Martin Fodor: Pri flipovaní sa zisk netvorí pri predaji, ale pri nákupe
Koniec éry pasívneho čakania na zisk
Dlhé obdobie rastu cien nehnuteľností na Slovensku vytvorilo dojem, že na bývaní sa zarába ľahšie, než je v skutočnosti pravda. Lacné hypotéky a silný dopyt tlačili ceny nahor takmer automaticky. Pre investorov, ktorí jednoducho kúpili byt a čakali na rast jeho hodnoty, to boli ideálne časy.
Aktuálne trhové podmienky v roku 2026 sú však iné. Vyššie náklady na financovanie a selektívnejší kupujúci preverujú pripravenosť každého projektu. Pre tých, ktorí nehnuteľnosti aktívne zhodnocujú, sa však práve teraz otvára priestor.
„Na prudko rastúcom trhu vie zarobiť aj priemerne pripravený investor. Na pomalšom trhu už rozhoduje disciplína,“ hovorí Martin Fodor, zakladateľ investičnej a developerskej skupiny BizPartner Group. „Zaujímavé to začína byť práve vtedy, keď predávajúci začínajú byť realistickejší v cenových očakávaniach a na trhu sa objavujú nehnuteľnosti, ktoré boli roky zanedbané.“
Ako flip reálne funguje
V investičnej praxi o výsledku rozhodujú faktory, ktoré nastávajú ešte pred samotnou rekonštrukciou. Kľúčové je podľa Fodora nákupné rozhodnutie.
„Zisk z flipu sa tvorí pri nákupe, nie pri predaji. Ak kúpite zle, žiadna rekonštrukcia to nezachráni. Musíte presne vedieť, aká je reálna trhová hodnota nehnuteľnosti po rekonštrukcii a koľko bude stáť samotná prestavba. Ak si tieto čísla len tipujete, je to hazard, nie investícia.“
BizPartner Group sa dlhodobo venuje práve financovaniu segmentu – výkupu, rekonštrukcií a následnému predaju nehnuteľností. Skupina pri tom často spolupracuje s lokálnymi maklérmi, ktorí vedia identifikovať príležitosti v regiónoch, kde veľkí developeri nepôsobia. Za 18 rokov praxe takto zrealizovali viac ako tisíc realitných transakcií.
Kde investori najčastejšie robia chyby
S rastúcou popularitou flipovania pribúda aj prípadov, keď sa do rekonštrukcií púšťajú ľudia bez dostatočných skúseností. Najčastejšie zlyhania prichádzajú v troch oblastiach:
- Podcenené náklady: Nadhodnotenie predajnej ceny a opomenutie technických komplikácií, ako sú statika či rozvody.
- Časový sklz: Flip, ktorý mal trvať štyri mesiace a trvá osem, dramaticky znižuje výnos, najmä ak je projekt financovaný cudzím kapitálom.
- Absencia systému: Snaha o pasívny príjem tam, kde sa vyžaduje aktívne riadenie stavby, právnych vzťahov a financií.
Prečo pomalší trh pomáha
Spomaľujúci trh mení dynamiku v prospech skúsených hráčov. Konkurencia klesá a predávajúci sú ochotnejší rokovať o cene.
„Na rastúcom trhu zarába skoro každý. Na spomaľujúcom trhu zarábajú tí, ktorí majú systém,“ dodáva Fodor. „Flipovanie vie fungovať aj v náročnejšom prostredí, ak máte disciplínu odísť od obchodu, ktorý vopred stanovené čísla nespĺňa.“
BizPartner Group dnes spravuje portfólio v hodnote 48 miliónov eur a okrem Slovenska pôsobí aj v zahraničí. Dennú operatívu a riadenie procesov má v skupine na starosti Petra Fodorová z pozície COO, zatiaľ čo Martin Fodor sa sústredí na stratégiu a výber projektov.