Домашний рычаг: льготную ипотеку хотят ограничить уровнем дохода
С середины 2024 года в России могут ввести долгосрочную льготную ипотеку на новостройки, но ужесточить условия ее получения. Предложение разработала госкомпания «ДОМ.РФ». Действующая сейчас программа доступна всем категориям граждан. Она ограничена по времени и ежегодно продлевается, но перед ее завершением обычно растут спрос на жилье и цены. Долгосрочная программа снимет эту проблему — она станет постоянной, но адресной: например, для семей с двумя и более детьми или детьми-инвалидами. Когда ключевая ставка ЦБ будет подниматься выше 10%, льготы будут включаться для всех граждан — но с ограничением по уровню дохода. Подобный подход считают целесообразным и в Минфине, следует из письма ведомства в Госдуму.
Как изменится льготная ипотека
Сегодня льготные ипотечные программы на новостройки имеют срок действия. Например, самая массовая и популярная — «Льготная ипотека» — завершаются 1 июля 2024 года. Ее запустили в 2020 году как временную антикризисную меру на период эпидемии коронавируса.
За это время ее действие несколько раз продлевалось, а условия корректировались. Но хотя она и продлевается ежегодно, перед тем как подходит срок окончания, обычно заметно растут спрос на жилье и цены, напомнил первый вице-президент GloraX Александр Андрианов. За время действия льготной ипотеки на новостройки квартиры подорожали на 75%, сказал «Известиям» член Ассоциации юристов России Шамиль Султанов.
— Это явно не соотносится с ростом доходом населения, — подчеркнул эксперт. — К такому эффекту приводит ажиотажный спрос, который регулярно подогревают сами застройщики, вбрасывая информацию о скором завершении программы либо расходовании лимитов.
В итоге растут цены на жилье, затраты государства, а также прибыли застройщиков, граждане же платят больше и дольше, добавил Султанов.
В Минфине считают, что при «дальнейшей реализации льготных ипотечных программ необходимо исходить из обязательности сохранения рыночного механизма ценообразования и не допускать дисбаланса спроса и предложения». Об этом говорится в письме ведомства в адрес депутата Госдумы Александра Якубовского (есть у «Известий»). Кроме того, в министерстве уверены, что меры господдержки должны носить точечный характер.
В госкомпании «ДОМ.РФ», которая выступает оператором льготных программ, разработали конкретные предложения для их изменения. С середины 2024 года предлагается ввести постоянно действующую единую долгосрочную программу, но лишь для ограниченных категорий граждан — например, семей с двумя детьми или детьми-инвалидами, жителей населенных пунктов с нехваткой спроса и предложения и некоторых других.
— Единая программа должна носить адресный и социальный характер: учитывать специфику регионов в части уровня спроса и предложения, планов развития конкретных населенных пунктов, предлагать дифференцированный уровень льготной ставки в зависимости от состава семьи, обеспеченности жильем, уровнем дохода, профессии, — сказали «Известиям» в пресс-службе «ДОМ.РФ».
При этом, когда размер ключевой ставки Центробанка будет превышать 10% (это соответствует ставкам по ипотечным кредитам примерно в 12%), «льготы будут включаться для всех граждан — но с ограничением по уровню дохода», сообщили там.
Сейчас варианты дальнейшей реализации льготных ипотечных программ рассматриваются профильными ведомствами и депутатами Госдумы, добавили в «ДОМ.РФ».
— Подобные условия льготной ипотеки позволят избежать манипуляций на рынке жилья и абсолютно неадекватного роста цен на жилье, — считает Александр Якубовский.
Сегодня, отметил депутат, средства федерального бюджета субсидируют свыше 95% всех выданных ипотечных кредитов на новое жилье. По его мнению, это ненормальная ситуация.
Оценки и мнения
Льготная ипотека — это как наркотик, который вызывает привыкание рынка и искажает экономическую реальность, сказал «Известиям» аналитик «Народного фронта» Павел Склянчук.
— Сегодня в стране насчитывается несколько десятков программ льготной ипотеки, с учетом мер региональной поддержки, у которых разный срок и условия действия, — отметил он. — Люди оказываются дезориентированы, поэтому нужна унификация программ.
Попытка внедрить системный подход в формирование критериев и условий действия льготных программ ипотеки на долгосрочную перспективу можно только приветствовать, согласен президент ГК «Основа» Александр Ручьев.
— Для стабильного развития рынка недвижимости в целом и строительной отрасли в частности нужна долгосрочная и понятная стратегия ипотечного кредитования, — сказал директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. — Помимо необоснованного всплеска спроса на рынке, разогрева цен, краткосрочные программы не дают застройщикам возможности долгосрочного планирования.
Долгосрочная программа позволит избежать резких всплесков покупательской активности на рынке недвижимости, наступавшей в момент окончания действия льготной ипотеки, полагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его мнению, если власти утвердят такую программу, это позволит задать устойчивый вектор развития строительной отрасли: на смену скачкам и спадам спроса придет стабильная покупательская активность. Застройщики смогут задавать более комфортные цены в новых проектах и, следовательно, повышать доступность жилья, полагает эксперт.