Батуми обогнал Тбилиси по темпам роста цен на недвижимость

Что произошло

Согласно отчёту TBC Capital, количество сделок в Грузии за 2025 год выросло на 6%, достигнув отметки в 78 500. При этом рынок чётко разделился: Тбилиси остаётся оплотом стабильного вторичного жилья, а Батуми превратился в мощный драйвер роста цен за счёт туристического бума.

Однако 2026 год принесёт инвесторам новые правила игры, связанные с ужесточением миграционной политики.

Тбилиси vs Батуми: ценовой разрыв

В 2025 году курортный Батуми впервые обогнал столицу не только по темпам роста, но и по средней стоимости квадратного метра.

Город	Средняя цена за кв. м	Рост (г/г)	Особенности рынка
Тбилиси	$1 312	+4,1%	Доминирует вторичный рынок; рост цен на новостройки с 2020 г. составил 57%.
Батуми	$1 395	+16,5%	Ажиотажный спрос на апартаменты у моря и объекты для краткосрочной аренды.

Реформа ВНЖ: новый порог входа

Главная новость для иностранных инвесторов – изменение правил получения вида на жительство. Правительство Грузии последовательно борется со спекулятивным капиталом, отдавая предпочтение долгосрочным стратегиям.

• С 1 марта 2026 года: Минимальный порог инвестиций в недвижимость для получения временного ВНЖ увеличивается до $150 000.
• Контекст: Это уже третье повышение программы, что подтверждает взросление рынка и желание властей привлекать более состоятельных резидентов.

Структурные сдвиги и риски

Аналитики отмечают переход от спекулятивных покупок («купил-продал») к стратегическому владению. Инвесторы теперь смотрят не только на локацию, но и на качество инфраструктуры.

Ключевые вызовы 2026 года:

1. Инфраструктурный разрыв: Скорость строительства жилья часто превышает возможности городских сетей, особенно в пригородных зонах.
2. Регуляторные риски: Мягкое законодательство Грузии привлекает лёгкостью сделок, но несёт риски в вопросах контроля качества строительства.
3. Долгосрочная аренда: Сектор коммерческой и гостиничной недвижимости растёт вслед за туризмом, делая многофункциональные комплексы более выгодными, чем обычные квартиры.

Прогноз на 2026 год

TBC Capital ожидает умеренный, но стабильный рост:

• Рост цен: около 3,2%.
• Общий объём рынка: увеличится на 4,5%.

Источник: Georgia Today