s’agit d’un processus de règlement amiable des litiges, facilité par un médiateur neutre et indépendant, avec l’accord des deux parties.

Si la conciliation échoue, le tribunal d’instance compétent peut intervenir. Un juge examine le litige et prend une décision en fonction des éléments fournis par les deux parties. Il peut maintenir l’augmentation de loyer, l’annuler ou la réduire. Pendant toute la durée de la procédure, le locataire est tenu de payer le loyer tel qu’il était fixé avant l’augmentation. Cependant, si le propriétaire obtient gain de cause, il peut demander le paiement de la différence.

Si le locataire conteste une hausse de loyer de manière légale, et que celle-ci est autorisée, le propriétaire ne peut pas prendre de mesures de rétorsion, telle que l’expulsion ou la résiliation du contrat.

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Sources : L’Union - Immobilier : le locataire peut-il refuser une augmentation de loyer ?  ADEN - Peut-on refuser une augmentation de loyer ?  20 minutes - Refuser une augmentation de loyer : dans quels cas et comment faire ?  https://www.service-public.fr/ Savoir si un logement est situé en zone tendue En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ?