Один кредит на семью: семейную ипотеку защищают от «хитрых схем»

С 1 февраля 2026 года в России вступают в силу новые правила программы «Семейная ипотека». Теперь одна семья сможет оформить только один льготный кредит под 6%, причем супруги обязаны выступать созаемщиками, даже при наличии брачного договора. Также фактически отменяется «донорская ипотека», позволявшая бездетным или семьям с детьми старше семи лет получать льготный заем за счет привлечения семьи с маленьким ребенком.  Фото: Геннадий Черкасов тестовый баннер под заглавное изображение

Цель реформы — сделать программу более адресной и прозрачной, но на практике изменения уже вызывают вопросы: сколько семей потеряют шанс на покупку жилья, остынет ли рынок новостроек и появятся ли новые ипотечные инструменты взамен закрытых схем? Интерес к теме подогревает и другое: не станет ли это шагом к постепенному сворачиванию всей программы?

Семейная ипотека за последние годы превратилась из точечной меры поддержки в один из главных двигателей рынка новостроек. Именно под льготные 6% в последние сезоны заключалась значительная часть сделок, особенно в крупных городах. Но с 1 февраля 2026 года правила игры меняются — и довольно резко.

Теперь на одну семью положен только один льготный кредит. Если раньше каждый из супругов мог оформить ипотеку по программе отдельно — и это активно использовалось, — то теперь такая возможность закрыта. Оба супруга автоматически становятся созаемщиками по одному договору. Даже брачный контракт больше не аргумент. Исключение сделано лишь для случаев, когда один из супругов — иностранный гражданин.

Еще одно принципиальное новшество — фактическая отмена «донорской ипотеки». Эта схема позволяла семьям без маленьких детей или вовсе бездетным супругам привлекать в созаемщики родственников или знакомых с ребенком до семи лет и тем самым получать доступ к льготной ставке. Формально программа была адресной, но на практике давно превратилась в поле для финансового креатива. Теперь этот путь закрыт.

Власти объясняют ужесточение благими намерениями: сделать семейную ипотеку более прозрачной и направить помощь тем, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий. Однако рынок услышал другой сигнал: эпоха широкой льготной ипотеки подходит к концу.

По словам финансового аналитика и эксперта рынка недвижимости Алексея Кричевского, резкого обвала семейной ипотеки ждать не стоит. «Все, кто хотел воспользоваться предложением, скорее всего, уже это сделали. Ажиотаж длился с сентября по январь — семьи спешили успеть получить второй кредит», — отмечает эксперт. По его оценке, серьезных просадок не будет, максимум — временная заморозка цен или точечные скидки от застройщиков.

При этом Кричевский обращает внимание на любопытный парадокс: несмотря на разговоры о «низкой рентабельности», по выручке у девелоперов все вполне благополучно. «2025 год они закрыли примерно на уровне 2023-го. За два года цена квадратного метра выросла примерно на 30%, а количество сделок сократилось. То есть выручка растет за счет цены, а не объема», — поясняет аналитик.

И все же новые правила бьют по гибкости программы. Особенно болезненно это может отразиться на семьях с нестабильными доходами или «пятнами» в кредитной истории. Как отмечает ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова, теперь у супругов фактически будет одна кредитная история на двоих. «Наличие в прошлом хотя бы у одного супруга просрочек, реструктуризаций или даже законных кредитных каникул будет осложнять получение кредита для всей семьи», — подчеркивает она.

Для банков в этом есть плюсы — контроль за доходами семьи усиливается, риски просрочек снижаются. А вот для заемщиков пространство для маневра сужается. Даже возможность привлечения третьих лиц в качестве созаемщиков, которая формально сохраняется, не компенсирует отмену прежних схем.

Еще один важный момент — восстановление права на льготную ипотеку. Теперь получить новый кредит под 6% можно только после полного погашения предыдущего и рождения нового ребенка. Фактически программа начинает жестко привязываться не только к демографии, но и к финансовой дисциплине.

На этом фоне участники рынка все чаще говорят о возможном дальнейшем ужесточении правил. По словам Кричевского, слухи о ставках 10–12% по семейной ипотеке уже активно обсуждаются. Для первого ребенка ставка может составить около 8%, а 6% сохранится лишь для семей с двумя детьми.

«Но заводить двух детей с дорогими кредитами будет сложнее. В итоге ценность программы как демографического инструмента может снизиться», — считает эксперт.

Наталья Мильчакова и вовсе допускает, что государство и банки от программы попросту устали. «Если спрос будет падать на фоне ужесточений, семейную ипотеку могут начать постепенно сворачивать — возможно, к 2030 году», — утверждает она.