Квартиры снова дорожают: что будет с ценами на жильё в 2026 году

Цены на жильё в 2026 году снова могут пойти вверх — и для тех, кто планирует покупку квартиры, это становится реальной проблемой. Многие ждут снижения цен, но рынок движется в другую сторону: строят меньше, условия по ипотеке жёсткие, а спрос полностью не исчез. В итоге вопрос уже не в том, упадут ли цены, а в том, насколько они вырастут и где именно.

_{Рынок жилья меняется. Фотосток: freepik.com}

Почему жильё может подорожать в 2026 году

Есть две главные причины, из-за которых цены на квартиры могут расти.

Первая — деньги. Когда ставки по вкладам перестают быть такими выгодными, часть людей начинает искать другие варианты. Квартиры снова начинают рассматривать как способ сохранить накопления.

Вторая причина — застройщики строят меньше. Строительство стало дорогим: выросли цены на материалы, работу и кредиты. Поэтому новых домов появляется меньше, чем раньше. А когда жилья мало и есть желающие, цены обычно идут вверх. 

В отдельных прогнозах аналитиков говорится, что в 2026 году рост цен на новостройки может составить около 13–15%, а на вторичное жильё — 8–10%, однако эти оценки зависят от ситуации с ипотекой и ключевой ставкой.

С какими ценами рынок подошёл к 2026 году

В 2025 году цены на жильё росли быстрее инфляции. Такой вывод следует из совместного исследования «Домклика» и «Сбериндекса».

По их оценкам, в среднем по стране за год:

• новостройки подорожали примерно на 7,3%;
• вторичное жильё — на 8,2%.

Почему рост цен замедлился, но не остановился

Главная причина — ипотека стала слишком дорогой. В первой половине 2025 года ключевая ставка была выше 20%. Из-за этого обычная ипотека оказалась не по карману многим семьям.

Кроме того, закончилась самая массовая льготная ипотека, которая работала с 2020 года. Раньше по ней можно было взять кредит под более низкий процент, а разницу банкам компенсировало государство.

Эта программа помогла рынку во время пандемии, но позже власти признали, что она слишком сильно разогнала цены. Поэтому в 2024 году её свернули и оставили только отдельные льготные варианты.

Что стало со спросом после отмены льгот

Когда массовую льготную ипотеку убрали, покупателей стало меньше. По данным Банка России, за 11 месяцев 2025 года в России было выдано около 800 000 ипотечных кредитов, что заметно меньше, чем за тот же период годом ранее, сообщает Интерфакс.

Проще говоря, ипотек стало примерно в полтора раза меньше. Это и притормозило рост цен. Но полностью остановить его не смогло — из-за ограниченного предложения жилья.

Какая ипотека сейчас реально работает

В 2025 году рынок в основном держался на семейной ипотеке. На неё пришлось почти 90% всех льготных кредитов. Семейная ипотека позволяет взять кредит по ставке 6% годовых — она действует в рамках государственной программы и сохраняется на весь срок.

Её могут оформить:

• семьи с ребёнком до семи лет;
• семьи с двумя и более детьми;
• родители ребёнка с инвалидностью.

Что можно купить по семейной ипотеке

По этой программе можно:

• купить квартиру в новостройке;
• купить готовое жильё у застройщика;
• построить частный дом;
• купить вторичную квартиру в городах, где мало новостроек.

Максимальная цена жилья:

• до 12 млн рублей — в Москве и Санкт-Петербурге;
• до 6 млн рублей — в остальных регионах.

Первоначальный взнос — от 20%. Ставка 6% действует весь срок кредита.

Почему в 2026 году не ждут резких скачков

Сейчас рынок в подвешенном состоянии. С одной стороны, дорогая ипотека сдерживает спрос. С другой — нового жилья мало, а часть людей снова смотрит на квартиры как на способ сохранить деньги. Поэтому аналитики ожидают не резкий рост, а медленное подорожание — особенно в крупных городах и популярных регионах.

Как это влияет на вас

Если вы ждёте, что квартиры резко подешевеют, 2026 год вряд ли оправдает эти ожидания. Скорее всего, цены будут постепенно расти.

Поэтому при покупке жилья важно понимать, за что именно вы платите и как формируется цена квартиры. Разницу между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости и то, как она влияет на сделки и налоги, подробно объясняют в материале «Что такое кадастровая и рыночная стоимость недвижимости» 

В итоге решение о покупке лучше принимать не в надежде «поймать дно», а исходя из своих возможностей: доходов, накоплений и условий ипотеки. Сейчас именно кредит и ежемесячный платёж важнее, чем попытка угадать идеальный момент.