Ставка на село
Займ по низкой ставке - это миф или реальность? Кто может его получить и на какие цели? С какими сложностями могут столкнуться заёмщики? В нюансах кредитования разбиралась обозреватель Псковской Ленты Новостей.
Расселить города
Программа «Сельская ипотека» появилась в 2020 году с целью немного расселить крупные города и вдохнуть новую жизнь в населённые пункты на периферии. В условиях пандемии, когда люди массово покидали мегаполисы, льготный займ под 3% годовых пользовался неплохим спросом. Не угасает интерес к покупке недвижимости на селе и сейчас.
Тем более, что с 2023 года правительство немного улучшило условия кредитования. Раньше заёмщики могли получить от 3 до 5 миллионов рублей в зависимости от региона, сейчас жителям всех субъектов доступна максимальная сумма в размере 6 миллионов рублей - на эти средства вполне реально присмотреть подходящее жильё.
Перед этим потребуется накопить первоначальный взнос в размере от 20% от стоимости объекта и выбрать населённый пункт, где живёт не более 30 тысяч человек - именно на такие территории распространяется действие программы. Таким образом, приобретаемый объект недвижимости может находиться в сельском поселении, рабочем поселке, посёлке городского типа или небольшом городе.
Льготную ипотеку выдают как на покупку готовых домов (но не старше 5 лет в случае приобретения у физического лица и не старше 3 лет - у юридического), так и на строительство жилья с привлечением аккредитованных компаний.
По данным Минсельхоза, который курирует программу, за время её действия свои жилищные условия улучшили более 120 тысяч российских семей.
Основным участником сельской ипотеки является «Россельхозбанк».
«Требования - любой гражданин Российской Федерации в возрасте от 21 до 75 лет со стажем на рабочем месте от 3 месяцев, это главные индикаторы, по которым можно определить, сможет ли этот человек получить сельскую ипотеку. Дальше из нюансов - после того, как человек покупает или строит себе дом, он обязан там прописаться. Соответственно, тем самым и формируется увеличение жителей на сельской территории, потому что люди уезжают из городов. Также люди могут улучшить свои жилищные условия», - рассказал директор псковского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Дмитрий Алемасов в эфире программы «Метражи» на волнах «ПЛН FM» (102.6 FM), очередной выпуск которой был посвящён данной теме.
Кредит выдается максимум на 25 лет, средний срок займа по Псковской области на 5 лет меньше.
От мала до велика
Жители региона не упускают шанс воспользоваться программой, сделать это можно всего один раз в жизни. По данным кредиторов, чаще всего сельской ипотекой интересуются люди в возрасте от 30 до 45 лет.
«Это в основном семьи с детьми, которые решили увеличить площадь своих жилищных условий и тем самым выбирают дом. Данные граждане могут претендовать на двойной лимит, то есть и супруг, и супруга могут подать заявку на сельскую ипотеку на один объект. Тем самым максимальная сумма лимита может доходить до 12 миллионов, то есть по 6 миллионов на каждое физлицо», - озвучила лайфхак начальник отдела по развитию корпоративного канала продаж псковского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Дарья Гашенко.
Встречаются и заёмщики других возрастов, в том числе довольно пожилые, которым хочется уехать из шумного города, больше находиться на свежем воздухе, заниматься внуками.
Дома выбирают разные. Кому-то по душе просторные 120-130 квадратов, другим достаточно 50-60. Последний вариант больше интересен молодым заёмщикам, которые решили съехать от родителей и обзавестись своим первым домиком.
По наблюдениям специалистов, последнее время строительство преобладает над покупкой готовой недвижимости. «Чаще всего это дом с двумя спальнями, совмещенные кухня и гостиная, санузел раздельный или совмещенный. Самый популярный сейчас дом - с полезной площадью 58 квадратов плюс терраса, вместе с ней около 70 квадратов», - привёл пример руководитель компании «Наш лес», производящей модульные дома, Игорь Агафонов. Он подчеркнул, что с учётом необходимости прописки люди приобретают по сельской ипотеке именно ту недвижимость, в которой им будет комфортно жить.
В этом году в регионе стоимость купленного по программе жилья составляет приблизительно 4,5 миллиона, с учётом повышения максимальной суммы кредита. В 2022-м, по данным регионального филиала АО «Россельхозбанк», средний чек составлял 2,7 миллиона рублей при лимите 3 млн.
Самый дорогой объект, приобретённый в Псковской области в этом году по льготной ипотеке, стоил в районе 11 миллионов рублей. Эксперты подчеркивают, что корректнее говорить именно о стоимости жилья, а не сумме, которую взял клиент, так как многое зависит в том числе от первого взноса.
Что касается размера участков, на которых стоят или возводятся дома, они тоже могут быть разными. Некоторым нужна большая территория, чтобы построить дополнительные помещения или поставить будку, чтобы завести собаку, которая будет охранять угодья. «Если покупать 10, 12, 15, 18 соток, там, действительно, можно развернуться и уже поставить хороший, красивый дом. А если приобретать небольшие участки - 6, 7, 8 соток, здесь, безусловно, оптимально будет поставить дом на 100 квадратных метров, например. Ну и, соответственно, цена меньше», - подчеркнул Дмитрий Алемасов.
Строгие требования
Сэкономить можно не только на площадях, но и поселившись на приграничной территории. В таком случае ставка по сельской ипотеке может достигать меньших параметров. Однако приграничные территории Псковской области в перечень, созданный на уровне правительства РФ, по какой-то причине не вошли.
Зато в регионе есть внушительный список опорных населенных пунктов - Бежаницы, Дедовичи, Дно, Красногородск, Гдов, Кунья, Локня, Невель, Новоржев, Новосокольники, Опочка, Остров, Палкино, Печоры, Плюсса, Порхов, Серёдка, Пустошка, Пушкинские Горы, Пыталово, Себеж, Струги Красные и Усвяты. Там можно не только купить или построить дом, но и приобрести квартиру. Правда, это должна быть новостройка не выше 5 этажей.
На старте программы данной оговорки не было, и самые предприимчивые заёмщики успели обзавестись квартирами в новых многоэтажках в пригороде Пскова, который активно разрастается. Теперь же Борисовичи, Родина, Портянниково и другие близлежащие деревни не относятся к опорным населённым пунктам, купить квартиру на льготных основаниях там не получится. А Псков и Великие Луки вовсе не попадают под программу, так как не соответствуют её условиям.
На всей остальной территории региона покупатели могут присматривать подходящее под сельскую ипотеку жильё. Но, к сожалению, по наблюдениям экспертов, выбор готовой недвижимости весьма ограничен. Большинство домов, выставленных на продажу по приемлемым ценам, не получат одобрения банка по ряду причин, либо заёмщику придётся искать дополнительные средства. «По условию программы, дом должен быть не старше пяти лет - соответственно, его цена будет высока. Есть ряд других требований, в том числе к участку, документы на который должны в порядке — с домами это редкость. То площадь не сходится, то межевание старое, и надо новое делать. А если что-то не так в бумагах, ипотеку вряд ли выдадут», - пояснил сотрудник псковского агентства недвижимости «Диалог» Александр Мальцев.
Его коллега, генеральный директор ООО «Этажи-Псков» Роман Максименко подтвердил: с выбором объекта могут возникнуть проблемы.
«Подобрать объект порой бывает совершенно непросто. И мы сталкиваемся со сложностями, когда не в порядке документы у продавца,а особенно на вторичном рынке, не проведено межевание, не определены границы земельного участка и так далее. Поэтому за подбором объектов недвижимости по сельской ипотеке я, как всегда, предлагаю обращаться к профессионалам», - констатировал он.
Многие заёмщики предпочитают пользоваться услугами застройщиков. Правда, участок при этом всё равно лучше заранее проверить - вдруг он не подойдёт под выбранную программу.
Руководитель компании «Наш лес» Игорь Агафонов заметил, что сельская ипотека пользуется популярностью. По его словам, сейчас половина всех заказов — это именно дома, возводимые по льготному кредитованию в сотрудничестве с банками.
Застройщик заметил, что в некоторых случаях клиенты, пришедшие с сельской ипотекой, меняют свое решение в пользу других программ - займ с господдержкой, семейная ипотека. Таких прецедентов мало, всего 10% от общего числа заказов, но они есть. «На середине пути отказываются и берут другой вид ипотеки. Это бывает проще, но процент будет выше. У меня у самого под 10% ипотека», - поделился руководитель фирмы.
В среднем оформление кредита на строительство жилья занимает не больше месяца, если нет проблем с участком. Сразу после подписания документов заказ передается в работу, и дальнейшее ожидание зависит от количества заказчиков, стоящих в очереди. «Средний дом 58 квадратов производится и устанавливается в течение четырёх месяцев, плюс есть очередь», - пояснил застройщик. Сейчас у специалистов компании довольно много работы, поэтому если заказать дом уже сегодня, то установят его только к сентябрю следующего года.
Заманчиво, но не для всех
Произведённые в окрестностях Пскова модульные дома чаще всего отвозят в близлежащие населённые пункты. Но есть и заказы из Островского, Великолукского районов.
В региональном филиале АО «Россельхозбанк» подтвердили, что в основном сейчас расстраивается Псковский район. Многие выбирают близость к областному центру, чтобы дети могли посещать там школы, детские сады, секции. На втором месте с точки зрения количества заявок - Великолукский район, чуть менее активно покупатели смотрят на Новосокольнический район.
Однако близость южной или северной столицы в некоторых случаях может оказаться бесполезной. Злую шутку сыграет необходимость прописки в жилье, купленном по сельской ипотеке: людям, постоянно проживающим в сельской местности, не получится записать ребёнка в городской сад или школу. Для этого требуется городская прописка. То же самое касается медицинских учреждений, которые придётся искать на районном уровне.
«Условия непростые, это подойдет не каждому. Дёшево, заманчиво, но не для всех», - вынес вердикт Александр Мальцев. Он заметил, что почти за три года действия программы в агентство, в котором он работает, всего однажды пришел заёмщик с сельской ипотекой - буквально в первый год её появления, когда условия были крайне щадящими.
По мнению специалиста, ещё одним фактором, отталкивающим людей от такого решения, является нефиксированная ставка. Процент может вырасти, если заемщик нарушает свои обязательства — перестает платить по договору или допустил нецелевое расходование средств. Добросовестным плательщикам тоже могут изменить условия кредитования. Сельская ипотека субсидируется государством, и оно ежегодно выделяет определенный бюджет на компенсацию банкам недополученного дохода. В случае, если по какой-то причине финансирование Минсельхоза прервется, банк вправе увеличить ставку на размер ключевой на момент подписания договора.
Эксперты уверяют, что такое возможно только при определенных условиях. Но вероятность того, что в любой момент 3% могут превратиться, к примеру, в 18, существует.
«То есть, ты оформил кредит, платишь спокойно маленькую сумму. В какой-то год Минсельхоз прекращает финансирование и всё, платеж вырос в разы. Кто-то после этого вообще не сможет платить по кредиту», - предположил сотрудник агентства недвижимости «Диалог».
В связи с этим крайне важно внимательно изучать кредитную документацию. В общих условиях банков такие нюансы обычно не указывают, конкретика прописывается в индивидуальном договоре. Правда, на стадии его подписания будет всего два выхода - согласиться или отказаться. Поэтому, по мнению Александра Мальцева, стоит хорошо подумать прежде, чем выбирать сельскую ипотеку.
Ещё один её подводный камень - небольшие лимиты, большую часть которых банки расходуют сразу после поступления средств и быстро прекращают приём заявок. Придётся ловить момент.
Мало того, деньги могут закончиться в самый неподходящий момент. «Ты можешь выбрать объект, подать документы в банк, а тебе за пару дней до сделки скажут: «Простите у нас лимиты закончились». И, получается, ты всё делал зря - такое тоже вполне вероятно», - озвучил риэлтор другой возможный минус льготного кредитования.
С сельской ипотекой работают далеко не все банки. Судя по информации в интернете, на данный момент попытать счастья можно только в одном, в остальных приём заявок временно остановлен. Кредитная организация, являющаяся основным участником сельской ипотеки, тоже ранее приостанавливала работу в данном направлении, но после возобновила.
«В связи с повышением ключевой ставки Банка России до 12% и в целях недопущения превышения доведенных лимитов бюджетных обязательств уполномоченными банками временно приостановлена выдача новых ипотечных кредитов по данной программе. Выдача будет возобновлена после изменения текущей экономической ситуации», - говорилось в сообщении Минсельхоза в августе.
После очередного роста ключевой ставки подобных решений пока не последовало, сельскую ипотеку выдают, причём на прежних условиях. Чиновники утверждают, что лимиты на программу выделяются, финансирование заложено в том числе на следующий год. Останется ли программа бессрочной и доступной, покажет время. Определённые опасения внушает то, что её с завидной регулярностью приостанавливают, чего не происходит с другими банковскими продуктами, финансируемыми за счёт государства. Некоторые из них даже более выгодные в плане условий оформления.
Ульяна Ловыгина
Иллюстрации созданы с помощью нейросети Kandinsky 2.2.