Эксперты назвали причины выхода «из тени» арендодателей в 2026 году
Текущий год в России будет проходить под знаком собираемости налогов. Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службе компании «Жилфонд», уточнив, что на фоне этого собственникам арендного жилья рекомендуется действовать на опережение и не рисковать с «серыми схемами».
Эксперты рассказали, что с начала 2026 года денежные переводы стали контролировать существенно сильней. Еще раньше, с 1 июня 2025 года, банковские переводы между физическими лицами стали прозрачными для Федеральной налоговой службы (ФНС). Регулярные поступления на карту, которые могут быть связаны со сдачей жилья в аренду, могут стать и подозрительной активностью, и основанием для проверки налоговой.
Параллельно еще с 2024 года ФНС развивает ИИ-алгоритмы, которые мониторят популярные сайты объявлений по аренде квартир. Технологии сопоставляют данные автора публикации с налоговыми базами, информацией о банковских переводах и проверяют сведения о зарегистрированных в Росреестре договорах аренды сроком от одного года. Паттерном для проверки могут стать ежемесячные переводы на карту одинаковой суммы, объявления о сдаче недвижимости на популярных порталах для поиска недвижимости, расхождения между задекларированными доходами и фактическими поступлениями на счета, а также обращения и жалобы третьих лиц.
По словам директора компании «Жилфонд» Александра Чернокульского, интерес со стороны налоговой может обойтись недешево. ФНС может начислить НДФЛ за весь доход, полученный с аренды квартиры, за период до трех лет. То есть, 13% от суммы дохода до 5 млн рублей за год, или 15%, если годовая сумма поступлений выше. Кроме самого налога, скорей всего придется оплатить пени за каждый день просрочки, в пересчете по ставке ЦБ, и штраф до 20-40% от неуплаченного налога. «Если взять нестоличный город, и среднюю стоимость аренды в 40 тыс. рублей в месяц, арифметика будет такая: за год вы получили за квартиру 480 тыс. рублей. Налог по стандартной ставке НДФЛ, штраф и пени, обойдется в 105-110 тыс. рублей, а за три года это будет более 300 тыс. рублей. При этом можно было зарегистрировать статус самозанятого со ставкой 4% и платить 1,6 тыс. рублей налога в месяц – 19,2 тыс. в год», — привел пример он.
Как отмечает эксперт, формат самозанятости подходит для большинства частных арендодателей жилой недвижимости, размер дохода которых не превышает 2,4 млн рублей в год. Регистрация самозанятого доступна на портале «Мой налог». Когда арендатор переводит деньги, арендодателю нужно просто внести сумму в системе и выписать чек, это служит доказательством факта получения оплаты. Налог система исчисляет автоматически ежемесячно, сумма отображается в личном кабинете — в отличие от НДФЛ, здесь не нужно сдавать дополнительных отчетов в налоговую. Если сумма годового дохода с аренды выше 2,4 млн, можно оформить ИП с упрощенной системой налогообложения — ставка налога будет в этом случае 6%.
Александр Чернокульский добавил, что несмотря на простоту системы, пока «серые» схемы по-прежнему остаются массовой практикой. Так, по данным ДОМ.РФ, в конце 2025 года объем нелегального рынка аренды составлял от 80% до 95%. «Мы ожидаем, что 2026 год может стать поворотным для рынка аренды. Именно поэтому мы предупреждаем о рисках и рекомендуем выходить “из тени” не дожидаясь внимания от налоговой. Кроме всего прочего, это позволит спокойно заключать договор аренды и таким образом делать прозрачными отношения как с государством, так и между арендатором и арендодателем. Отсутствие договора зачастую связано именно с уходом от налогов, так что “обеление” рынка, думаю, пойдет на пользу его цивилизованности в принципе», — заключил эксперт.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что по итогам декабря 2025 года долгосрочная аренда жилья подешевела в 23 крупных городах России.