Эксперт Зубик: цены квартир на агрегаторах — часто фантазии продавцов, далекие от реальности
Понять, что квартира переоценена и за нее просят больше рынка, можно только через сопоставление цены с реальным положением дел, а не с ожиданиями продавца или застройщика. При этом важно разделять первичный и вторичный рынки недвижимости, поскольку механизмы ценообразования у них могут быть разные.
Об этом "Газете.Ru" рассказал Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent.
"На вторичном рынке ключевым ориентиром остаются реальные сделки с аналогичными объектами. Цены на агрегаторах — часто желания и фантазии продавцов, далекие от реальности, а немалая доля объявлений и вовсе фейковые. При самостоятельном подборе определенным (хотя и не 100%-ным) "красным флагом" можно считать долгую экспозицию. В остальном нужно сопоставлять цены продаваемых объектов с реальными сделками, но учитывать индивидуальные особенности лота, продавца и покупателя, которые упрощают или усложняют сделку, а, значит, могут требовать дополнительного дисконта или премии. На самом деле, работать с переоцененными квартирами можно, если у продавца действительно есть желание их продать. А вот квартиры с заниженной ценой, наоборот, должны вызывать повышенную настороженность", — объяснил он.
На первичном рынке переоценка чаще носит системный характер. В цену закладывается будущая инфраструктура, рост района или потенциальное удорожание на этапе ввода дома в эксплуатацию. Более того, в условиях запретительно дорогой ипотеки застройщики фактически продают не будущие квартиры, а финансовые инструменты, которые позволяют покупателю войти в сделку без больших вложений — субсидированные и траншевые ипотеки, рассрочки.
"Да, новостройки безусловно нужно сравнивать с аналогичными предложениями на вторичном рынке и в переуступках, и правильный лот — это тот, который стоит дешевле, а не дороже вторички. Однако многое зависит от доступного финансирования у покупателя: финансовая модель при сделке за наличные и, например, в субсидированную ипотеку, будет допускать разную предельную цену квартиры, а цена лота в некоторых случаях менее важна, чем ежемесячный платеж. Соответственно для адекватной оценки лота нужна стратегия и финансовая модель", — заявил Зубик.
Самый простой и быстрый путь — это обратиться к профессионалам. При покупке недвижимости временной фактор играет большую роль, и самые выгодные лоты уходят быстро как в новостройках, так и на вторичном рынке даже сейчас.