Аренда жилья: перспективы
В прошлый раз мы уже говорили о том, что доходные дома, предназначенные для сдачи квартир в аренду по умеренным ставкам, всем хороши, за исключением одного — сроков окупаемости: минимум 10–15 лет. Обычные жилые многоэтажки «отбиваются» в пять раз быстрее.
Поэтому для системного строительства доходных домов инвесторам необходимо создавать тепличные, если не сказать, парниковые условия. И здесь не обойтись без государственного участия, каковое имеет широкое распространение в западных странах.
Принятый в июле прошлого года закон как раз и был призван в первую очередь стимулировать частника.
Гладко было на бумаге
Базовые параметры принятого документа сводятся к следующему:
— Наемные дома могут строиться как субъектами России и муниципальными образованиями, так и частными застройщиками.
— Для домов социального назначения, которые строятся частным инвестором, предусматривается прямая финансовая поддержка «за счет средств бюджетной системы Российской Федерации». Также инвесторам может быть бесплатно предоставлено «находящееся в государственной или муниципальной собственности имущество», в том числе земля.
— Застройщики, которые предложат на аукционах более низкую ставку аренды за наем жилых помещений, получат земельные участки в аренду без торгов по цене земельного налога. Кроме того, застройщикам может быть оказана дополнительная поддержка, например, власти могут обеспечить участки инженерной инфраструктурой.
— Не менее 50% построенного наемного жилья должно передаваться гражданам на условиях социального найма, остальное может быть реализовано по рыночным ценам.
— Воспользоваться выгодным предложением по договору социального найма смогут только нуждающиеся в собственном жилье россияне, чей доход не позволяет приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных или заемных средств. При этом на местах могут достаточно гибко определять приоритетные категории граждан с учетом особенностей того или иного региона. За местными органами — и определение максимального размера платы за проживание.
В целом звучит вполне красиво. Однако новый закон, как это чаще всего у нас и бывает, вызвал больше вопросов, нежели ответов. И за время, прошедшее после его принятия, это соотношение не изменилось, более того — вал вопросов только нарастает.
Легко, например, прописать, что наемные дома могут строить муниципалитеты. Меж тем даже столица в настоящее время не может себе позволить возведение арендного жилья за счет бюджета, о чем еще год назад заявлял глава департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин.
Стало быть, вся нагрузка должна лечь на плечи частных инвесторов, а их преференции по большинству направлений прописаны в законе крайне туманно и во многом зависят от благосклонности местных чиновников. Поэтому часть девелоперов от закона просто отмахнулись, часть заняли выжидательную позицию: посмотрим, какие участки будут выделяться, какие условия выдвигаться, и т. д. При этом почти все в один голос твердят, что этот закон — лишь первый шаг, если не сказать полушаг, вперед. Необходимо прорабатывать вопросы государственно-частного партнерства, предоставления налоговых льгот и долгосрочных кредитов на удобоваримых условиях.
Не рассеивается туман и в части ключевых вопросов, отданных на откуп региональным властям. Каковы критерии определения нуждающихся в социальном найме и площади помещений, которые могут быть переданы в аренду? Что делать с оставшимися еще с советских времен очередями на получение жилья от государства? Кто будет заниматься социальной инфраструктурой вокруг доходных домов?
Наконец, какова будет плата за проживание в доходных домах? Минстрой заявил, что в среднем по России она не должна превысить 5 тысяч рублей за квартиру площадью 60 квадратных метров. В ответ даже лояльные депутаты Госдумы поперхнулись: озвучивать такие цифры — только вводить народ в заблуждение.
Вперед к оптимизму!
Тем временем глава Минстроя РФ Михаил Мень все последнее время излучает свойственный ему оптимизм. Так, в феврале на IV Российском инвестиционно-строительном форуме он сказал: «Страна и застройщики давно ждали принятия закона по арендному жилью. На сегодняшний день практически все подзаконные нормативные акты также приняты. Уже представлены неплохие региональные проекты, которые будут реализовываться в рамках арендного жилья... По оценке экспертов, сегодня аренда может стать серьезной альтернативой приобретению жилья».
В конце марта Мень заявил, что в одном только 2014 году было построено более трети от всего ныне существующего в стране арендного фонда — 340 тысяч квадратных метров. Всего же, включая результаты января-февраля 2015 года, в России насчитывается 930 тысяч квадратных метров арендного жилья.
По словам министра, в 2014 году соответствующие программы утвердили 32 региона. Еще 13 субъектов РФ их разрабатывают. Минстрой рассчитывает, что к 2016 году доля арендных квартир в общем объеме новостроек достигнет 7%, далее — по нарастающей.
А в Министерстве регионального развития РФ считают, что к 2020 году 20% всех новостроек в субъектах будут доходными домами, к 2025 году они должны составлять до 15% всего жилья, которое сдается в аренду.
Нижегородская область
Историко-архитектурный ландшафт Нижнего Новгорода едва ли не наполовину состоит из каменных доходных домов конца XIX — начала XX века. А первые деревянные начали массово строить еще в первой половине XIX столетия, когда население города не насчитывало и двадцати тысяч жителей, а на ежегодную ярмарку, перенесенную от стен Макария, приезжало до двухсот тысяч торговцев и путешественников. К слову, каждый нижегородец тогда был обязан дать приют в своем доме, по крайней мере, 12 приезжим торговцам. Так что история жилой аренды в Нижнем Новгороде — богаче не придумаешь!
В новом тысячелетии к идее строительства доходных домов региональные власти подобрались в августе 2007 года, когда правительство Нижегородской области одобрило концепцию пилотного проекта «Строительство доходных домов как инструмент реализации приоритетного нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». В Нижнем Новгороде планировалось для начала построить пять доходных домов, а по всей стране, к слову сказать, в рамках все той же «реализации приоритетного нацпроекта» — 3 миллиона квадратных метров арендного жилья. Однако все эти планы приказали долго жить в связи с разразившимся кризисом.
В настоящий момент специально построенного арендного жилья в Нижегородской области, по сути, нет. Если не считать двух скромных объектов, введенных в рамках программы «Арендное жилье», разработанной Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) еще в 2012 году. Первый — 12 квартир (подъезд в 45-квартирном доме) для работников Арзамасского приборостроительного завода, ключи которым пару лет назад приезжал вручать лично Валерий Шанцев. Второй — 12 квартир на Бору для речников Волжского пароходства.
В Нижнем Новгороде в качестве «первого доходного дома» не первый год анонсируют объект, который должен быть построен в Советском районе — в границах улиц Пушкина, Косогорной и переулка Светлогорский. Пожалуй, главный местный идеолог возведения доходных домов Валерий Англичанинов впервые презентовал его в 2007 году, еще будучи заместителем губернатора. В 2009-м, помнится, обнародовали проект в виде комплекса из трех 8-этажных зданий с двухуровневыми квартирами, которые планировалось сдавать по 15 тыс. рублей в месяц, предприятиями обслуживания жильцов, офисами и т. д.
От тех грандиозных планов, судя по всему, мало что осталось. Однако от самого строительства доходного дома на этом месте не отказались. Нынче его планируют ввести в эксплуатацию к маю 2017 года. Участок в 2 тысячи квадратных метров выделен, проект наделен статусом социального, общий объем инвестиций составит около 400 млн рублей.
Станет ли именно этот объект первым доходным домом в новейшей истории Нижнего Новгорода — вопрос. В феврале на заседании областного правительства вице-губернатор Владимир Иванов заявил, что план по вводу жилья эконом-класса на 2015 год едва ли осуществим и «спасти ситуацию» может арендное жилье. По его мнению, в 2015 году в регионе могло бы быть построено 20–25 тыс. кв. метров арендного жилья, в 2016 году — не менее 50 тыс. кв. метров.
Губернатор Валерий Шанцев предложение поддержал, отметив, что государство предоставляет под подобные проекты «неплохие ресурсы». По итогам заседания областному министерству социальной политики поручили разработать параметры соответствующей программы.
Конечно, о комфортной жизни на легальных арендных «квадратах» нижегородцам думать пока рановато. Но, как говорится, лиха беда начало...