Аналитик заявил об "ипотекозависимости" россиян

Число заемщиков достигло 11 млн, а общий долг — 23,15 трлн рублей

Российский ипотечный рынок столкнулся с явлением, которое эксперт Дмитрий Трепольский назвал "ипотекозависимостью". В беседе с "Газетой.ру" он рассказал о ключевых рисках и тенденциях 2026 года.

По итогам 2025 года ипотечный портфель вырос на 9% и достиг 23,15 трлн рублей, число заемщиков превысило 11 млн. Рост обеспечивался не столько новыми клиентами, сколько увеличением среднего чека — жилье на первичном рынке подорожало примерно на 10%.

Средний срок кредита приблизился к 25–30 годам, а платежная дисциплина ухудшилась. Объем просрочки за год удвоился и превысил 200 млрд рублей, доля проблемных кредитов достигла 1%.

Главная уязвимость рынка — зависимость от господдержки. Более 80% выдач приходится на льготные программы, прежде всего — "Семейную ипотеку". Любое изменение их условий мгновенно отражается на спросе.

В 2026 году под ударом могут оказаться регионы с избыточным предложением новостроек и заемщики с высокой долговой нагрузкой (ПДН выше 80%), оформившие кредиты на пике. Также в зоне риска инвесторы, купившие квартиры по пиковым ценам: разрыв между "первичкой" и "вторичкой" местами достигает 40%.

Ожидается охлаждение рынка: объем выдач может снизиться до 4 трлн рублей (против 4,9 трлн в пике). При ставках 16–18% рыночная ипотека останется недоступной для большинства семей. На этом фоне аренда становится долгосрочной стратегией: платеж за съем сейчас в 2–2,5 раза ниже ипотечного.

Резкого падения цен эксперт не ждет — девелоперы, скорее, замедлят стройки и предложат точечные скидки. Но доступность жилья может ухудшиться даже при снижении ставок: подорожание квадратных метров способно "съесть" выгоду от более дешевого кредита.