Immobilier : taux directeur, taux d’usure, taux d’intérêt : comment ça marche ?

1. Les taux directeurs

Principal outil conventionnel de la politique monétaire, le taux directeur est le taux d’intérêt fixé par une banque centrale pour les prêts qu’elle accorde aux banques commerciales qui en ont besoin. Il influence le taux d’intérêt auquel les banques commerciales prêtent à leur tour à leurs clients, notamment les ménages et les entreprises. Dans la zone euro, la Banque centrale européenne (BCE) utilise, comme d’autres banques centrales, non pas un mais trois taux directeurs.

La politique monétaire. Ceci lui permet de piloter le taux du marché interbancaire et de faire en sorte, plus généralement, que les taux pratiqués par les banques commerciales suivent bien la tendance impulsée par la politique monétaire. Ces taux directeurs sont fixés par l’Eurosystème (l’ensemble constitué par la BCE et les banques centrales nationales des pays de la zone euro) dans le cadre de sa politique monétaire visant à maintenir la stabilité des prix.

En cas d'inflation forte. Si la banque centrale veut ralentir une inflation trop forte, elle augmente son taux directeur?; les taux d’intérêt des banques commerciales augmentent?; le coût du crédit devient plus cher pour les ménages et les entreprises qui empruntent moins, donc consomment et investissent moins?; l’activité ralentit, tout comme le rythme de hausse des prix.

En cas d'inflation basse. Inversement, si la banque centrale estime que l’inflation est trop basse, elle diminue son taux directeur?; les taux d’intérêt des banques commerciales baissent?; le coût du crédit devient moins cher pour les ménages et les entreprises qui peuvent emprunter plus, donc consommer et investir davantage?; l’activité s’accélère, tout comme le rythme de l’inflation.

Et les banques ? Les taux directeurs influencent la manière dont les banques prêtent de l’argent aux particuliers et aux entreprises. Votre banque, bien qu’alimentée par vos dépôts et prêts, doit se maintenir à flot. Elle peut placer ses excédents de trésorerie ou, à l’inverse, rechercher des financements. Raison pour laquelle, au sein de l'Union européenne, l’Eurosystème, notamment composé de la Banque centrale européenne (BCE), propose trois taux directeurs aux établissements bancaires : le taux des opérations principales de refinancement pour des prêts hebdomadaires, le taux de facilité de prêt marginal, plus élevé, qui s’applique aux prêts urgents (à 24 heures) et le taux de facilité de dépôt (plus bas) pour les dépôts de liquidités à 24 heures, équivalant à la rémunération des banques.

Sur le marché interbancaire, les banques peuvent se prêter des liquidités : elles négocient des taux d’intérêt qui se calquent sur la fourchette des taux directeurs de la banque centrale.Photo RHL - Adobe Stock

2. Le taux d'usure

Le taux d'usure est le taux au-delà duquel le taux annuel effectif global (TAEG) d'un prêt immobilier est légalement considéré comme excessif. 

Les taux d'usure correspondant aux différentes catégories de prêts sont fixés par un avis publié chaque trimestre par le ministère de l'Economie au Journal officiel. Exceptionnellement, sur le premier semestre 2023, ils ont été fixés mensuellement, afin de lisser leur évolution en fonction de celle des taux de marché constatés et de faciliter l'accès au crédit.

Donc chaque trimestre, ils sont révisés par la Banque de France en se basant sur la moyenne des taux d’intérêt de tous les prêts accordés au cours du trimestre précédent. Pour définir le taux d’usure, on prend la moyenne des taux d’intérêt et on lui ajoute un tiers. Le résultat obtenu devient le taux d’usure pour le trimestre à venir.

Les emprunteurs particuliers sont protégés par des taux d'usure spécifiques, différents selon le type de crédit, son montant, ou sa durée :

crédit de trésorerie, selon le montant crédit immobilier à taux fixe, selon la durée crédit immobilier à taux variable prêt relais.3. Les taux d'intérêt

Les taux d’intérêt permettent de calculer la rémunération due par les emprunteurs aux organismes prêteurs. Dans le cadre d’un emprunt , vous devez rembourser le capital perçu et des frais supplémentaires qui sont calculés à partir du taux d’intérêt. Le pourcentage de ce dernier augmente dès lors que votre emprunt est plus long, ou si vous présentez des risques en termes de solvabilité.

Le taux d’intérêt nominal (convenu dans le contrat) se base sur les prix pratiqués au moment de votre emprunt. Le taux d’intérêt réel, quant à lui, équivaut au taux nominal, duquel est soustrait le taux d’inflation. Grosso modo, cela vous permet de savoir si vos placements gagnent de la valeur malgré le contexte économique.

 

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4. Souscrire un prêt

En septembre 2023, la BCE a relevé ses taux directeurs et augmenté le taux de refinancement à hauteur de 4,5 %. Pourquoi?? Parce qu’il est préférable de maîtriser la hausse des prix à la consommation, compte tenu notamment du taux d’inflation estimé à 5,3 % en août 2023. Selon Les Échos, la BCE a révisé ses prévisions d’inflation pour la zone euro, avec une augmentation à 5,6 % pour 2023, 3,2 % pour 2024, et 2,1 % pour 2025.

5. Taux d'usure en hausse mais baisse des prix

La hausse des taux d’intérêt ne s'est pas faite prier, compliquant l’obtention de prêts (notamment ceux d’une durée de 20 à 25 ans, avec des taux supérieurs à 4 %). En septembre 2023, le taux d’usure est passé à 5,56 % pour les prêts immobiliers à taux fixe sur 20 ans et plus. Pour Empruntis, les prix à l’achat seraient sur une tendance baissière (- 3,7 % pour les appartements au second trimestre 2023 par rapport à l’année précédente et - 1.9 % pour les maisons). D'après les indices Notaires-Insee, cette tendance à la baisse devrait se poursuivre jusqu’en octobre 2023, avec une baisse possible des prix des appartements de 5,5 % par rapport à l’année précédente et de 5,2 % pour les maisons.

Ce contenu rédactionnel vous est proposé par l’un de nos partenaires. La rédaction de Centre France n’a pas pris part à sa conception.? Sources : Banque de France - Les taux directeurs  Banque de France - Taux d’intérêt nominal et réel  Économie.gouv - Qu'est-ce que la banque centrale européenne ?   Économie.gouv - Crédits : à quoi sert le taux de l'usure ?    Ouest France - Contre l’inflation, la Banque centrale européenne relève ses taux directeurs à un niveau inédit   Les Échos / Investir - La BCE a peut-être relevé ses taux d'intérêt pour la dernière fois, le Cac 40 en hausse de 1%  Le Figaro Immobilier - Taux d'usure : nouvelle hausse au 1er septembre 2023. Jusqu'à combien pouvez-vous désormais emprunter ?    Les Échos Start - Taux d'usure : pourquoi il complique mon accès au crédit immobilier   Banque de France - Particuliers / Inclusion financière : Le taux de l'usure Empruntis - Crise immobilière : la chute des prix devrait atteindre 5,5 % en octobre 2023