Нотариус предупредил о рисках онлайн-сделок с недвижимостью
Цифровые сделки с недвижимостью, которые стороны оформляют без личной встречи, связаны с высокими рисками и могут привести к тому, что покупатель останется и без денег, и без жилья. Об этом агентству «Прайм» рассказал нотариус Иван Рыков.
Он пояснил, что главная опасность онлайн-сделок заключается в невозможности достоверно установить реальную волю участников договора. В отличие от личного общения, при дистанционном формате покупатель не может заметить признаки давления или внешнего воздействия на продавца – растерянность, постоянные взгляды в телефон, суетливость или подсказки со стороны третьих лиц.
По словам нотариуса, риск связан не только с так называемыми «ведомыми» продавцами, которые становятся жертвами мошенников, а затем оспаривают сделку в суде. Нередко человека вводят в заблуждение недобросовестные посредники, вторая сторона сделки, знакомые или даже родственники.
Также бывают ситуации, когда сам продавец из-за низкой правовой или цифровой грамотности, проблем со здоровьем, действия сильных лекарств, алкоголя, стресса или иных факторов не до конца осознает последствия своих действий в момент подписания договора.
Иван Рыков отметил, что в нотариальной практике немало случаев, когда в удостоверении сделок купли-продажи приходилось отказывать. В частности, это происходило, когда родственники оказывали давление на пожилых людей, склоняя их к продаже единственного жилья.
В качестве примера он привел случай, когда к нотариусу обратилась пенсионерка с намерением продать квартиру. Вместе с ней пришел дальний родственник. Несмотря на то, что документы были в порядке, собственница отвечала неуверенно и постоянно оглядывалась на сопровождающего.
Во время личного разговора с нотариусом женщина призналась, что мужчина активно настаивает на продаже квартиры и планирует после сделки отправить ее в дом престарелых, а вырученные средства забрать себе.
Поскольку сама владелица жилья не хотела расставаться с недвижимостью, нотариус отказался удостоверять договор и разъяснил женщине способы защиты ее прав.
Рыков подчеркнул, что при решении судьбы недвижимости без личной встречи выявить подобные обстоятельства и в целом проверить истинные мотивы и намерения второй стороны практически невозможно. В результате такие сделки фактически остаются без ответственного лица и могут быть признаны недействительными.
Дополнительный риск онлайн-сделок связан с возможным неправомерным использованием чужой электронной подписи. Более того, современные технологии, включая искусственный интеллект, позволяют подделывать изображение и голос человека. При этом нотариус при личном участии сторон обязательно устанавливает их личности и проверяет паспорта по базе МВД.
Кроме того, при сделках через интернет, как и при заключении договоров в простой письменной форме, нередко остаются без внимания важные обстоятельства: семейное положение продавца, необходимость получения согласия третьих лиц, наличие ограничений на распоряжение имуществом и другие юридически значимые факторы. Даже если отдельные проверки проводятся, ответственность в таких случаях ложится на самих участников сделки.
Вместе с тем нотариус указал на существование более безопасной альтернативы простым онлайн-сделкам. Речь идет о дистанционных сделках с участием двух и более нотариусов. В этом случае продавец и покупатель выбирают нотариальные конторы в удобных для них городах.
Нотариусы проводят полный комплекс проверок, а в назначенное время каждый участник приходит к своему нотариусу, после чего сделка оформляется по защищенному каналу видеосвязи.
Для такого формата не требуется использование электронных подписей сторон: участники подписывают документы на цифровых планшетах нотариусов. Сами же нотариусы удостоверяют электронный договор своими усиленными квалифицированными электронными подписями, что придает документу полную юридическую силу.