Štyri tipy, ako bezpečne financovať výstavbu a rekonštrukciu domu alebo bytu

Článok vznikol v spolupráci so spoločnosťou Simplea a spravodajským portálom Peniaze.sk

1) Spoľahnite sa na hlavného zhotoviteľa stavby

Jedným zo spôsobov, ako sa vyhnúť neželaným preplatkom, je uzavrieť zmluvu s hlavným zhotoviteľom. U nás je to stále nepopulárne riešenie, najmä kvôli vyššej cene. Paradoxne, v súčasných podmienkach môže ísť o spôsob, ako ušetriť.

Skrátka, máte jednu zmluvu s rozsahom prác a pevnou sumou, kde, pokiaľ sa nevyskytnú práce navyše, by sa už cena nemala hýbať. Všetky domy na kľúč, ktoré sa na prvý pohľad môžu zdať drahšie, môžu byť preto výhodou v garantovaní celkových nákladov i jednoduchšieho a bezpečnejšieho financovania.

Rozdelenie zákazky na jednotlivé časti a hľadanie dodávateľov až počas výstavby sa nemusí vyplatiť. Ak ceny rýchlo rastú, ľahko sa môže stať, že o niekoľko mesiacov budete musieť siahnuť hlbšie do vrecka. Preto si zabezpečte jedného zhotoviteľa, ktorý vám postaví dom na kľúč.

2) Vytvorte si vo svojom rozpočte veľkú rezervu

Bez rezervy sa nezaobídete. Ak nemáte rezervu vo výške aspoň 15 - 20 %, radšej sa do žiadnej rekonštrukcie alebo výstavby nepúšťajte. A v dnešnej dobe to platí dvojnásobne. Málokto si dnes na začiatku zaplatí stavebný projekt vrátane návrhu interiéru od architekta. Tak sa často stáva, že veľa vecí sa dolaďuje až počas samotnej realizácie. A to znamená zvýšené náklady.

Najväčším úskalím je, že ak projekt financujeme z úveru na bývanie (pôžičky za najlepších podmienok), musíme banke pred schválením úveru predložiť rozpočet prác, ktoré sa majú vykonať. Banky sú zo zákona povinné preukázať účel takýchto úverov, a preto môžu poskytnúť úver len raz na jednu položku rozpočtu.

V praxi to znamená, že ak v rozpočte uvediete, že strecha bude stáť 20 000 eur, ale v skutočnosti bude stáť 24 000 eur, banku to nezaujíma a rozdiel 4 000 eur musíte vziať z vlastného vrecka alebo ušetriť inde. Podobne, ak si kúpite strechu za 16 000 eur, banku nebude zaujímať, čo sa stane s peniazmi, ktoré ušetríte.

Najlepšie je primerane zvýšiť rozpočet a vytvoriť si priestor na prípadné práce navyše. Na druhej strane si tento prístup vyžaduje vyššiu bonitu žiadateľov o úver. Všetko treba vopred vypočítať, zosúladiť s metodikou konkrétnej banky a konzultovať s odborníkom, ktorý robí odhad nehnuteľnosti. Projekt a rozpočet na budúcu hodnotu nehnuteľnosti by mal byť súčasťou znaleckého posudku.

3) Kontaktujte viacero finančných domov (banky)

Využitie viacerých finančných spoločností na financovanie jedného projektu je už disciplínou pre skutočne skúsených odborníkov. Do takýchto postupov by sme sa rozhodne nemali púšťať sami.

Využitie viacerých veriteľov už neposkytuje ideálny spôsob financovania, ale ak nie sú iné možnosti, aj toto je spôsob, ako zabezpečiť dostatok zdrojov na financovanie.

Spravidla budeme kombinovať hypotekárny úver, ktorý je zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti, a úver zo stavebného sporenia, ktorý zabezpečený nie je. Úver zo stavebnej sporiteľne nám môže pomôcť napríklad pri kúpe pozemku alebo pri zhotovení základovej dosky. Takto môžeme navýšiť náš rozpočet približne o ďalších 40 000 eur.

Aby všetko fungovalo, je potrebné to mať vopred prepočítané a ideálne prerokované v oboch inštitúciách, aby sme sa nedostali do slepej uličky.

Shutterstock

4) Nevkladajte všetky úspory do budovy

Ak máte dostatok voľných finančných prostriedkov (vlastnú rezervu), môže byť výhodnejšie nastaviť celú stratégiu tak, ako keby rezerva neexistovala alebo bola menšia, než v skutočnosti je.

Ak máte na stavbu domu rozpočet 280 000 eur, a rozhodnete sa použiť svojich 120 000 eur, banka vám ponúkne možnosť úveru vo výške 160 000 eur. Ak sa náklady počas realizácie zvýšia, peniaze vám môžu chýbať. Nebudete mať už žiadne rezervy a úver bude úplne vyčerpaný.

Existujú však aj iné spôsoby. Banke poviete, že na stavbu máte 80 000 eur a vezmete si úver na 200 000 eur. Ak všetko pôjde dobre a budete sa držať pôvodného rozpočtu, máte možnosť banke povedať, že po 160 000 eur čerpanie zastavujete a že zvyšných 40 000 € už nebudete potrebovať. Banka vypočíta novú výšku splátky, na základe skutočného čerpania, a vy začnete úver splácať.