Детский дом
Как ребенок может продать квартиру.
Покупка недвижимости — знаковый шаг в жизни семьи. Ребенок так же, как и взрослый, может стать собственником квартиры, ее покупателем и продавцом. В тонкостях таких сделок разбирались «Известия».
Что можно купить на маткапитал
За год в целом по стране нотариусы удостоверяют около полумиллиона сделок с участием несовершеннолетних, сообщили «Известиям» в Федеральной нотариальной палате (ФНП). Наиболее часто ребенок выступает в качестве стороны в соглашениях о наделении долями в имуществе, приобретенном с использованием средств материнского (семейного) капитала. В таких договорах определяются доли всех членов семьи, имеющих право на средства госвыплаты, в том числе и несовершеннолетних.
По словам опрошенных «Известиями» юристов и адвокатов, в настоящее время сделки с недвижимостью, участниками которых выступает несовершеннолетний, являются обыденной практикой. А с возможностью приобретения жилья за счет маткапитала процент таких соглашений растет с каждым годом.
Правда, не всегда родители решают действовать по закону. Так, жительница Рыбинска купила квартиру на средства госвыплаты и в течение полугода должна была оформить помещение в общедолевую собственность — свою и своих несовершеннолетних детей. Но на обязательства мать закрыла глаза — имущество принадлежало лишь ей. Рыбинская прокуратура, узнав об этом, обратилась в суд с требованием учесть интересы детей. Только за 2021 год в городе было выявлено 16 аналогичных случаев, отмечают местные издания.
В остальном квартиру за счет маткапитала можно приобрести как в строящемся доме, так и на «вторичке», напоминает адвокат Галина Гузаева.
— Но важно иметь в виду: поскольку средства материнского капитала перечисляются продавцу в безналичной форме, он получает их в течение пяти рабочих дней со дня, когда Пенсионный фонд удостоверит заявление о распоряжении этими деньгами, — уточняет адвокат. — Также средства материнского капитала можно направить на уплату первоначального взноса, основного долга и процентов по кредитам или займам на приобретение жилого помещения.
Как передать квартиру ребенку
Маткапитал — не единственный способ сделать ребенка собственником жилья. Наиболее распространены два способа передачи квартиры несовершеннолетнему.
— Первый — по сделке (это может быть только безвозмездная передача на основании договора дарения). В этом случае право собственности переходит к несовершеннолетнему при жизни дарителя после государственной регистрации права в ЕГРН, — рассказали в ФНП. — Второй — в результате наследования. В этом случае ребенок станет собственником после смерти родителя. Наследование может осуществляться как по закону, так и по завещанию.
Помимо этого, несовершеннолетний может выступать покупателем недвижимости. Этим правом он наделен с рождения. До 14 лет документы по сделке в его интересах подписывают родители, с указанного возраста — подписывает сам, с согласия родителей.
Формально самостоятельно купить жилье можно и раньше, отмечает член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. В случае когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, после замужества или женитьбы приобретает дееспособность в полном объеме (ст. 21 ГК РФ).
В любом из вариантов далее в силу вступает правило: «Родители не имеют прав на имущество ребенка».
— При этом обязанности, связанные с содержанием недвижимости, несут именно взрослые, — обращает внимание адвокат Лариса Феттер. — Родители должны распоряжаться недвижимостью в интересах ребенка, в том числе оплачивать коммунальные платежи, налоги, содержать имущество.
Данная схема — покупка ребенку квартиры и наделения его правом собственника — при всей своей выгоде имеет и подводные камни, предупреждает Галина Гузаева.
— Я бы так делать не стала, поскольку закон запрещает уменьшение имущества несовершеннолетних, а это означает, что при продаже такой квартиры нужно, во-первых, согласие органа опеки и попечительства, а во-вторых, вы можете купить жилье, и доля ребенка в новом жилье должна быть не меньшей, чем в квартире. То есть ребенок должен быть обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, — говорит адвокат.
Как сдать детскую квартиру
Квартира, полным или долевым собственником которой является ребенок, может сдаваться в аренду. Однако для этого понадобится согласие органов опеки и попечительства. Самостоятельно родители не могут быть арендодателями, сдавать имущество ребенка в безвозмездное пользование или в залог.
Если же взрослые получают одобрение, то плата с квартирантов считается доходом ребенка и, например, учитывается при взыскании алиментов.
Между тем ребенок и сам может снимать квартиру, но только после 14 лет и с письменного согласия родителей, отмечает адвокат Лариса Феттер. Исключение составляет несовершеннолетний, достигший 16 лет и прошедший процедуру эмансипации: если он работает по трудовому договору или состоит в браке.
Договор найма квартиры на проживание в ней ребенка до 14 лет может быть заключен только его родителями либо опекунами и только в случае, если ребенок проживает в такой квартире совместно со взрослыми, поясняет юрист Мария Спиридонова.
Можно ли продать квартиру несовершеннолетнего владельца
Ребенок вправе не только купить жилье, но и продать его. Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут продать квартиру при наличии письменного согласия своих родителей (усыновителей, попечителей). В противном случае сделка может быть признана недействительной.
При продаже недвижимости ребенка за соблюдением его прав и интересов следит орган опеки и попечительства.
— Они отслеживают чистоту сделки, контролируют, чтобы на деньги от продажи ребенку была куплена недвижимость, не хуже, чем была. Нельзя продать квартиру ребенка и купить что-то себе или просто потратить деньги, — говорит Лариса Феттер.
При этом органы опеки и попечительства учитывают расположение нового жилья. Они могут не дать разрешения, если, например, взамен городской квартиры ребенку предлагается жилье в селе либо в деревне.
— Также органы опеки в обязательном порядке обратят внимание на цену недвижимости, — добавляет Мария Спиридонова. — Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.
Разрешение от органов опеки должно быть предоставлено родителям ребенка не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о его требовании. Отказ в выдаче может быть оспорен в судебном порядке.
Существует еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру или долю в ней.
Важно, что сделка по продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, требует нотариального удостоверения.
Мария Немцева