Компас инвестора: обзор новых московских проектов III квартала 2025 для инвестиций
В III квартале 2025 года на рынке новостроек Москвы начались открытые продажи (в том числе бронирование) восьми проектов. Эксперты «Метриум» составили рейтинг наиболее перспективных из них с точки зрения инвестиционной привлекательности.
Общие черты большинства новинок – стартовые цены без существенного дисконта относительно рынка на котловане, развитая инфраструктура, небольшой объем предложения на начальном этапе реализации. Средняя цена кв. метра в этих проектах по итогам III кв. составляет: в массовом сегменте – 306,6 тыс. рублей, в бизнес-классе – 475,5 тыс. рублей, в премиум-классе – 1,3 млн рублей, в элитном сегменте – 2,2 млн рублей.
Методика анализа
Все новые проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, уровень конкуренции в локации, близость ж/д станций и метро, окружение, доступность инфраструктуры, надежность девелопера, перспективы развития района.
Оценки разделяются на две группы. Критерии в каждой из них распределены по весовой значимости. В категорию «стоимостные критерии» вошли цена (вес 80%) и уровень конкуренции в локации (20%). Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Чем больше конкурентов в локации, тем ниже оценка за уровень конкуренции, и наоборот.
Во второй группе проставлена оценка по «качественным характеристикам»: окружение (вес 38%), доступность инфраструктуры (24%), близость ж/д станций и метро (18%), надежность девелопера (10%) и перспективы развития района (10%). Эти критерии влияют на ликвидность объекта, прежде всего, с точки зрения конечного покупателя или арендатора.
Доля «стоимостных» баллов и оценок за «качественные характеристики» равны. Они составляют по 50%.
1 место – STONE Rise
Первое место среди самых перспективных для вложений новых девелоперских проектов в Москве занял жилой комплекс класса бизнес+ STONE Rise, который территориально относится к району Лефортово (ЮВАО), но фактически расположен на границе с ЦАО – в 200 метрах от Таганского района. Проект реализуется девелопером STONE. Ввод новостройки запланирован на IV квартал 2028 года.
Жилой комплекс STONE Rise набрал 8,4 из 10 возможных рейтинговых баллов. Лидирующую позицию эта новостройка заняла за счет комфортной цены на старте, высокого уровня приватности, современных планировочных решений, насыщенной инфраструктуры, хорошей транспортной доступности и престижному расположению.
Квадратный метр в ЖК STONE Rise в октябре 2025 года стоил в среднем 534,9 тыс. рублей. Минимальная стоимость квартиры – 19,1 млн рублей за студию площадью 30,2 кв. метр.
«В современных девелоперских проектах столицы запроектировано в среднем около 1600 квартир, ¬– комментирует Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE. – В продаже, в том числе в востребованном у покупателей бизнес-классе, представлены преимущественно масштабные кварталы. Вместе с тем наблюдается дефицит проектов, сочетающих камерность и развитую инфраструктуру. Так, в бизнес-классе доля точечных комплексов (до 800 квартир) составляет менее 30%».
2 место – «Онежский вал»
Вторую строчку рейтинга инвестиционно-привлекательных проектов со стартом бронирования в III квартале 2025 года занял жилой комплекс комфорт-класса «Онежский вал», который реализует компания «ПИК» в районе Западное Дегунино (САО). Ввод новостройки запланирован на II квартал 2029 года.
Проект набрал 7,4 баллов из 10. Занять второе место комплексу позволили, главным образом, привлекательные цены и развитое окружение.
Средняя цена квадратного метра в ЖК «Онежский вал» по результатам III квартала 2025 года составила 379,4 тыс. рублей. Самая доступная квартира в проекте – студия площадью 27,9 кв. метров за 12 млн рублей.
3 место – «Квартал Мит»
На третьем месте рейтинга находится еще один жилой комплекс комфорт-класса от «ПИК» – «Квартал Мит». Проект строится в районе Митино (СЗАО). Ввод новостройки намечен на II квартал 2029 года.
Проект набрал 7,1 баллов из 10. Войти в тройку лидеров «Кварталу Мит» помогли доступные цены, благоприятное окружение, соседство с зеленым массивом.
Квадратный метр в «Квартале Мит» в сентябре 2025 года стоил в среднем 282,1 тыс. рублей. Наиболее доступный вариант жилья в проекте – однокомнатная квартира площадью 28,6 кв. метров за 8,3 млн рублей. Этот лот входит в число 300 самых дешевых на первичном рынке столицы.
«В III квартале 2025 года темпы выхода новых проектов в Москве остались на крайне низком уровне, несмотря на постепенное сокращение ключевой ставки, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Многие девелоперы все еще откладывают старты с учетом дорогого проектного финансирования и заградительных ипотечных ставок, хотя уже наметилась волна отложенного спроса. В первую очередь проекты запускают девелоперы, обладающие значительной финансовой устойчивостью и сотрудничающие с крупнейшими коммерческими банками. В то же время компании привлекают клиентов выгодными рассрочками».