"La hausse des loyers a fait baisser les naissances de 11 %" : l'étude choc de l'économiste Ben Couillard

En 2025, les naissances ont encore chuté en France. Pour la première fois depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, le nombre de morts a même dépassé celui des nouveau-nés. Les Etats-Unis, du fait d’un taux de fécondité en baisse (1,6 %) comme de la politique migratoire restrictive de Donald Trump, sont au bord du déclin démographique.

Alors que le phénomène de la dénatalité frappe tous les pays développés (sauf Israël) et devient un sujet politique brûlant, l’économiste canadien Ben Couillard a récemment publié une étude choc prouvant que la hausse des loyers joue un rôle majeur sur la baisse du taux de fécondité américain.

A L’Express, le chercheur à l’université de Toronto explique ces résultats frappants, défend la construction de logements pour les familles, mais se montre sceptique sur le gel des loyers prôné notamment par le nouveau maire de New York, Zohran Mamdani.

L’Express : A quel point les prix de l’immobilier influencent-ils la natalité ?

Ben Couillard : De nombreux pays développés sont confrontés à des taux de natalité faibles, et en baisse constante. Il est très difficile d’isoler un seul facteur, car c’est un sujet multifactoriel. J’ai essayé de le faire pour le logement en m’appuyant sur la modélisation économétrique. Sans trop entrer dans les détails techniques, j’ai mis en place un modèle dynamique, avec les coûts du logement comme paramètre variable. En sachant bien sûr que les autres facteurs évoluent eux aussi au fil du temps : les femmes sont de plus en plus éduquées et présentes sur le marché du travail, les préférences en matière de procréation changent…

Mais avec ce modèle dynamique, j’ai démontré que la hausse des loyers a eu un effet majeur sur la baisse de la fécondité aux Etats-Unis. Si les loyers étaient restés stables depuis les années 1990, le pays aurait enregistré 11 % de naissance en plus, soit treize millions de naissances supplémentaires. La montée des loyers explique, à elle seule, plus de la moitié de la chute de la fécondité entre les années 2000 et 2010.

Le logement représente donc la moitié du problème de la dénatalité ?

Oui, sur cette période donnée aux Etats-Unis. Ce pays a connu une baisse de la natalité plus tardive que d’autres pays occidentaux. En 2008, il affichait encore un taux de fécondité de 2,1 %, soit le seuil de renouvellement des générations. Dans les années 1990 et 2000, il y a même eu une petite augmentation de la fécondité aux Etats-Unis. Mais si les logements étaient restés abordables, la natalité aurait augmenté davantage, puis elle aurait moins diminué.

Faut-il construire plus de logements pour soutenir le niveau des naissances ?

Le logement est un sujet très compliqué. Il y a aujourd’hui de nombreuses entraves à la construction. Sur le plan politique, on peut tenter de lever ces obstacles réglementaires. Mais les gens n’aiment pas non plus voir leur quartier changer, avec la construction de grands immeubles qui peuvent faire baisser la valeur de leur propre maison. Il est difficile de diminuer les coûts pour les locataires sans faire baisser également les prix de l’immobilier, ce qui nuit aux personnes qui sont déjà propriétaires, mais qui peut aider les jeunes à devenir eux-mêmes propriétaires.

Aux Etats-Unis, le succès du mouvement YIMBY, ou "yes in my back yard", qui défend plus de constructions de logements et s’oppose aux limites liées à la densité, vient principalement du fait qu’il est resté apolitique et qu’il a su séduire des personnes aux opinions diverses, de la gauche aux libertariens.

Quelles sont alors les bonnes mesures politiques à prendre ?

Les loyers correspondent à un prix du marché qui ne peut pas être influencé directement par les décideurs politiques. En revanche, dans mon étude, j’ai comparé deux scénarios différents : dans l’un, on construit davantage de petits logements, dans l’autre plutôt des grands logements. Par "petits", j’entends des logements d’une ou deux pièces ou des studios, et par "grands", des logements de trois pièces ou plus. On constate qu’une politique axée sur les petits logements augmente certes la fécondité, mais pas autant que lorsqu’on se concentre sur l’offre de grands logements, avec plusieurs chambres.

A New York, le nouveau maire Zohran Mamdani a largement capitalisé sur la crise du logement, promettant le gel des loyers ou des places gratuites en crèche…

Les économistes sont assez unanimes pour dire que le contrôle des loyers n’est pas une bonne politique. C’est une tentative de manipuler directement les prix du marché, ce qui modifie les incitations. Si nous légiférons simplement pour que les loyers baissent, il y aura moins de logements locatifs à l’avenir, et les logements locatifs existants ne seront pas correctement entretenus.

Mamdani a clairement préconisé cela durant sa campagne. Mais depuis sa victoire, certaines des mesures qu’il a prises montrent qu’il comprend bien que solution la plus durable à long terme consiste à construire davantage. Et cela nécessite de travailler avec les acteurs du secteur privé, car ce sont eux qui, dans l’ensemble, construisent les logements.

La situation est différente en Europe, avec une tradition du logement social plus forte. Mais aux États-Unis, le secteur public s’est révélé particulièrement inefficace dans la construction de logements. En Californie par exemple, l’Etat a tenté de construire des logements spécialement destinés aux sans-abri, mais c’était à un coût ridiculement élevé.

Par ailleurs, je suis quelque peu sceptique quant à la capacité d’un maire de New York à vraiment pouvoir faire grand-chose sur le sujet, quand on sait que le maire et le conseil municipal sont subordonnés au gouvernement de l’État de New York. Mais nous devrions envisager plusieurs solutions à la crise de la fécondité. En effet, rendre les services de garde d’enfants plus accessibles et plus abordables ne peut être qu’une bonne politique.

Des études ont montré que la crise du logement pousse les jeunes vers les cryptomonnaies ou favorise le vote pour l’extrême droite…

Ce n’est pas surprenant. Beaucoup de tendances que nous observons dans les pays développés peuvent être attribuées à cette hausse du coût du logement. Ce sera un enjeu politique crucial à l’avenir.