Новая формула "квадрата": как изменился российский рынок недвижимости
Осень – высокий сезон на рынке недвижимости. В этом году он накладывается на восстановление продаж, начавшееся летом после снижения ключевой ставки Банка России. Но до полной нормализации обстановки далеко: именно осень определит дальнейшую динамику спроса и предложения.Февраль–март: ажиотажАпрель–июнь: спадИюль–август: новый подъемЧто дальшеКак меняются ценыЧто происходит на вторичном рынкеКуда смещается спросКак санкции влияют на застройщиков«Профиль» опросил
Осень – высокий сезон на рынке недвижимости. В этом году он накладывается на восстановление продаж, начавшееся летом после снижения ключевой ставки Банка России. Но до полной нормализации обстановки далеко: именно осень определит дальнейшую динамику спроса и предложения.
«Профиль» опросил широкий круг предпринимателей и аналитиков рынка и выяснил, что в целом сектор пережил события последних месяцев без больших потрясений. Но строительство – отрасль консервативная, поэтому реакция может быть отложенной. По прогнозам экспертов, в ближайшие годы показатели рынка могут существенно упасть из-за проблем в экономике и падения доходов россиян. Дополнительное влияние могут оказать технологические трудности, с которыми столкнулись застройщики из-за потери западных поставщиков.
Февраль–март: ажиотаж
После 24 февраля ситуация на рынке недвижимости развивалась по типичному сценарию кризисов. Первая реакция граждан на внешний шок – перевести накопления в «твердую валюту». Что бы под ней ни подразумевалось: сахар или гречка, автомобили или квадратные метры.
«На рынок пришли как профессиональные инвесторы, так и обычные граждане, которые давно собирались приобрести квартиру, но февральские события ускорили их решение. Спрос вырос на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года», – рассказывает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Всего за полтора года средняя площадь квартир в столичных новостройках снизилась на 18% (с 57 до 47 кв. м). Причина на поверхности: застройщикам выгоднее продавать маленькие площади. «Нередки ЖК, где трехкомнатных квартир не больше 5%, это своего рода «человейники», – говорит Кричевский. – Иногда площадь жилья снижается до очень некомфортных значений».
В-третьих, массовые продажи стремительно удаляются от центра городов. Причина опять-таки в цене. По словам Кричевского, на рынках Москвы и Петербурга областные объекты сегодня обойдутся в ту же сумму, какую пару лет назад отдавали за жилье в центре города.
Свои тенденции фиксируют девелоперы, работающие в сегменте бизнес-класса. Наталья Осетрова отмечает внимание клиентов к рекреационным функциям недвижимости: наличию инфраструктуры для отдыха и спорта на внутренней территории, парков и патио-садов. Впрочем, и в этом сегменте площадь квартир снижается. «Уходят в прошлое пустующие габаритные пространства, интерес смещается к рациональному выбору жилья, исходя из потребностей семьи, количества жильцов и рода их занятий», – рассказывает Осетрова.
Отдельно эксперты упоминают бум на рынке загородного домостроения: он начался во время пандемии коронавируса и не собирается останавливаться. Спрос настолько велик, что все сильнее ощущается дефицит предложения готовых домов, особенно таунхаусов. «Ранее крупные городские застройщики планировали выйти на загородный рынок с новыми проектами коттеджных поселков, однако сейчас приостановили их вывод, поскольку испытывают сложности из-за падения спроса на новостройки, – рассказывает Дмитрий Таганов. – Поэтому самым ходовым товаром на загородном рынке стали свободные участки, на которых можно возвести дом самостоятельно».
Крупные городские застройщики хотели выйти на загородный рынок с новыми проектами коттеджных поселков, однако сейчас приостановили процесс Михаил Фомичев/ТАСС
Все это относится к рынку двух столиц, в меньшей степени – к другим городам-миллионникам. А что в экономически менее развитых регионах? Там колебания рынка ощущаются сильнее всего, уверяет Валерия Цветкова: на спросе тут же отражаются растущая безработица (в том числе скрытая) и бедность населения.
«Продажи падают неравномерно, – подтверждает Игорь Талалов. – Если в Москве и Санкт-Петербурге они снизились на 50–60%, то в Волгограде, Кургане, Казани – более чем на 90%».
Просел рынок и в юго-западных регионах России, жилье в которых стало особенно популярно во время пандемии. Похоже, пузырь надулся до предела: в Сочи и Краснодаре недвижимость с 2020 года подорожала почти в два раза. «Социальная и транспортная инфраструктура не справилась со строительным бумом, – констатирует Кричевский. – Поэтому в Краснодаре стоят пустые достроенные ЖК, квартиры в которых вообще не продаются, а Сочи свернул застройку до принятия нового плана города».
Как санкции влияют на застройщиков
Уход с российского рынка западных поставщиков вынудил девелоперов пересматривать проектные решения. «Это коснулось прежде всего инженерных систем, лифтового оборудования, облицовочного кирпича и плитки для фасада. В результате стоимость проектов увеличилась на 5–10% от первоначального бюджета», – делится гендиректор IKON Development Антон Детушев.
На первый план вышли менее известные компании, не планирующие покидать российский рынок, говорит гендиректор девелоперской компании PLG Марина Павлюкевич. «Не по всем позициям удалось найти замену, где-то увеличились сроки поставки. Для нас это означает, что необходимо продумывать проект еще тщательнее, чем раньше», – сетует она.
По словам Дмитрия Голева, нынешняя ситуация ударила по проектам класса «бизнес» и выше, где наличие определенных брендов – обязательное условие. Его компания налаживает поставки через Узбекистан, ищет аналоги в Китае, Турции, Белоруссии.
Основная проблема замещения в том, что оно должно произойти крайне быстро, чтобы застройщики успели уложиться в запланированные сроки, объясняет Юрий Нарвин. «Китай не успевает так быстро произвести нужные объемы стройматериалов, а в России практически нет своего производства», – констатирует он.
Наталья Осетрова верит в российских производителей. По ее оценке, они закроют 70% потребностей застройщиков. «Наши стеклопакеты, фасадные материалы, приборы отопления по качеству и эстетике не уступают европейским. Самое сложное направление в импортозамещении – отраслевое ПО. Но российский ИТ-сектор развивается, и через несколько лет эта проблема может быть решена», – прогнозирует она.
А по мнению Алексея Кричевского, с настоящей проблемой строительная отрасль пока еще не столкнулась. Дело в том, что почти 100% стройматериалов, выпускаемых в России, производятся на иностранном оборудовании. «За восемь лет объявленного импортозамещения в этом плане ничего не изменилось, – констатирует он. – Боюсь, со временем зарубежные станки начнут выходить из строя, что негативно отразится на всей отрасли». Торговые центры пустеют
С начала 2022 года торговые центры России потеряли 6% трафика по сравнению с 2021-м и 20% – по сравнению с 2019-м (августовские данные Mall Index). В Москве эти показатели составили 5% и 23% соответственно.
В текущей ситуации владельцам коммерческой недвижимости особенно тяжело, считает Ростислав Плечко (компания «Неф»). Ранее они лишились части арендаторов из-за последствий пандемии, а теперь уходят западные бренды, которые для многих ТЦ служили «якорными» инвесторами.
«Пустующие ниши могут занять зарубежные торговые сети Турции или стран Азиатско-Тихоокеанского региона. Но для захода на российский рынок им потребуется время», – считает Плечко.
Пока на рынке есть пример замены McDonald’s на «Вкусно – и точка». Она не дала сильного результата, поскольку нет магии бренда, считает Алексей Кричевский. Кинотеатры без голливудских фильмов в прокате лишились 80–90% посетителей и начали постепенно закрываться.
«Проблемы в этом секторе будут только расти, – резюмирует Кричевский. – Пока действует приостановка деятельности западных компаний – как правило, ее срок составлял полгода. Осенью начнут вставать вопросы о расторжении арендных контрактов».