ЖКХ просится в рынок: сервис по обслуживанию МКД не может развиваться без реальной конкуренции между УК
По словам директора сервисной компании «Голос.Комфорт» («Группа Голос») Натальи Ермолаевой, сейчас все занятые в этом бизнесе компании проходят непростой период, когда их представителям приходится объяснять жильцам, что в связи с подорожанием всего и вся в жилищно-коммунальном секторе собственникам нужно проголосовать за повышение тарифов.
Но собственники жилья в МКД совершенно не готовы идти на такие шаги. Несмотря на то, что люди уже десятки лет владеют недвижимостью, они так и не научились нести за нее ответственность. Причем такие ситуации типичны и для новых домов. То есть когда приходит время принимать решения на общем собрании, собственники даже очень дорогих квадратных метров говорят: «Мы уже купили недвижимость, а покупать ее обслуживание необязательно».
Как отметила гендиректор сервисной компании «Азбука» Татьяна Дёмина, проблема важна также и для застройщиков, так как для них то, что делает управляющая компания (УК) — это продолжение девелоперского цикла, и репутация застройщика как раз раскрывается на этапе эксплуатации. Таким образом, для УК в ее бизнесе приоритетами являются качество взаимоотношений в отрасли и честные правила игры. Свой интерес блюдет и государство, так как от работы УК и их взаимопонимания с жителями зависит устойчивость жилого фонда.
В этой связи возникает закономерный вопрос: возможен ли в ЖКХ реальный рынок? Как считает Татьяна Дёмина, возможен, но только если удастся убрать ряд барьеров и перестать подменять реальные выборы, которые должны осуществлять собственники, «сегодняшними фикциями». А пока в ЖКХ собственник главный лишь формально, потому что фактически лишен механизма реального выбора.
«В ЖКХ сегодня смена управляющей компании равносильна полету в космос. И пока это так, рынок не включается, потому что у клиента нет кнопки выхода», — сожалеет Татьяна Дёмина. Следующим недочетом является отсутствие даже базовых стандартов оказания услуг в доме. А о прозрачных пакетах расширенного сервиса, за которые клиент осознанно готов доплачивать, пока не приходится и мечтать.
Между тем международный опыт свидетельствует, что выстроить работающий рынок вполне можно. Так, в ОАЭ компании получают частичные авансовые платежи за год (промежуточный предсказуемый денежный поток) и могут планировать свои работы. В Японии — весьма развитая модель кондоминиумов и советов собственников. В европейских странах очень высокая культура участия жителей в жизни дома, например, в Финляндии техообслуживание МКД часто вынесено в отдельные подряды, что опять же говорит о высокой конкуренции за заказы, при которой затраты исполнителей работ прозрачны.
«Важно понимать, что сервисный рынок начинает работать тогда, когда есть ответственность собственников, управляющие компании могут конкурировать, а государство задает правила и контролирует их исполнение», — считает Татьяна Дёмина. У нас же рынка пока нет, а УК можно заменить только при смене жительства.
При этом эксперт не предлагает полностью ломать имеющуюся в Россию систему. Однако, по ее мнению, пора сделать два очевидных шага, которые включат здоровую конкуренцию. Первый — ввести альтернативный выбор управляющей компании, ведь если у клиента будет выбор из нескольких конкурентов, то он сможет сравнить их тарифы и сервис. Как следствие, в состязательных условиях работать плохо УК становится невыгодно, у них появляется стимул инвестировать в «цифру», в сервис, в обучение. Рынок очистится от тех, кто держится не качеством, а умением договориться с нужными людьми.
И второй шаг — навести порядок с тарифами, которые в настоящее время «утверждают люди, не являющиеся профессионалами и не разбирающиеся в эксплуатации». Как следствие, из-за этого возникает парадоксальная цепочка, когда люди голосуют против повышения тарифа, УК работает в убыток, дом деградирует, и уже через несколько лет возникает «убитый» жилой фонд, который реанимировать просто невозможно.
Татьяна Дёмина подчеркивает, что нужны два ключевых изменения — рыночный выбор УК, предполагающий несколько кандидатов на собрании, конкуренцию программ и голосование простым большинством, и рыночное ценообразование, подразумевающее единую методику расчета тарифа для каждого дома с учетом конкретных сложностей с обслуживанием конструктивных элементов и инженерных коммуникаций. Причем такой методикой обязаны пользоваться все участники рынка.
В свою очередь, замгендиректора «Центра муниципальной экономики» Вероника Межецкая остановилась на необходимости внедрения методик расчета платы за обслуживание МКД (по группам домов). То есть сегодня очень важен вопрос о том, как формировать справедливую цену на домовое обслуживание. Ответа на него не избежать, так как отсутствие единых и для собственников жилья, и для управляющих организаций правил определения и установления экономически обоснованных принципов цены договора управления неизбежно влечет конфликт.
Правда, напоминает эксперт, еще в 2018 году Минстрой России разработал методику по определению платы, но она не была принята. Как следствие, органы местного самоуправления начали разрабатывать свои предложения и на сегодня в муниципалитетах существуют совершенно различные практики на этот счет.
Кроме того, в жилищном законодательстве есть фраза, что плата за содержание общедомового имущества должна устанавливаться с учетом предложений управляющих организаций, но это положение сегодня игнорируется.
В целом же, полагает Вероника Межецкая, экономика дома должна определяться стандартами его эксплуатации, которые базируются на соответствующих инструкциях. Однако пока у нас отсутствуют инструкции по эксплуатации МКД, которые определяют перечень, состав и сроки необходимых работ.
«Плата за обслуживание должна определяться индивидуально по каждому многоквартирному дому, а домовую экономику нужно строить на двух китах: экономически обоснованной плате за обслуживание МКД и технической стороне, то есть на выверенном перечне работ», — заключила эксперт.
Татьяна ДЁМИНА, гендиректор СК «Азбука»:
«Для запуска рыночных преобразований в ЖКХ сегодня имеются все технологические и управленческие инструменты. А выигрывать на конкурентных выборах должны те УК, которые реально умеют управлять качеством, людьми и процессами»