Плавное ускорение: как в России могут измениться цены на недвижимость в 2026 году
В 2026 году рост цен на недвижимость в России снова начнёт постепенно ускоряться, считают специалисты отрасли. По словам экспертов, на фоне ожидаемого снижения ключевой ставки ЦБ в стране будут плавно опускаться проценты по кредитам, что должно привести к оживлению спроса на ипотечном рынке. В свою очередь, предложение жилья сейчас увеличивается не такими стремительными темпами, как прежде, что тоже будет способствовать удорожанию квадратных метров, утверждают аналитики. Как именно могут измениться цены в ближайшие 12 месяцев — в материале RT.
В 2025 году рост цен на недвижимость в России замедлился по сравнению с 2024-м, причём как на первичном рынке, так и на вторичном. Об этом свидетельствуют материалы федеральной компании «Этажи».
Согласно последним оценкам организации, за 11 месяцев прошлого года квартиры в строящихся домах подорожали в среднем по стране на 8,7% — с 145,4 тыс. до 158,1 тыс. рублей за 1 кв. м, а стоимость готового жилья увеличилась на 1,7% — с 127,3 до 129,5 тыс. за 1 кв. м. Для сравнения: в 2024-м рост цен составил 13,1 и 4,6% соответственно.
«В 2025 году рынок новостроек показал самый низкий темп роста цен за последние шесть лет. Отчасти это связано с тем, что ещё в середине 2024-го в России перестала действовать массовая льготная ипотека, разгонявшая цены», — рассказала RT менеджер продукта «Ипотека» в финансовом маркетплейсе «Сравни» Екатерина Сташкова.
Напомним, программа льготной ипотеки позволяла всем россиянам оформить жилищный кредит под низкий процент, а разницу между рыночной и субсидируемой ставками банкам возмещало государство. Власти запустили этот механизм ещё в 2020 году для поддержки спроса на недвижимость в период пандемии и позже неоднократно продлевали.
Мера оказалась эффективной на первых этапах, но затем привела к ажиотажному росту ипотечного кредитования в России, что обернулось резким ценовым скачком. В результате с июля 2024 года правительство решило свернуть льготную ипотеку для всех граждан и сохранить только адресные меры поддержки: для семей с детьми, IT-специалистов, жителей сельских территорий, Дальнего Востока и Арктической зоны.
На фоне завершения массовой льготной ипотеки спрос на недвижимость в России сократился в полтора раза. По последним данным Центробанка, за 11 месяцев 2025 года россияне оформили около 802 тыс. жилищных кредитов на 3,6 трлн рублей, тогда как за аналогичный период 2024-го в стране было выдано свыше 1,2 млн таких займов на 4,6 трлн рублей.
По словам Екатерины Сташковой, в отсутствие широкой льготной ипотеки жилищные кредиты стали недоступны многим гражданам из-за рекордно высоких рыночных ставок. Причём если купить квартиру в новостройке всё ещё можно благодаря оставшимся субсидируемым госпрограммам, то приобрести готовое жильё стало практически невозможно, поскольку на вторичном рынке льготы почти не действуют.
«На рынке вторичного жилья в 2025 году рост цен не наблюдался. Такая динамика обусловлена именно высокими значениями рыночных ставок по ипотечному кредитованию», — пояснила собеседница RT.
Поясним, что динамика ипотечных ставок напрямую зависит от действий Центробанка. В 2024 году для борьбы с инфляцией ЦБ активно ужесточал денежно-кредитную политику (ДКП) и повысил свою ключевую ставку до рекордно высокого уровня — 21%. На этом фоне средние рыночные проценты по ипотеке (без учёта сохранившихся льготных программ) впервые достигли диапазона 28—30%.
В течение первой половины 2025-го Центробанк не менял ключевую ставку, но по мере торможения инфляции начал постепенно опускать её и к концу года довёл до 16%. Причём, согласно прогнозу регулятора, в 2026-м показатель может достигнуть 13—15%. В условиях наметившегося смягчения ДКП в России начали постепенно снижаться и рыночные проценты по ипотеке. В настоящее время их средний уровень уже составляет 21%, а к концу наступившего года может упасть до 15% или ниже, прогнозируют в компании «ДОМ.РФ».
Как рассказал RT директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков, дальнейшее удешевление ипотеки может вновь привести к оживлению спроса на рынке жилья. Это, в свою очередь, будет способствовать плавному ускорению роста цен на недвижимость, считает специалист.
«В 2026 году рост цен на первичном и вторичном рынках во многом будет зависеть от текущей ДКП, а именно от темпов изменения ключевой ставки ЦБ. Мы ожидаем роста цен на первичном рынке в пределах 10% в этом году, тогда как рост цен на вторичном рынке, возможно, составит около 7—8%», — предположил Диваков.
Похожей точки зрения придерживаются специалисты «Циана». Как полагает ведущий аналитик компании Елена Бобровская, с января по декабрь стоимость новостроек в России может увеличиться в среднем на 13—15%, а готовое жильё способно подорожать на 7—8%.
«Такую динамику мы связываем с ожидаемым ростом спроса на фоне снижения ключевой ставки. При этом если говорить о первичном рынке, то здесь важное значение будет иметь изменение структуры предложения: в 2025 году новых проектов вышло заметно меньше, чем раньше, а значит, на рынке не так много более доступного предложения на ранней стадии строительства», — заключила собеседница RT.