Недвижимость в цифре: новый путь монетизации объектов HoReCa

Александр Тертычный - Основатель и CEO сети хилинг-отелей Green Flow. Инвестиции в недвижимость традиционно ассоциируются с квадратными метрами, сдачей в аренду и долгими сроками окупаемости. Но новые технологии постепенно меняют и эту сферу. На рынке появился новый формат — утилитарные цифровые права (УЦП). Это инструмент, который переводит привычные имущественные права в цифровую форму и открывает путь к созданию цифровых свидетельств (ЦС). 

Сейчас механизм УЦП только формируется, но уже вызывает интерес у девелоперов и инвесторов, которые ищут новые способы монетизации недвижимости. Особенно перспективно применение УЦП в сфере HoReCa — отельных и апарт-комплексах. Фактически УЦП фиксирует, кто имеет право на проживание в апартаментах в будущем. Это и есть новый тип инвестиционного продукта — актив на будущее проживание с доходностью. УЦП и ЦС: как это работает УЦП — это не «новая крипта». Это новый класс активов, который регулируется законом и выпускается на платформах, лицензированных Центробанком. Его особенность в том, что он превращает обычное имущественное право в легальную цифровую запись. Причем УЦП могут и сами быть инвестиционным инструментом, а могут выполнить функцию мостика к выходу на классический финансовый рынок. Главная цель — создать на его основе цифровое свидетельство — ту самую цифровую ценную бумагу, которая уже может обращаться на бирже. Именно здесь появляется инновация: разработчики научились трансформировать право проживания в отеле в утилитарное цифровое право, а затем — в цифровое свидетельство, которое можно купить или продать на фондовом рынке. Таким образом, цифровые свидетельства — это способ выйти к 15 млн частных инвесторов, которые присутствуют на биржевом рынке. Фактически «ночь в отеле» становится биржевым активом. Юридически это закреплено в федеральном законе №259-ФЗ от 2019 года «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Тот, кто покупает цифровое свидетельство на бирже, получит весь набор прав, закрепленных за исходным УЦП, например на проживание в отеле. Если раньше такое право было «замкнуто» — его можно было реализовать только конечным пользователем (постояльцем или туроператором), то теперь оно стало обращаемым. И инвесторы могут покупать эти цифровые активы ради дохода: заработать на росте их стоимости или перепродать в сезон. Ранее, например, был запущен проект по токенизации урожая зерна. Сейчас в число пионеров вошла сфера HoReCa. ООО УК «Антерра», управляющая компания сети отелей и термальных комплексов, начала выпуск ЦС. По сути, это возможность инвестировать в будущую аренду без покупки самой недвижимости. Аналогичные эксперименты с токенизацией запускают и за рубежом. Почему это интересно инвесторам Появление УЦП и ЦС открывает для частных инвесторов новые возможности. И у этого инструмента есть неоспоримые плюсы. Во-первых, доступность. Раньше инвестиции в недвижимость зачастую требовали крупных сумм и были малоликвидны. Теперь появляется шанс заходить в этот рынок малыми чеками и при этом иметь инструмент, который можно продать или передать так же легко, как облигацию. Во-вторых, ЦС прозрачны: все права фиксируются цифровым образом, их невозможно подделать или потерять, а информация о владельце и условиях обращения всегда доступна. В-третьих, экономика доходности здесь устроена иначе, чем в классических финансовых продуктах. Инвестор зарабатывает не на банковском проценте, а на дисконте к стоимости проживания. У отелей низкие переменные издержки на одного постояльца, что позволяет закладывать высокий дисконт при продаже цифровых свидетельств. Например, если инвестор покупает УЦП по цене, эквивалентной 9 тыс. рублей за ночь, а после открытия отеля рыночная цена проживания составит 15 тыс., то при перепродаже он может заработать до 60% доходности. Даже если держать актив два года, средняя доходность может оставаться на уровне 30% годовых — что заметно выше, чем традиционно в недвижимости (около 15%). В-четвертых, умеренные риски. В худшем случае инвестору просто достанется оплаченный отдых — а не потерянные деньги, как в спекуляциях на рынке акций. Или же он сможет продать ЦС обратно эмитенту с маржой 15%. Девелопер или отельер получает свою выгоду. ЦС позволяют ему снизить финансовую нагрузку на этапе строительства. Финансовая нагрузка переносится на операционный период, что снижает текущие затраты на проектное финансирование с высокими ставками. Взамен инвесторы получают доступ к будущей марже отеля с дисконтом, а отельер — дополнительные возможности для развития проекта. Что нужно учесть инвестору Как и любой инвестиционный инструмент, ЦС требуют внимательности со стороны инвестора. Первое, на что стоит обратить внимание, — это сам базовый актив. Цифровое право всегда «привязано» к чему-то реальному — будь то проживание в отеле, баррель нефти или грамм золота. Доходность и стабильность актива определяются динамикой базового рынка — независимо от того, идет ли речь о нефти, угле или любом другом активе. Второй важный момент — надежность эмитента. Перед покупкой стоит проверить, кто выпускает цифровое свидетельство, какие объекты или услуги стоят за ним, какова репутация компании и насколько прозрачны ее условия. Не стоит вкладываться в фирму «Рога и копыта». И наконец, универсальное правило инвестора: не вкладываться в то, что не понимаешь.Даже самый перспективный инструмент может обернуться потерями, если вы не разбираетесь в его экономике. Поэтому надо хотя бы базово разобраться в УЦП и ЦС. Первый шаг к экосистеме Сегодня УЦП и ЦС только начинают путь на российском рынке. Постепенно они превратятся в стандартный инструмент, с которым работают инвесторы, девелоперы и частные лица. Цифровые финансовые активы (ЦФА) в России уже прошли первый этап — рынок освоил долговые инструменты, и этот сегмент практически исчерпал себя. Следующий шаг — токенизация реальных активов, то есть превращение прав на физические объекты и услуги в цифровую форму. Именно это сегодня и происходит: проживание в отеле, аренда, складские мощности или сельхозпродукция могут стать полноценными инвестиционными активами. И в отличие от многих стран, где токенизация ограничивается акциями и векселями, у нас создаются условия для работы с реальными активами. Нет причин, по которым рынки не будут этим пользоваться — барьеры входа становятся минимальными, а прозрачность и защита прав инвесторов растут.