Ставка - не главное: эксперт PIONEER назвал критерии выбора ипотеки
В условиях изменений семейной ипотеки и колебаний ключевой ставки выбор оптимальной ипотечной программы требует особого внимания. Ирина Шароварникова, руководитель отдела кредитования и партнерских программ PIONEER, поделилась ключевыми критериями, которые помогут заемщикам избежать переплат и выбрать программу, соответствующую их финансовым возможностям:
- Честно оцените свои финансы: сколько есть средств для первоначального взноса, сколько сможете платить ежемесячно и на какой срок берете кредит. Только после этого можно сравнивать программы по полной стоимости кредита, а не по ставке.
Три важных ответа
Первоначальный взнос (ПВ) играет ключевую роль. Если он составляет менее 20%, то банк может увеличить ставку. Программы со взносом 10-15% сейчас редки и предлагают менее выгодные условия. Нулевой взнос возможен только при одновременной продаже имеющейся недвижимости и покупке новой в один день, а также для отдельных категорий граждан с поддержкой государства. Чем меньше первоначальный взнос, тем выше ставка из-за возрастающих рисков для банка.
Безопасный ежемесячный платеж не должен превышать 30-40% от чистого семейного дохода. Если на ипотеку уходит 50% и более дохода, заемщик попадает в зону финансового риска.
При выборе срока кредита нужно учитывать, за какой период вы сможете его погасить. Даже если заёмщик планирует закрыть ипотеку за 5-7 лет, не стоит ограничиваться этим сроком кредита, лучше выбрать срок кредита от обратного - рассчитать комфортный ежемесячный платеж, при этом важно, чтобы в кредитном договоре не было комиссий и ограничений по досрочному погашению кредита. Для кредита на 15-20 лет ключевыми параметрами становятся низкая ставка и возможность рефинансирования при снижении рыночных ставок, а также право на досрочное погашение без комиссий.
Выбор ставки
При общении с банковским менеджером мы рекомендуем задавать прямой вопрос: какая ставка будет, если убрать все дополнительные услуги. На итоговую ставку влияет наличие страховых продуктов. Отказ от личного страхования жизни и здоровья может увеличить ставку на 1-4 п.п., поэтому важно уточнить, можно ли страховаться в любой аккредитованной компании, а не только в «дочке» банка.
Выбор типа платежа
При выборе типа платежа важно учитывать свои планы по погашению кредита. Аннуитетная схема предполагает равные ежемесячные платежи на протяжении всего срока, что удобно для планирования бюджета. Однако первые 5-7 лет заемщик в основном гасит проценты, а основной долг уменьшается медленно. Дифференцированный платеж постепенно снижается по мере выплаты, что позволяет сократить общую переплату в 1,5-2 раза. Минус такой схемы – высокий первый платеж и ограниченная доступность. Несмотря на то, что при дифференцированном платеже переплата ниже, рекомендовано выбрать аннуитетный график. В этом случае рассчитывается минимальный ежемесячный платеж, однако при регулярном частичном досрочном погашении до уровня ежемесячного платежа, как при дифференцированном платеже, переплата будет равнозначной. При этом сохраняется возможность, в случае необходимости, внесения минимального платежа.
Выбор ипотечной программы
Главный показатель при сравнении ипотечных программ – не базовая ставка, а полная стоимость кредита (ПСК), которую банк обязан указывать крупным шрифтом на первой странице договора. Это реальный процент с учетом всех страховок, комиссий и услуг. Разница между базовой ставкой и ПСК может достигать 2-3 п.п., поэтому сравнивать предложения нужно именно по полной стоимости кредита.
Семьи, соответствующие условиям семейной ипотеки, могут выбрать классическую программу или комбо-ипотеку с льготной и рыночной ставками. Для семей без детей доступна рыночная ипотека с ПВ от 20% или траншевая схема. Семьи, планирующие рождение ребенка, могут оформить рыночную ипотеку с последующим рефинансированием на семейную ставку после появления малыша. При отсутствии ПВ, но наличии недвижимости для продажи некоторые компании предлагают услугу трейд-ин: средства от продажи учитываются в качестве первоначального взноса.