До шести месяцев и не больше: как государство сворачивает эпоху «длинной» рассрочки от застройщиков

Рынок новостроек на входе в 2026 год переходит из режима ажиотажа в стадию управляемого охлаждения.

Причина не только в сезонности, а прежде всего в изменении правил игры

С 1 февраля вступили в силу новые, более жёсткие требования к семейной ипотеке: теперь одна семья может воспользоваться льготной программой только один раз, а оба супруга в браке обязаны выступать созаёмщиками по кредиту.

Это перекрывает ранее популярную схему, когда сначала льготный кредит брал один супруг, а через некоторое время аналогичную программу использовал второй.

Неудивительно, что в конце 2025‑го и в январе 2026‑го рынок наблюдал всплеск сделок «впрок» — семьи спешили оформить льготную ипотеку по старым правилам. С введением ограничения «одна семья — один льготный кредит» этот отложенный спрос был во многом исчерпан, и к февралю–марта ажиотаж начал стихать, вместе с ним замедлился и рост цен.

Именно это затишье создаёт редкое окно для относительно спокойных сделок. На краткий период интерес покупателей, которые спешили в льготную ипотеку, уже реализован, а новый стимул в виде более дешёвой рыночной ипотеки ещё не заработал.

По оценкам Plus Development, ключевая ставка Банка России с высокой вероятностью начнёт заметно снижаться ближе к лету 2026 года, что сделает стандартные ипотечные программы ощутимо доступнее. Как только это произойдёт, спрос на «обычную» ипотеку вырастет, а застройщики традиционно отреагируют ускоренным ростом цен на квадратный метр. В их логике это естественно: более дешёвый кредит увеличивает платёжеспособный спрос, и часть этого эффекта застройщики стремятся забрать в свою пользу через пересмотр прайсов.

В этом контексте март–июнь 2026 года выглядят как оптимальный период для заключения сделок на первичном рынке.

Во‑первых, цены уже отыграли эффект прошлогоднего роста утилизационного сбора и налоговой нагрузки, но пока не заложили в себя новый виток спроса от снижающейся ключевой ставки.

Во‑вторых, в этот промежуток ещё доступны длинные рассрочки от застройщиков — на 1–3 года — без жёстких ограничений, которые вступят в силу с 1 апреля.

Рассрочка в текущей конфигурации позволяет покупателю зафиксировать сегодняшнюю цену на квартиру и растянуть оплату во времени без классической кредитной переплаты и без зависимости от банковских правил андеррайтинга. Это особенно актуально для тех, кто не укладывается в новые, более строгие требования по доходам и нагрузке при ипотечном кредитовании.

Ситуация радикально меняется с вступлением в силу нового закона о рассрочках с 1 апреля 2026 года. Документ устанавливает предельный срок беспроцентной рассрочки — не более шести месяцев, а с апреля 2028 года — не более четырёх. По сути, государство приравнивает длительную рассрочку к кредиту и стремится убрать с рынка квазикредитные схемы под видом «растянутой оплаты».

Для застройщиков это означает, что привычные предложения рассрочки на 1–3 года без формального процента станут невозможны в нынешнем виде.

Для покупателей — что инструмент, который часто использовался как замена или дополняющий механизм к ипотеке, будет жёстко ограничен по сроку и структуре.

Новый закон также запрещает практику разных цен в зависимости от способа оплаты: застройщик больше не сможет официально назначать одну стоимость квартиры при единовременной оплате и другую — при покупке в рассрочку. Это усиливает прозрачность сделки, но одновременно лишает девелоперов части ценовой гибкости, которой они пользовались при продвижении акций и маркетинговых программ.

Дополнительно вводятся ограничения на скрытые комиссии и жёсткие штрафы за просрочку платежа: предельный размер санкций и требования к раскрытию информации становятся более строгими. В результате рассрочка перестаёт быть полупрозрачным полем для гибких договорённостей и всё больше превращается в формализованный, короткий финансовый инструмент.

На практике это означает, что текущие условия, при которых можно было получить от застройщика рассрочку на 1–3 года с приемлемыми первоначальными взносами и без формального процента, сохранятся только до конца марта 2026 года. Далее девелоперы будут вынуждены адаптировать свои программы к новым ограничениям: либо сокращать срок до шести месяцев, либо переводить «длинные» схемы в формат полноценного кредита с процентной ставкой, что автоматически сделает их дороже и сложнее для покупателя.

В совокупности это выстраивает достаточно чёткую стратегическую линию. Для тех, кто планирует покупку квартиры в новостройке и способен выйти на сделку в ближайшие месяцы, период с марта по июнь 2026 года — наиболее рациональное окно.

В нём сходятся три ключевых фактора: ещё не разогревшийся после снижения ключевой ставки рынок цен, сохраняющаяся возможность использовать длинную рассрочку от застройщика и уже остывший ажиотаж по семейной ипотеке, не толкающий цены вверх искусственно.

После этого промежутка рынок, с высокой вероятностью, войдёт в фазу более дорогого кредита, более короткой рассрочки и более высоких цен на квадратный метр.