Доля «валютных» объектов недвижимости на Новой Риге выросла в полтора раза
Провал рубля на валютной бирже произвел большое впечатление на владельцев загородной недвижимости элит- и премиум-класса. Многие из них поспешили поднять ценники или перейти на расчет в долларах. Особенно ярко обозначенная тенденция проявилась в поселках, расположенных вдоль Новорижского шоссе. На сегодняшний день в этой локации сосредоточен наибольший пул высокобюджетных объектов. Эксперты компании Villagio Estate установили, что к концу марта доля «валютных» коттеджей и участков превысила треть от общего объема. Апрельская стабилизация несколько сбила тревожность продавцов и зафиксировала новый баланс в структуре предложения.
Рынок эксклюзивной загородной недвижимости всегда чутко реагирует на валютные скачки. Если в периоды стабильности доля объектов, которые экспонируются с рублевым прайсом, плавно увеличивается, то любой стресс для национальной валюты неизменно оборачивается уходом части продавцов в «долларовый» сегмент (популярность евро намного ниже). Кризис февраля-марта 2022 г. весьма показателен в этом роде. Накануне «военной операции» менее четверти (24,5%) элитного предложения в новорижских проектах имело валютный ценник, что в целом соответствует рыночной норме. Так, например, весной прошлого года эта пропорция составляла 26,9%. Но в период волатильности удельный вес «валютного» предложения начал быстро расти и к 20-м числам марта достиг уже 36,4%. Иными словами, доля коттеджей и участков, которые можно купить только за доллары или евро, расширилась сразу в полтора раза. Среди юнитов на первичном рынке характерно схожее соотношение: 31,8/68,2.
В целом, согласно выкладкам Villagio Estate, к 25 марта на зарубежную валюту перешли 16,6% всех высокобюджетных юнитов. Причем собственники отдавали предпочтение именно доллару. Лишь единицы готовы сделать ставку на евро. В результате большинство дорогих лотов на Новорижском шоссе стали еще дороже (в рублевом эквиваленте). Процесс по наращиванию валютного сегмента вполне мог зайти еще дальше, но на рубеже марта и апреля Центробанку удалось, по крайней мере, номинально, вернуть курс к более умеренным значениям (82,6 рубля за 1 доллар и 90,6 рубля за 1 евро на 7 апреля). И это вновь «качнуло» настроения – но уже в другую сторону. Каждый шестой продавец, ранее сменивший валюту в чеке на доллар или евро, поспешил вернуться к рублю. Тем самым дальнейший рост долларового предложения был пресечен. После апрельской корректировки его доля зафиксировалась на отметке в 34,3%.
По оценкам аналитического центра Villagio Estate в начале апреля «долларовые» лоты в среднем стоили 4,45 млн – на 17,7% дороже, чем год назад, и на 8,3% дороже, чем в марте. Но накануне кризиса средний прайс в этом сегменте все равно был выше – 4,81 млн. Здесь необходимо сделать важную оговорку: колебание среднего показателя не означает удорожания или удешевления конкретных юнитов. Это объясняется текучестью экспозиции: одни объекты из нее выбывают, другие занимают их место, третьи «ставятся на паузу», а потом возвращаются в продажу, четвертые переходят в «рублевый» сегмент.
«Выбор в пользу валютного прайса – естественная «защитная» реакция для значительной части собственников, как частных, так и корпоративных. Таким способом они надеются уменьшить риски и не потерять в ликвидности. В каком-то смысле «долларизация» высокобюджетного предложения – это залог его ценовой стабильности», – полагает Олег Кадыков, аналитик Villagio Estate.
За редким исключением объекты, которые постоянно экспонируются с долларовым чеком, не изменились в цене с начала кризиса. Повышение цен в разной степени затронуло всего 4% «валютной» экспозиции. 96% продаются в апреле ровно за ту же сумму, что и в феврале.
Устойчивость цен среди коттеджей и участков, которые продаются за доллары или евро, в целом подтверждается и на более долгой дистанции. В течение года 55% этих лотов никак не изменились в цене. В каждом шестом случае рост показателей ограничивался 10%. Менее четверти предложения продемонстрировало рост цен на уровне 20% и более. Отметим, что на некоторые лоты в поселке «Шервуд» даже предоставляется дисконт.
Коттеджи и участки, которые продаются в рублях, с апреля 2021 г. по февраль 2022 г. поднялись в цене более чем на треть (плюс 34,7%). В марте среднемесячные темпы удорожания существенно ускорились. За пять недель прайс увеличился на 5,3%. Апрельское «успокоение» на бирже привело к некоторому охлаждению и в сфере элитной загородной недвижимости. В среднем объекты «рублевой зоны» потеряли 2,1% от мартовской стоимости.
«Рублевые» ценники намного более подвижны «валютных». Если взять пул объектов, которые на протяжении всего исследуемого периода (февраль-апрель 2022 г.) оставались в «рублевой зоне», то больше половины из них претерпели изменения в стоимости относительно докризисных показателей. Пятая часть выборки прибавила в цене до 20%. Столько же лотов показали еще более сильный рост. В 14% случаев собственники вынуждены были снизить свои финансовые требования.
«Как только рынок вернется в привычное русло, и его зависимость от внешних факторов снизится, произойдет новый разворот в сторону рублевой ликвидности. Но следует учитывать, что продавцы, отказавшиеся от расчетов в долларах и евро, вряд ли согласятся потерять ту выгоду, которую потенциально им сулит сложившаяся сегодня обстановка. Поэтому рост цен на загородную недвижимость в престижных локациях (таких, как Новорижское шоссе) продолжится в ближайшие кварталы», – уверен Олег Кадыков.